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1、泰禾集团XX项目定价建议报告 XX区域 X年X月X日 目 录 第一部分 市场整体格局 第二部分 竞品销售分析 第三部分 项目总体概况 第四部分 项目蓄客情况 第五部分 定价策略思路 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 第一部分 市场整体格局 2019/11/23 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说
2、你的理由。 1、市场政策分析（近二月） 主要就当前的房地产相关政策及行业形势进行分析，并做出市场预判。 一、市场整体格局 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 2、市场成交情况（同品类产品项目近一年成交情况） 一、市场整体格局 成交情况小结： 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 一
3、、市场整体格局 3、区域现有存量及待推量（区域内同品类项目） 项目名称存量套数存量可售面积 合 计 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 一、市场整体格局 4、区域潜在供应量（区域内同品类项目） 分类项目 建筑用地面积 （万） 容积率成交时间备注 潜在供应 （近期即将入 市） 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 楼板价 元/ 合计 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉
4、，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 5、土地市场情况（近3-6个月） 主要是项目所处区域（或周边5公里半径范围）本年度土地成交情况 ，并做出分析。 用地图的形式标示出成交土地的位置、竞得企业及成交楼面价格。 一、市场整体格局 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 第二部分 竞品销售分析 2019/11/23 一个人拥有健康，美貌，诚信，机
5、敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 南邵板块 回龙观板块 沙河板块 二、竞品销售分析 1、竞品分布概况（选择核心竞品项目3-4个） 在地图上标示出项目所处板块及临近板块的主要竞品项目。 南邵站 项目地块 公园悦府 青秀尚城 国风美唐 北京风景 京 藏 高 速 领秀慧谷 保利罗 兰香谷 京 新 高 速 昌 平 线 8号线 北六环 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那
6、个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 u u 竞品业态、成交价格、优劣势分析小结 项目名称 总占地 面积 总建面 容积率 产品情况精装物业费 近半年成 交均价 主力户型 主力总价 （万） （万） （元/） （） （万/套） 二、竞品销售分析 2、区域主要竞品情况 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 分类内容 分类内容 项目位置昌平地铁8、13号线霍营站 建筑面积总计70万平方米、住宅20万 物业类别普通住宅 层高2
7、.8米 装修标准毛坯 容积率2.5 绿化率30% 主力面积92平米两居、127平米三居 入住时间2012年12月 开发企业首开地产 物业公司北京天鸿宝地物业管理经营有限公司 物业费2.93元/平/月 国风美唐|基础信息 二、竞品销售分析 3、主要项目具体信息（选择核心竞品项目3-4个） 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 两居户型狭长，设计较差；三居户型优势明显 户型方正，南北通透 主卧、客厅南向 厨房与餐厅相连，方便就餐 三室两厅
8、一卫，约92 南北通透设计 入户玄关，保证私密性 明厨设计，操作台L型设计 三室两厅两卫，约127 国风美唐|户型信息 二、竞品销售分析 3、主要项目具体信息 示 例 （选取同期销售户型 ） 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 国风美唐|销售信息 u项目2014年11月至今，项目去化较快，月均去化76套左右； u成交均价方面相对平稳，整体成交均价约32000元/。 二、竞品销售分析 3、主要项目具体信息 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，
9、机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二、竞品销售分析 4、竞品情况分析小结 综合上述竞品情况，请总结概括区域内的总体销售形势，供需关系 及客户接受程度。 2019/11/23 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 第三部分 项目总体概况 2019/11/23 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背
10、囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、项目总体概况 1、项目概况（图示表明项目所处位置及周边情况） 本案 托幼 用地 商业用地 （还建） 居然之家 东 方 威 尼 斯 玉璞公园龙湖 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、项目总体概况 2、 项目基本情况概述 1）项目区域环境 2）项目交通状况 3）项目配套情况 项目情况小结： 一个人
11、拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、项目总体概况 3、 全盘货值回顾 合院别墅 叠拼 联 排 联排 项目总平图 启动会货值规划 产品业态套数可售面积销售单价总货值 合院 1 82 4 1,141.04 70,57 6 290,357 临水大院 20 6,591.80 118,500 78,113 景观大院 15 4,851.87 112,500 54,584 叠拼（精装 ） 1 62 2 9,239.29 52,62 5 153,872 车位
12、 1 23 25, 307 3,075 小计 81824 107, 131 58 0,000 示 例 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、项目总体概况 3、 全盘货值回顾 产品业态套数可售面积销售单价总货值 合院 182 4 1,141.04 74,15 9 305,097 临水大院 20 6,591.80 121,000 79,761 景观大院 15 4,851.87 128,345 62,271 叠拼（精装） 162 2 9,239
13、.29 54,65 1 159,796 车位 123 3,075 小计 81824 107, 131 6 10,000 最新货值要求 合院别墅 叠拼 联 排 联排 项目总平图 示 例 2019/11/23 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、项目总体概况 4、 项目全盘毛利润测算 项目（单位：万元）营业税测算指标 营改增测算指标，土地 成本视同价税分离 变动及原因分析 一、销售收入 二、开发成本 1、土地成本 2、建造成本 3、开发间接
14、费 3.1 资本化利息 3.2 其他开发间接费 三、期间费用 1、管理费用 2、销售费用 3、财务费用 四、毛利 减：期间费用 减：营业税及附加 减：土地增值税 五、利润总额 减：企业所得税 六、毛利润 七、销售毛利润率 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 取证时间：预计2016年8月30日 开盘时间：预计2016年9月25日 产品业态：合院，共38套；景观大宅3套 可售面积：待定 销售均价：合院6.8万元，大宅10万元 销售货值： 6.7
15、亿元 1 取证时间：预计2016年9月30日 开盘时间：预计2016年10月22日 产品业态：叠院产品，共162套 可售面积： 销售均价：4.9万元 可售面积： 2.9万 销售货值： 14.47万元 取证时间：预计2016年8月30日、8月25日 开盘时间：预计2016年10月17日（加推） 产品业态：合院，共52套；景观大宅4套 可售面积：待定 销售均价：合院6.8万元 销售货值：9.2亿元 3 3 2 1 4 5 取证时间：预计2016年8月30日 开盘时间：预计2017年3月18日 产品业态：合院，共92套 可售面积： 销售均价：合院6.8万元 销售货值：13.8亿元，叠墅尾房4.47亿元 4 取证时间：预计2016年8月30日 开盘时间：预计2017年9月16日 产品业态：临水大宅20套，景观大宅8套；
