山东济宁泗水县地产项目定位发展投标报告

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1、泗水项目定位发展投标报告 本案总体思路(Contents) 项目总体规划建议 项目定位思路及物业发展建议 项目开发主题初探 房地产市场发展现状及趋势 宏观环境综合审视 项目认知与理解 关于福丽公司 项目营销建议及平面表现 济南福丽房地产营销策划有限公司创立于2005年底，是一家集房地产全程统筹策 划、资源整合、品牌推广、营销代理为一体的专业房地产服务供应商。福丽凭着 对市场的敏锐洞察力，专业的策划技术，精湛的销售技巧、稳健的办事风格，以 清盘率、成交率为衡量结果的标准，成功行销代理了数个楼盘，我们以用最少的 成本，为开发商赢得最合理的市场回报为己任。 福丽介绍 前期服务 区域和城市土地资源开发

2、研究 项目可行性研究 项目发展策划：复合地产 项目发展策划：住宅、商业、写字楼 中期服务 营销推广策划：项目命名；品牌策划；广告宣传包装策略；广告策略；市场推广整 合营销策略；价格策略；促销策略；项目资金回笼计划及预算。 销售代理的执行：销售推广部署；销售操作流程；销售人员培训；销售现场气氛控 制；销售现场工作监控。 后期服务 签订认购书和商品房买卖合同；办理合同公正、鉴证 ；协助办理银行按揭 初审手续；客户跟踪；协助办理房产证 。 福丽的业务范围 福丽服务的项目 项目总体规划建议 项目定位思路及物业发展建议 项目开发主题初探 房地产市场发展现状及趋势 宏观环境综合审视 项目认知与理解 关于福

3、丽公司 项目营销建议及平面表现 本案总体思路(Contents) 项目宗地分析项目宗地分析 特征及经济指标特征及经济指标 项目背景信息 本案地处泗水县老城区实验 中学以北，济河路以南，华 联超市以西，泗河路以东。 项目基本经济指标 项目总规划用地：417亩 整体分布： 住宅+商业+公建 容积率： A地块：1.4-1.8(住宅）2.0( 商业)； B地块:1.8(住宅）2.0(商业) C地块：2.0(商业） 地块规模较大，呈不规则形。 本案 地块外部环境地块外部环境 四至四至 北 南 西东项目宗地 地块南面是泗水试验中学，是 地块附近有优势的配套，为区 域居民子女入学提供便利，同 时也提升了地段

4、的自然价值。 地块东侧为泗水县人民医院、 县实验小学、华联超市、农行 等生活配套，地块周边配套齐 全、居住氛围浓厚。 地块西面为泗水县中医院及居民 生活区，泗河路从此经过。 地块北面为327国道，是城市南 北交通大动脉。泗水汽车站就设 置于此，对区域经济及地段价值 带动作用大。 地块理解 配套条件 目前生活购物、教育医疗等 配套设施齐全，配套环境总 体较好。 经济指标 项目规模中等偏大，三块 土地分割不均匀，项目需 要分期操作及组团规划。 区位条件 目前是泗水中心区域，但 随着泗水县县政府整体西 迁，县城向西发展。 地块条件 地块形状分割后不完全规整 ，增大项目整体规划的难度 。同时地块内尚有

5、未拆迁建 筑和厂房。 交通条件 交通道路系统较为完善，泗 水县汽车站设置于此，居民 出行较便利。 环境条件 目前地块周边自然条件一般， 生活环境较好：地块南侧为泗 水实验中学、东侧有华联超市 、县人民医院、农行等生活配 套，地块周边具有得天独厚的 配套优势。 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 地块价值解析之一： 泗水县旧城改造规划将极大提升区域土地价值 泗水县旧城改造 极大提升区域土地价值经济带动和发展前景 n n泗水县旧城改造将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供动力。泗水县旧城改造将带动区域经济快速增长，为区域房产业发展提供动

6、力。 n n项目周边多个地段有改造计划，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。项目周边多个地段有改造计划，预计整个片区在未来三年内会有巨大变化。 地块价值解析之二：泗水实验中学 本项目地块南侧是有30多年历史的泗水 实验中学。泗水实验中学是一处完全中学， 占地面积62亩，建筑面积31115.2平方米。 现有教学班52个，在校生3069人，其中高中 38个班。近年来，在县委、县政府的领导下 ，学校坚持“以人为本，以德立校，让学生 健康发展，为学生未来奠基”的办学理念。 随着，学校管理力度逐步加大，教学质量直 线上升。 目前，学校获得了县精神文明先进单位、学校管理先进单位、安全工作先 进单位、高考

7、艺术优秀奖、先进基层党组织、市初中教学示范校、市网络建设 示范校、市遵纪守法光荣校、市规范化学校、省学生家长示范校等荣誉。 项目优劣势研判 优势（ Strength ） 劣势（ Weakness ） 地块所在区位处于泗水县中心，紧邻泗水 汽车站，有较好的发展前景； 项目紧邻泗水一中和实验中学，为居民入 学提供方便； 地块周边配套发展环境较好：学校、医院 超市等配套一应俱全。 地块北面为327国道，周边道路通达，交通 便利。 地块所处区域历年开发项目档次普遍较低 ，房价同比一直不高，给项目提升带来不 利因素； 区域居民消费水平较低，居住混杂，商品 房购买力有限。 县城往西发展，区域内竞争压力较大

8、，潜 在竞争对手不断增多 注：项目机会与威胁将在后面的章节中体现 。 定位的核心问题点 如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？ 县城传统中心区域，目前区位整体环境与形象一般 如何整合自身配套并打造差异化产品，发挥项目的竞争优势？ 项目南靠实验中学、地块内有生活、休闲等公建规划 县城西部竞争较多，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？ 县城向西发展，西部有多个楼盘在售或待开发项目 项目的地块犹如一块璞玉，未来旧城改造前景、地块周边交通 四通八达、配套齐全、地块内配套规划及毗邻泗水实验中学 是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块 独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将

9、成为 我们研究地块价值最大化的根本命题。 让我们结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我 们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化 的策略。 项目总体规划建议 项目定位思路及物业发展建议 项目开发主题初探 房地产市场发展现状及趋势 宏观环境综合审视 项目认知与理解 关于福丽公司 项目营销建议及平面表现 本案总体思路(Contents) 经济总量不高/人均GDP达到14695元，房地产处于发展阶段 泗水县是山东有名的贫困县,08年泗水全县实现地区生产总值89.33亿元，按可比价格 计算，比上年增长15.7%。人均GDP达到14695元，比上年增加2956元，按可比价格计算增

10、 长15.02%； 08年泗水全县实现社会消费品零售总额36.9亿元，增长26.5%。其中县及县以上城镇消 费品零售额22.5亿元；县以下农村实现消费品零售额14.4亿元。批发零售贸易业零售额 31.2亿元，住宿餐饮业零售额4.8亿元。在全部消费品零售总额中，非公有经济零售额 34.2亿元，所占比重达到92.7%； 全县城镇居民人均可支配收入达到10337元，同比增长10.58%。农村居民收入水平快速 提高，农民人均纯收入达到5402元，比上年同期增加653元，增长13.8%； 08年泗水县固定资产投资总额达到了44.4亿元，增长50.2；其中城镇规模以上固定 资产投资19.8亿元，增长65.

11、0%；农村规模以上固定资产投资21.2亿元，增长50.4%；房地 产开发完成投资3.37亿元； 由于泗水县的贫困和缺乏必要的经济源泉，目前已划为省直管县，归由山东省直接发 展管理。 城市发展方向及规划 城市定位 鲁西南地区驰名的滨河园林城市； 城市发展方向 泗水县实施“一带、两区”开发建设的城市空间发展战略，重点发展县城 西部，对传统老城区进行改造。 A:“一带、两区”开发建设 一带：建设沿327国道产业聚集带 。 两区：建设西城区，拉起新一 轮城市建设框架。建设山区生态观 光风景区。 B：城市化建设 西城区建设。西城区初步建设成 为用地功能明晰、基础设施配套、环 境优美的现代化新区。 旧城区

12、改造。“十一五”期间旧城成 片开发改造要完成1015处。另外还 有其它基础设施建设 。 到2010年，泗水将进一步拓宽城市规模，沿327国道向西发展，北至泗河区城范围，建成区面积达到16 平方公里以上，城市人口达到13万人；2020年，建成区面积达到24平方公里，城市人口达到22万人以 上。 城市化发展进程 城市化率的持续增长带来了区域房地产市场刚性需 求的购买力基础，这是支撑本地市场销售持续发展 的主要基础。 注：数据源自泗水县统计局。 综合经济发展战略 泗水县坚持走工业强县，果牧大县 ，生态名县之 路，全面提升城市能级，提升目标为鲁西南地区驰 名的滨河园林城市。 城市能级提升 规模力 辐射

13、力 外向力 泗水县泗水县 果牧大县果牧大县 工业强县工业强县 生态名县生态名县 良好的宏观环境，为房地产市场迎来发展的契机良好的宏观环境，为房地产市场迎来发展的契机 pGDP及人均GDP p产业结构 p人均可支配收入 p总人口 p非农业人口 p城市化率 p市区人口 西区开发及旧城改造，对房地 产市场需求具有积极的促进作 用 固定资产投资增长较快，为房地 产市场奠定良好的发展基础 经济发展速度缓慢，房地产市场 购买能力有限 项目总体规划建议 项目定位思路及物业发展建议 项目开发主题初探 房地产市场发展现状及趋势 宏观环境综合审视 项目认知与理解 关于福丽公司 项目营销建议及平面表现 本案总体思路

14、(Contents) 泗水县房地产市场发展历程泗水县房地产市场发展历程 v 泗水县房地产市场于2002年开始起步，在2002年以700元/平米的价格向群众销售所建楼房，但市 场反应寥寥，购房人群非常少； v 05年，泗水有了真正意义上的商品房，同济花园和圣源新天地是当时的代表楼盘，其销售价格在 14001500元/平米左右，但销售情况不理想，如圣源新天地，到现在还有多层的尾房和小高层在售 ； v 07年底，泗水县房产市场步入了快速发展阶段，现在再售的楼盘大多也是在这个时间段进入市场 ，07年的恒兴家园、滨河水苑；08年如龙城知春、府前花园、圣源丽都等；三发舜和家园、九源 圣融庭院于09年进入市

15、场。 目前在售项目8个，西城区是开发热点区域。 R府前花园 R滨河水苑 老城区 西城区 R圣源新天地 R恒兴花园 R龙城知春 R圣源丽都 R舜和家园 R圣融荣庭院 本案 泗水县主要在售项目列表泗水县主要在售项目列表 项目名称项目定位建筑特色销售情况价位情况主力价位卖点分析 滨河水苑 缔造泗水经 典 现代、简约 地段较偏， 销售量并不 是很理想 1800元 18万-20万 价格低 府前花园 住府前花园 享上流生活 现代、简约 每月30套 均价2050元 19万20万 地段 龙城知春 龙天福地 智者为邻 简约、现代 市场三分之 一的占有率 多层均价 2000，小高 层均价2050 18万-22万

16、学校、商业 等配套齐全 ，包装，规 模 圣源丽都 贵在品质 现代、简约 每月走量在 40套左右 均价210023万-25万 新政府对面 ，开发航品 牌 舜和家园 泗水首座花 园式高尚人 文社区 现代、简约 每个月大概 走量30套 均价在2000 元 19万21万 中央景观带 圣源新天 地 现代、简约 1950元 18万-20万 现房实景， 在新政府周 边 典型案例典型案例1 1：龙城知春6060万平米的区域标杆万平米的区域标杆 开发商：济宁九巨龙房地产开发集团有限公司 项目定位：“龙天福地 智者为邻” 建筑特色：简约、现代 销售情况：项目于08年年底，以1650元/平米左右 的均价低价入市，目前均价2000元/平米左右，销售量 70-90套/月。