戴德梁行深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究报告

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1、Page 1 深圳市福田区华强北华新村深圳市福田区华强北华新村 旧城改造可行性研究旧城改造可行性研究 Page 2 委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告 委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司 深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究 Page 3 项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性 1 项目解析项目解析 项目市场定位项目市场定位 经济效益经济效益 附件附件 整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存 拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表 华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例 2 3

2、 4 报告框架报告框架 Page 4 项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性 1 项目解析项目解析 项目市场定位项目市场定位 经济效益经济效益 附件附件 整体定位 分项功能定位 多功能物业的共存 拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表 华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例 2 3 4 报告框架报告框架 本项目位于福田区华强北商圈内， 红荔路、华富路、华强北路、华新路围 合的区域。 福田区：全市的行政文化中心和 以现代服务业为主的中心商务区 华强北商圈：深圳市市级商圈 深圳中心区：为全市的金融、商 贸、会展、行政、文化中心 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 项目位置 位于

3、华强北市级商圈 Page 6 西面 ：紧 邻华 富路 ，对 面为 中心 公园 东面 ：紧 临华 强路 ，隔 路为 圣庭 苑酒 店 北面：紧邻华新路、正对 海关公寓 南面：紧邻红荔路，对面为 华强北商圈区域 项目四至 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 7 华新路：华新路宽小于10 米，2车道，平时车流量较 小，道路承载能力有限 红荔路：红荔路宽 16米，6车道 华强路：华强路宽18 20米，6车道 华富路：华富路宽28 30米，10车道 （2）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的高 差特征 地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，致使华强北 路口与华富路口的高差约达10米； 地块海拔沿华富路

4、由南向北亦逐渐增高，华新路口 与红荔路口的高差约为5米； （1）地块周边道路情况：除华新路的车流较小 外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通 干线 地块状况 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 8 （3）华新村现状 规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋 住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿 园； 地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设 目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺， 主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根 据调研，商业部分属违建行为； 办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建， 商铺未经营； 华新村目前由深圳市大众物业管理公司 ，管理

5、费为 0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口 杂乱，管理较差。 建筑面积 （平方米） 户数主力户型目前用途 住宅约93,000994 2房：71-99m2 一层部分用 作商业，其 余均为住宅 3房：102-144 m2 办公楼8,499.41 一层商铺， 其余办公 幼儿园2,729.52华新幼儿园 华新村现有物业产权面积 地块状况 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 9 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 10 主要目的地直线距离车程 福田中心区1公里5分钟 深圳火车站3公里10分钟 皇岗口岸3公里10分钟 蛇口码头15公里25分钟 深圳机场20公里30分钟 （

6、1）该项目主要外部交通条件 项目交通条件 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 11 （2）项目周边公交情况： n 周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路； n 项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公 交线； n 红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59 、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各 主要区域； n 华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、 25、303、311、383、337等； n 由于地铁3号线在建，施工造成红荔路在近期内车流疏 导压力较大； 项目交通条件 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page

7、 12 （3）未来轨道交通 n项目红荔路上，设华华新站， 地铁3、7线通过，3号线将于 2010年开通，地铁7号线将于 2015年开通； n3号线、7号线和地铁各线的接 驳将使得福田、南山和龙岗方向 的人流快速到达华新片区，将为 项目带来巨大的人流。 （4）快速公交系统规划 规划中的BRT-2号线、3号线、7 号线重点覆盖本项目所在片区华 强-上步商业圈，可直达本项目。 项目地铁交通图 项目交通条件 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 13 项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档 次普遍不高； 项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为与电子相关行业

8、，写字楼品质不高； 项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高； 项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅； 周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。 中高档酒店物业 酒店 1、圣廷苑酒店、世纪楼 2、格兰云天酒店 3、上海宾 馆 写字楼 4、圣庭苑B座、世纪楼 5、群星广场 6、现代之窗大厦 7、华强广场 8、宝华大厦 9、赛格广场10、电子科技大 厦 11、华强佳和大厦 学校、医院、 公园 12、深圳实验中学 13、深圳实验小学 14、妇幼保健医 院 15、荔园小学 16、深圳外国语学校 17、深圳实验中 学 18、市二人民医院 19、深圳体育馆

9、20、中心公园 住宅小区 21、长怡花园 22、长泰花园 23、长城大厦 24、长安花 园 25、长乐花园 26、百花公寓 27、百花园28、国城花 园29、燕南路88号 30、桑达雅苑31、华强广场 商业物业 32、顺电家居 33、女人世界 34、群星广场35、曼哈顿 时尚广场 36、远望数码城 37、赛博广场38、茂业百货 39、华强广场 40、华强电子世界 41、赛格广场 项目周边物业 周边配套 项目解析项目解析项目介绍项目介绍 Page 14 项目解析项目解析项目界定项目界定 项目界定项目的特点 1、中国电子第一街 2、深圳市市级商圈 4、华强北旧城改造的示范区 华强北是中国最大的电子

10、信息产品集散地，已形成辐射全国的规模 效应 2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号 ，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场 日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日） ，是目前深圳 营业额最大的商业区 经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区 项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目 3、体量大、发展物业类型多样 Page 15 1、中国电子第一街 2、深圳市市级商圈 4、华强北旧城改造的示范区 IT IT产业的、商务的产业的、商务的 商业的商业的 多功能的、综合体的多功能的、综合体的 旧改拆迁的、居住的旧改拆迁

11、的、居住的 项目界定项目的特点 3、体量大、发展物业类型多样 特点 项目解析项目解析项目界定项目界定 Page 16 解决关键问题 解决的 主要问题 华新村项目旧城改造的必要性华新村项目旧城改造的必要性? ? 项目的市场定位项目的市场定位? ? 项目经济效益、社会效益项目经济效益、社会效益? ? 项目解析项目解析项目界定项目界定 Page 17 旧城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解 和项目现状亟待改造 l华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈 l本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力 l特区内未建设地极其稀

12、缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改 造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区 域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验 l华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题 l华新村物业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差 l华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强 北市级商圈的地位不符合，限制了整个商圈档次的提升 l本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力 1 华强北需要商业档次升级，来提升华强北市

13、级商圈的形象华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象 2对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用 对华强北交通问题尤其是停车位压力方面的问题，起到一定的疏解作用 3成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验 成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验 4 华新村现状亟须改造华新村现状亟须改造 项目解析项目解析旧城改造的迫切性旧城改造的迫切性 Page 18 项目介绍 项目界定 项目改造的迫切性 1 项目解析项目解析 项目市场定位项目市场定位 经济效益经济效益 附件附件 整体定位 分项功能定位 (1)商业功能 (2)商务功能 (3)

14、居住功能 多功能物业的共存 拆迁补偿方案 经济效益指标 社会效益 附表 华强北基础资料 IT产业研究 IT专业市场案例 综合体案例 2 3 4 报告框架报告框架 Page 19 在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的

15、发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流 综合体（complex） 综合体是将城市中商业、办 公、居住、旅店、展览、餐 饮、会议、文娱、交通等城 市生活空间的三项以上进行 组合，并在各部分之间建立 一种相互依存、相互助益的 能动关系，从而形成一个多 功能、高效率复杂而统一的 建筑或建筑群。 定义 项目市场定位项目市场定位整体定位整体定位 Page 20 项目市场定位项目市场定位项目整体定位项目整体定位 1.项目定位为以商业为核心功能的都市综合体 2.项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统 的商业模式，使本项目从边缘变为中心 3.项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级 4.项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相