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1、建业联盟新城五期商业定位方案 河南建业商业地产经营管理有限公司 二零零八年七月 报告提纲 一、郑东新区政府规划研究 二、郑东新区商业环境分析 三、郑东新区入驻商户访谈 四、联盟新城五期地块分析 五、联盟新城五期商业定位 六、联盟新城五期商业定价建议 一、郑东新区政府规划研究 郑东新区位于河南省省会郑州市区东部 ，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑 州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、 扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进 程战略而投资开发建设的新城区。 该区以迁建的原郑州机场为起步区，以 国家郑州经济技术开发区为产业支撑，西起 107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速 公路，北至连霍高
2、速公路，远期规划总面积 约150km2，相当于目前郑州市已建成市区的 规模（建成区面积132km2，市区常住人口260 万人），将在未来2030年内建成。 （一）郑东新区概况： 在CBD的北部，将原有的洼塘地开挖为 具有相当规模的人工湖龙湖，以贯穿市区 的金水河、东风渠等水系为纽带，将龙湖与 新区CBD连接起来，成为新区的主要景观； 龙湖的水面面积约7km2，与杭州西湖的面积 相当，2003年完成挖湖后，引入澄清后的黄 河水。龙湖周边作为CBD副中心，规划为国 际性旅游度假、文化教育和高级居住区。 【龙湖】 龙湖是整个规划中的点睛之笔，规划水域面积约6km2。根据中原文化关于龙的传 说及湖的形
3、态，取名为龙湖。龙湖区与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河 、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系。按照水系专项规划，利用东风渠引入的 黄河水、贾鲁河水、丰富的地下水形成龙湖。湖区通过每年4次的水体循坏，其水质 可达到国家景观和娱乐B类标准，湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌 溉。 （二）郑东新区规划简介： （二）郑东新区规划简介： 【龙湖CBD副中心】 伸入龙湖的半岛，为CBD副中心， 面积约48ha。CBD副中心是由写字楼、 宾馆和特色住宅等组成的另一个坏形 城市，其间有湖中湖，是商务、居住 、旅游、娱乐及休闲的胜地。 CBD与CBD副中心通过一条约3.7km 长的运河相连
4、，两岸是40m高的建筑， 以商业、文化、居住等功能为主。建 筑外侧依次为15m、20m高的多层居住 区。 【中央商务区】 CBD位于老机场地区，面积约3km2，是郑东新区的核心区和郑 州市的商务中心区。CBD是由两圈高层建筑群组成的环形城市，内 环建筑高度80m，外环建筑高度120m，两环之间是繁华、舒适的商 业步行街。金融、商务、办公、旅游、娱乐、服务、信息和研究等 多功能复合的土地利用方式使CBD具有“24小时城市”的功能。 环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性 建筑和绿地组成。椭圆开中心公园内布置了国际会展中心、河南省 艺术中心和郑州宾馆等标志性建筑。国际会展中心由展览中
5、心、会 议中心和多功能大厅组成，第一期工程约22万m2。与国际会展中心 相连的郑州宾馆高280m，呈六棱塔状，西侧河南省艺术中心由玻璃 外壳框架结构与大小不等椭球状建筑主体组成，主体外观类似陶殒 。 CBD的中心湖通过运河与CBD副中心的湖泊公园相连接，船舶 、游艇穿梭其间。高层建筑林立的环形城市将使CBD成为世界上独 具匠心的新型城市中心区。 二、郑东新区商业环境分析 中央商务区写字楼 商业裙房 中央商务区（环内） 商业步行街 集中商业类 社区商业类 商业类型 （一）中央商务区（环内 ） 商业步行街 概述： CBD步行街位于郑东新区内外环60栋高层写字楼之间，是国 内首条环形商业步行街，全长
6、3.6千米，宽约50米，地下两 层，地上三层，分别由四家企业承建： 1、丹尼斯-郑东新区CBD丹尼斯商业步行街 概况：丹尼斯项目囊括了整个西半环，且被7条放射状道路分割 成了7段。该项目总长约1.5千米，规划建筑面积26万平方米，总投 资约10亿元。 动态：按照原规划，该项目应于2008年5月开业，但由于CBD人 气还无法达到其开业要求，加之工程方面的原因，开业时间一再推 后，目前仍处于施工阶段，没有对外宣传。另外，此项目是销售还 是出租，具体的运营方案也没有确定。 （一）中央商务区 （环内）商业步行 街 2、宏信（郑州）置业“CBD东环步行街” 概况：步行街位于郑东新区CBD内环与外环中间，
7、会展中心正对面，中储粮大 厦后面，商务东五街至九如东路，总建筑面积达11万平米。 定位： 5大主题街区时尚购物、淘宝搜珍、休闲娱乐、餐饮美食、艺术人 文。 动态：目前处于蓄客阶段，未开盘，预计销售价格在700018000元/平米之间 3、中油置业“中油国际名店街” 概况：中油国际名店街位于中央商 务区内外两环之间九如路与商务内 环路交汇处，呈弧状布置，全长450米 ，宽51米，建筑形态分为地上三层、地 下两层，商业总体量93000平米。 定位：“集国际名品购物、全球特色 餐饮、时尚休闲娱乐于一体的体验式商 业公园”。 动态：目前处于蓄客阶段，未开盘， 销售价格也未公布。 （一）中央商务区 （环
8、内）商业步行 街 商业步行街总结： 1.总体供给体量巨大 除了嘉园的项目目前没有规划以外，其余3个项目加起来 商业总体量达41.3万平米，整个中央商务区步行街的商业体量接近50万平米。 2.投放市场时间不确定 按照政府规划，4个部分的步行街都应该于2008年陆续开 业，但目前4个项目均没有开盘，也没有完工，更不要说开业了，这其中有人气不足 的问题，也有资金和工程上的原因。从现在的状况来看，4个项目投放市场的时间很 难预测。 3.均为综合性业态规划 4个项目中已对外宣传的中油名店街项目和东环步行街项 目均定位为集零售、餐饮、娱乐、休闲等多种业态为一体的综合性业态组合 4、郑州嘉园 目前由该公司负
9、责开发的部分一直没有启动，也不见相关宣传 信息。 （二）中央商务区写字楼 商业裙房 项目名称项目特点裙房面积套型面积交付时间联系电话 东方国际 商务写字楼，地段显赫，荣获郑州市十佳魅力大厦；适合大型 卖场、金融业 13700整层2500现房65578101 阳光世纪毗邻会展中心，适合餐饮娱乐等行业13600120-450现房65578101 中央金库高档商住楼，适做商业、金融业493748-350现房63319222 龙湖大厦裙房独立旺铺，适作金融、高档专卖店、西餐670080-200现房68080106 中储粮大厦毗邻会展中心，地热供水12321235-1358现房65675216 未来国际
10、三子星座，会展中心尽收眼底，适作商业、金融配套261911132-1607现房65610888 奥园国际名店街自由分割，以小博大，成就百年财富，适作便民商业16373 43-1200 可自由分割 现房68260888 CBD世贸中心适做餐饮业、娱乐休闲业、大型卖场7824928-1380现房8260999 五行嘉园 五座商住楼，底墒联购价值不菲；适作大卖场、银行、保险、 移动通讯公司 2831728317现房65807358 蓝玛地王大厦 中原第一座钢结构写字楼，国际甲级全智能化品质，开放式办 公，可自由分隔，面向大中型企业机构整层出售。 74557000现房68081111 众和环宇国际大厦
11、抢先入主，享受人生；适合大型商业、金融89891170-3350现房67535588 联合中心房地产交易中心入驻，适作商务配套16000 整层400020075 65807766 65807788 65807799 绿地世纪峰会户型合理，灵活组合，升值空间大，适合做金融、保险、商业7700360-1250 20074 68083333 68085555 海逸名门毗邻郑州会展中心，黄金位置，适合做金融、餐饮娱乐19548 130-400020073 65807755 新澳世贸大厦高端客户资源，适合做商业、西餐厅7720 整层2800， 可自由分隔 20072 65807888 65807999
12、（二）中央商务区 写字楼商业裙房 售价及租金 样本： 龙湖大厦 奥园国际名店街 金成东方国际 租金水平：一楼（面向商务内环路或内外环之间道路方向） 60元/月/平米 一楼（背向路，面向步行街方向） 50元/月/平米 售价水平：整层销售 8000元10000元/平米 分割铺面销售 1400018000元/平米 商业裙楼总结： 1、供给体量巨大：总建筑面积233126平方米 2、临商务内环部分大量已出售，但出租率不高； 3、在已出租的商铺中，进驻业态主要包括：便利店、餐饮店 （主要是小型餐饮）、烟酒店、办公用品店、文印店、银行 网点等； 4、商业入驻情况与写字楼入住情况紧密相关（如投放市场较 早，
13、入驻率较高的“奥园”项目，其商业入驻情况也较好； （三）集中商业设施 楼盘名 称 物业位 置 开发商 物业类 型 建筑风 格 占地面 积（亩 ） 总建面 积（ ） 业态 均价 （元/ ） 销售率 温哥华 广场 郑东新 区新区 农业路 与众意 路交叉 口 枫华置 业有限 公司 商业综 合体 英式270130000 综合性 购物广 场 未售 宝龙城 市广场 农业东 路与九 如路交 会处西 郑州宝 龙置业 发展有 限公司 商业综 合体 现代275250000 综合性 娱乐之 都 一层 19000 二层 12000 一半自 持，另 一半销 售80% （四社区商业 街商业设施 1、顺驰第一大街 4万平方
14、米 2、绿地郑东商苑 4万平方米 3、联盟新城一、二期 3万平方米 4、绿城百合 2万平方米 5、运河上郡 （在建） （四）主题商 业街设施 社区商业总结： 1、入驻商家以餐饮为主：顺驰第一大街、联盟新城为代表引进阿五美食、素语 茶园、霸旺楼等。 2、消费顾客以市区为主：入驻商家利用自身品牌带动能力吸纳市区客户前来消 费。 3、销售方式前期以售后返租为主，联盟新城为代表。 4、租金水平偏低，并给与较长的免租期，租金大多在20-60元(平米、月） (五）郑东新区商业地产市场存在以下特点： 1、市场投放量巨大： 中央商务区 商业步行街 50万平方米 写字楼裙房 商业 23万平方米 集中商业 设施
15、38万平方米 社区主题商业街 商业 13万平方米 以上合计：124万平方米 2、高标准、高起点建设： 3、目前缺乏人气： 4、销售情况堪忧： 5、业态规划涵盖范围广 （综合性购物中心、裙楼底商、商业步行街、社区商业） 三、郑东新区入驻商家访谈 1、霸旺楼 负责人 1、餐厅为北京知名品牌，客户来源于全省、全市的高端政府、商务客群，因 主打菜品“甲鱼”做法独特，全省独一无二，在高端客户中很有影响力，所以生 意火爆，另单桌消费额高、利润高，不在于量取胜所以敢于在东区开店。选址 联盟认为自身并不依靠东区的人流，主要看中东区大的发展趋势，交通便利、 环境好、商铺设计通透感强。 2、东区的人群特点：高端住
16、宅区入住率低，不消费，家庭消费低，CBD人群入 住单位好像是主政办事处多，人员不稳定，固定高端消费少。 3、认为联盟五期项目临河建风情商业街还是非常有吸引力的，项目优势在于 环境好，建议建筑一定要有特色，吸引有特色的商家进驻，有特色则客群不会 低端，会有实力不考虑距离因素，因近期东区人群少，主要还需依靠老城人群 。前期招商一定要有优惠政策招徕大的知名品牌商家带动。若销售，价格不宜 太高，让经营客觉得划算。 4、关心价格，有意向自购物业经营一家规模大、档次高的辽参馆。 （一）商家访谈整理 2、御磨坊 餐厅经理 餐厅隶属于德宝美食，为高档火锅，客单价为6080元/人，60元/人主要为家庭消 费，80元/人主要为商务人群，目前生意好于预期，消费人群高端，CBD里的单位和 居民占50%，来自市区的散客占50%（德
