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1、2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 华远金外滩项目 2#地综合楼产品定位建议 谨呈:华远地产长沙城市公司 合富辉煌房地产(湖南) 2009年5月14日 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 长沙中心城区项目 产品定位分析 产品设计建议 2#地块分析 长沙市场各户型 面积供求分析 通过对长沙市场供求关系的分析通过对长沙市场供求关系的分析, ,了解市场真正的需求在哪里了解市场真正的需求在哪里 通过对中心城区项目产品定位的分析通过对中心城区项目产品定位的分析, ,结合市场整体需求结合市场整体需求, ,得出纯市场角度的产品定位建议得出纯市场角度的产品定位建议
2、通过对通过对2#2#地块属性的分析地块属性的分析, ,结合市场角度的产品定位结合市场角度的产品定位, ,得出得出2#2#地的产品定位结论地的产品定位结论: :城市中心投城市中心投 资型精品小户型项目资型精品小户型项目 产品设计定位分析 通过对中心城区小户型个案分析通过对中心城区小户型个案分析, ,得出畅销户型面积得出畅销户型面积 通过对拆迁户的特征分析通过对拆迁户的特征分析, ,得出拆迁户对户型面积的需求得出拆迁户对户型面积的需求 通过市场与拆迁户需求的分析通过市场与拆迁户需求的分析, ,得出产品设计原则得出产品设计原则, ,提出产品设计建议提出产品设计建议 方案拟定思路示意方案拟定思路示意
3、2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 目目 录录 第一部分 市场分析 一.长沙市场供求分析 二.中心城区项目产品定位分析 第二部分 产品定位 一.地块属性分析 二.产品定位 第三部分 产品设计分析 一.长沙中心城区小户型分析 二.拆迁户需求分析 第四部分 产品设计建议 一.产品设计原则分析 二.产品设计建议 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 第一部分第一部分 市场分析市场分析 一.长沙市场供求分析 二.中心城区项目产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 一一. .长沙市场供求分析长沙市场供求分析 1.长沙历年供销比 0
4、6年前商品房市场供求基本均衡，07年出现较为严重的供不应求现象，08年供应量大 幅增长，但销售量大幅下降，出现了极严重的供大于求 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 一一. .长沙市场供求分析长沙市场供求分析 2.2009年1-4月供销比 全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区 商品房0.870.711.050.910.930.66 住宅0.840.71.010.780.960.6 n1-4月长沙市五区商品房销售268.95万方，同比增长10.09%；其中住宅销售 244.3万方，同比增长24.49% n1-4月长沙市五区商品房供销比为0.87：1，其中住宅为0.84：1 长
5、沙市场迎来小阳春,供求结构调整日趋合理 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 一一. .长沙市场供求分析长沙市场供求分析 3.供求结构现状分析数据反映以刚性需求为主 n从供应量来看,受90/70政策影响,60-90 中小紧凑户型供应量剧增，占比为31.73%, 90- 144 户型比例有所减小,供应结构更趋向中小紧凑化; n从销售量来看,90-120销售最好,供销比为0.39,其次为60,供销比为0.41,再者为120- 144,供销比为0.43,而144户型销售速度最慢; n上述数据反映市场目前主要以刚性需求为主。 2009年第一季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表(单位
6、：套) 供应 比例（% ） 与去年同期比例差（%）销售比例（%）与去年同期比例差（%）供销比 6096915-5.85237619.67-0.0010.41 60-90205031.7310.46294024.349.120.7 90-12097515.09-2.12246920.441.360.39 120-144122718.99-2.92282223.37-4.950.43 144124019.190.43147012.17-5.520.84 合计646110001207710000.53 注：此表数据来源长沙房产研究中心。其销售数据为已备案数据 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：7
7、44421982 区域市场界定 考虑本案为市中心绝版核心地段，同时 拥有核心江景资源故其区域市场界定条件为 n沿湘江大道、芙蓉中路、韶山路/二环内/ 湘雅路以南、韶山路以西 的核心城区 n在五一商圈、东塘商圈范围内 浏 阳 河 湘 江东 二 环 南二环 韶 山 路 芙 蓉 路 湘 雅 路 五一 商圈 东塘 商圈 区域市场典型在售项目： 华盛新外滩、书院观邸、印象天心、 天心华庭、铂宫、君临国际、摩天一号 、华都 二二. .中心城区产品定位分析中心城区产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 区域市场概况 n本区域市场在售项目数量不多，多为高密度物业，容积率在5以上
8、 n多数为中小规模项目，建筑面积不超过30万方 项目名称 占地面积（ 亩） 建筑面积（ 万） 容积率物业类型产品描述 华盛新外滩33亩近205.7833层高层江景大平层 书院观邸38115.49高层 江景大平层、小户型公寓、平凑型 大户型 铂宫178.56高层精装小户型公寓 天心华庭197.776高层小户型为主力产品 印象天心2.535.357.6高层小户型为主力产品 摩天一号 108.41高层小户型为主力产品 华都4723.57.54高层临路1栋小户型、酒店，4栋大平层 二二. .中心城区产品定位分析中心城区产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 户型面积分为
9、大平层、小户型两个极端 n建筑面积超过10万方的中等规模项目多为大平层产品，部分结合小户 型（临路或景观资源不好处） n面积低于10万方的项目均为小户型产品 项目名称 占地面积（ 亩） 建筑面积（万 ） 容积率产品描述 华盛新外滩33亩近205.78江景大平层 华都4723.57.54临路1栋小户型、酒店，4栋大平层 书院观邸38115.49 江景大平层、小户型公寓、平凑型大 户型 铂宫178.56精装小户型公寓 天心华庭197.776小户型为主力产品 印象天心2.535.357.6小户型为主力产品 摩天一号 108.41小户型为主力产品 坐拥城市中心核心地段优势，其极具投资价值的特点决定了该
10、片区小户型 产品的生存空间的广阔性；而拥有江景资源或者相当体量的项目，则依其 资源打造城市高端豪宅 二二. .中心城区产品定位分析中心城区产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 小户型是该区域绝对主力产品，其次为三房 n本区域市场小户型是绝对主力产品，在典型项目中一房占比42%，其次为三房占比28% n小户型面积分布在28-87，其中以30-60最为集中,大平层面积在86-336，其中三房 最多，且多为紧凑产品，面积集中在90-144，少量超豪华产品面积达到300以上 项目 名称 一房两房三房四房复式/五房及以上 套数 面积区 间 套数 比 套数 面积区 间 套
11、数 比 套数 面积 区间 套数 比 套数 面积 区间 套数 比 套 数 面积区 间 套数 比 书院 观邸 19542-6023%8276-8310%406 86- 137 48%155 154- 177 18%10 101- 138 1% 摩天 一号 67550-6953%51347-7541%81866% 华都36761-6748%204 150- 164 27%196 185- 197 25% 印象 天心 80136-8794%4760-876% 荷园25492.4227%636 89- 138 67%641976% 铂宫32328-69100% 华盛 新外 滩 3152.385%93 9
12、2.87- 108.15 15%249 121- 158 40%207 147- 180 34%35 194- 336 6% 合计239228-8742%98947-10818%1576 86- 164 28%622 147- 197 11%45 101-1- 336 1% 二二. .中心城区产品定位分析中心城区产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 均价普遍高于6000元/平米 n本区域各项目价格普遍在6000元/平米以上，为城市楼市价格顶点区域 ，从价格接受度上看，为城市高端豪宅市场 项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率均价（元/） 华盛新外滩33亩近
13、205.786500 书院观邸38115.496000 铂宫178.566800 天心华庭197.7766800 印象天心2.535.357.66200起价 摩天一号 108.416500 华都4723.57.546200 二二. .中心城区产品定位分析中心城区产品定位分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 市场部分小结市场部分小结 1. 90-120为市面上最受欢迎的产品, 供销比为0.39,其次为60的小户型,供 销比为0.41,再者为120-144,供销比为0.43,而 144户型销售速度最慢; 市场主要以刚性需求为主; 2. 中心城区的项目,规模较大、景观资源较
14、好的,基本上都设计了舒适型户型与 过渡型小户型,而规模较小的,基本上均设计为小户型; 3. 从市场角度出发,本项目的整体定位,可参考中心区的大项目,即户型面积可设 计为40-144,但具体定位,应该详细分晰2#地综合楼所在位置及其在整个项 目内承担的营销任务后,再下结论. 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 第二部分第二部分 产品定位产品定位 一.地块属性分析 二.产品定位 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 项目地块分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 商住用地 项目地块位置 2号地块位于解放西路与 太平路交汇处西南角，
15、是本案目第一期项目建 设用地。 北临：解放西路 南面：坡子街 东面：太平路 西面：湘江大道 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 优势： 1、该地块位于五一商圈核心区域， 周边配套设施齐全，交通便利。 2、长沙居民对于该区位认可度高， 属一江两岸城市形象的展示区，极 具与升值潜力。 3、项目地块内及周边拥有大量有者 悠久历史和文化底蕴的古建筑群如: 太平街、贾谊故居、坡子街、火宫 殿等。 4、紧邻沿江放光带，再往西不远便 是橘子洲头，生活休闲配套优越。 5、项目将有大量拆迁后的回购客户 资源。 五一商圈 沿江风光带 本 案 项目地块分析 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 项目地块分析 劣势： 1、2#地块项目缺乏观江面，仅 有高层的少部分户型能透过西 侧缝隙间看到少量的江景资源 。 2、项目拆迁户文化层次低多为 高中以下文化层度、经济水平 差，大部分拆迁户月收入不足 200元，多为社会底层人士，将 影响项目项目整体住户层次。 3、周边环境嘈杂，宜居性差。 2#地综合楼产品定位建议 联系qq ：744421982 青和上座、BOBO国际公寓、长房 汀兰雅苑，位于本案附近，其 租金价格对于本案具有一定的参考意义。 40-55平米左右一房的租金普片达到了1300-1500元/月以上，二房 租金在180
