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1、南京雅居乐花园项目研究报告南京雅居乐花园项目研究报告 NAN JING YA JU LE 项目基础资料 项项目位置 秦淮区龙蟠南路33号（龙蟠南路与 秦虹路交汇处 ，秦淮区政府对面） 开发发商南京雅居乐房地产开发有限公司 地段商圈夫子庙物业类别业类别住宅 建筑类别类别高层、小高层物业业公司 雅居乐物业管理服务有限公司南 京分公司 占地面积积141177.9平方米建筑面积积446547.24 平米 绿绿化率44.74%车车位1：0.8 交付标标准毛坯、全装修物管费费2.2元/平米 容积积率2.5售楼电话电话025-52633333 项目累计成交信息 入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交
2、比例退换房累计 2812套400套120套2292套306214.78M283.15%184次 项目紧邻夫子庙商业圈。 周边交通： 23、58、63、301、316、47、60、88、808、812等 多条公交线路，龙蟠路快速通道南北贯通；至新街 口10分钟车程，火车站12分钟车程，禄口国际机场 30分钟车程。 周边配套： 武定门公园、白鹭洲公园；夫子庙；市第一医院、 秦淮区医院；好又多超市、金润发超市；工行、中 行、农行、广发行、农贸市场等；宜家家居南京店 等。 雅居乐花园，地处龙蟠南路33号，秦淮区政府南侧，紧临龙蟠南路快速通道，周边有多条公交线路，咫尺通 达城市各地，融入新街口10分钟都
3、市生活圈。 项目地上建筑面积逾36万，规划有高层洋房、酒店式公寓、沿街商业、幼儿园、小学等教育配套，是城中 罕见的大型国际化高品质生活社区。 国际著名景观设计公司怡境师（香港）有限公司，秉承一期景观规划理念，融古今中西造园技艺，建筑与景 观相互呼应、相映成趣。遵循中国传统“水木清华”庭院造诣，从【上善若水】浩瀚私家湖“湖境界”到林 语鸟鸣花香“木世界”，二期景观设计以“树木”为主题，以幽静、深邃、野趣为主要特色，让人在居家休 闲的生活中，体会到回归自然的野趣。种植丰富的植被，以绿色植物为主，适当点缀部分落叶植物和秋冬季 有色彩、林相变化的植物，乔木、灌木及草地形成了错落有致、叠嶂连绵的绿化层次
4、空间；从中心花园到宅 间绿地，步步有景、景随步移，随时沉醉在林荫花架下。“香林曲径”、“叠翠台”、“芳草园”、“鸟语 回廊”等组团，相互呼应、相互衬托，同时又各具特色，相辅相成、相得益彰；保证长年见绿，力求四季有 花，使人在小区能充分感受到季节的变化，春花夏露秋月冬雪等不同季节的园林美，让人诗意地栖息在自然 大地上。值得一提的是，各个景观组团与小学、幼儿园、露天泳池、原生态广场有机串联、融汇一体，洋溢 出浓烈的人文景观高尚社区的特征，完全卓然领秀城中其它豪宅。 国家一级资质物业雅居乐物管将为业主提供优质、稳定的港式服务。社区内构造NEC彩色可视对讲系统 、周界防范系统、紧急报警按钮、电梯大堂及
5、停车场一卡通、宽带入户等一系列现代科技服务体系。项目座 落于南京市秦淮区区政府对面，此地自古以来人文荟萃，商贾云集；项目西靠武定门公园、明代古城墙及南 京的母亲河秦淮河；北邻白鹭洲公园及夫子庙商圈；建成后的“南京雅居乐花园”将成为主城区高档地 产项目，它集秦淮区市民绿化广场、幼儿园、小学、高尚住宅、商铺为一体，是南京主城区难得一见的优质 的国际化大盘。 项目总体介绍 11 12 01 02 03 05 06 07 08 09 10 13 16 17 18 19 15 22 23 20 21 26 小学 幼儿园 二期（图中 色）规划有6栋高层洋房，4栋酒店式公寓 ，秉承一期“以国际视野建筑”规划
6、设计理念，构建城 中人文豪宅样板。 超宽楼间距，超五星级入户大堂、超大入户花园，270度 步入式转角落地窗等尊贵设计，彰显国际化奢雅生活空 间。 洋房主力户型为90舒适两房、130140豪华三房、 150格调四房、260豪阔五房；酒店式公寓户型为54 一房及78两房。 项目一期(图中 色)实景现房已于2009年3月起陆续交付。 产品剖析 1、规划： 合理进行功能区域的布局；社区内外部配套完善，出行、交通便捷，生活便利；充分发挥周边自然 景观的优势，创造丰富、优美的区域内部景观空间.有序的建筑空间序列、个性鲜明的建筑风格。 2、建筑： 现代简洁的建筑风格，利用简练的线条、落地玻璃、飘板 等元素，
7、营造有序的建筑立面效果。建筑色彩采用淡雅、 明快为基调，与周边环境相融合，形成有机的整体效果。 建筑物沿街立面统一、有序，形成连续的城市界面景观。 3、景观： 小区景观以纯正东南亚风情园林为主题，叠水、中心水 景和特色小品，营造了具有浓郁地域风情的、自然、和谐、 舒适和健康的国际人文小区。 4、户型： 住宅单元主要采用两梯两户和两梯三户的单元式住宅，基本户型采用二室二厅、三室二厅、四室二厅 等，住宅户型每户南北通透，均配置有入户花园 ，景观及采光良好的景观窗、景观阳台、生活阳台等 ，各户型充分考虑了自然通风、采光、观景，功能分区合理，动静分开、提高居住者的舒适性。 产品见解 一、建筑风格 现代
8、简洁的建筑风格，以简练的线条、落地玻璃、飘板等元素，与其他楼盘都有类似。单就建 筑本身而言，现代欧式的风格化差异化不突出。 二、景观 东南亚园林里多以婀娜多姿的热带植物，讲究植物的多种形态，表达手法非常人性化，有四季 花常开，眼花缭乱的效果。 同时，东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性建议使用黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石 等，很接近真正的大自然。倡导项目的自然与人文的完美结合。 三、户型 “大” 大面宽，短进深阳光多一米，幸福加一分； 借助建筑的高度，加上阔绰的空间，营造一种高瞻远瞩，从容面对万物的心里感受，打造真正 的“宽时代”住宅理念。 有哪些潜在的优势？ 地王级地块诞生，带动房价升值
9、 1月8日，新房源公开的前一天，在2010年南京首次国土拍卖会上，G75雨花台风景区西南侧地块，吸引了 10家企业报名，经过34轮加价，最终被长发集团以86500万元竞得，楼面地价高达15977元/平米，南京楼 市的楼面地价再创新高！可见，位于城中，近临新街口，区位价值更占优势的雅居乐花园，未来升值潜力 将十分巨大！ 地铁三号线开工，居住、投资价值稳增 1月10日，新房源公开的后一天，南京地铁三号线开工仪式在南京南站盛大举行，预计将于2015年完工。 雅居乐花园紧邻地铁三号线“长乐路站”，与“雨花门站”只有200米之遥，未来将一路直达南京火车站 、市政府、大行宫、夫子庙、南京南站等繁华地带，给
10、生活带来无限便利！地铁对周边楼盘的增值效应， 早已经过众多楼盘的检验，由此，雅居乐花园的居住价值和投资价值将得以完美提升！ 大校场规划出台，城市中心南移 目前南京市大校场地块控制性详细规划已经出台，将大校场地块定位为高端服务业和创意产业为特色 的“智慧新城”。大校场地块与南京火车南站的共同兴建，将促使南京城市重心南移，对雅居乐花园所在 区域来说，是一个重大利好。根据规划，大校机场地块定位为南京主城城南中心的重要组成部分，以高端 服务和创意产业为特色的综合性城市新区，这里教育、医疗、居住、商贸、办公等“五脏俱全”，将成为 南京的第二颗“心脏”。 百年名校入驻，学区房优势凸现 雅居乐花园的另一价值
11、奠基，得益于“双学区”的光环。今年，随着知名幼儿园的引进及百年名校秦 淮区第一中心小学本部的入驻，雅居乐花园将为适龄儿童提供八年的优质教育，“双学区”优势使得项目 价值稳步提升。 创新港式贴心服务，软性价值领衔全城 雅居乐花园一期以95%的超高收房率震撼南京，以舒心的生活享受征服了已经入住的业主。社区外部配套 完善，生活设施一应俱全；携手国家一级资质物业的雅居乐物业，秉持16年专业管理经验，竭诚提供“港 式物业服务”，细致入微的提供业主24小时关怀。 雅居乐花园客户群分析： 1、40岁以上、偏爱城南环境、具备良好经济基础、文化修养、精神追求、生活品位的 BOSS级别的南京人 2、2840岁、在
12、城南出生成长、具备良好经济基础的年轻金领 3、爱好南京文化历史的经济条件较好、具备置业能力外来迁入者 上述消费客层，多具备以下心理特征和消费习惯： 有相对较高的文化基础和生活品位 有思想、有远见，注重细节，注重品质感 对南京历史文化有一定的偏好 有一定的社会地位，经济富足 消费时只选适合自己的，不贪慕虚荣攀比，属于理性消费 记录时间均价 2007/5月12000元/m2 2008/5月12560元/m2 2008/12月12000元/m2 2009年07月15000元/ 2010年1月18000元/ 雅居乐花园自销售以来价格走势图： 地段商圈夫子庙物业类别业类别普通住宅、酒店式公寓 建筑类别类
13、别多层、高层、小高层物业业公司 雅居乐物业管理服务 有限公司南京分公司 装修标标准2000-2300元/平方米当期建筑面积积178212平米 开盘时间盘时间一期开盘时间 2008-4-10交付标标准毛坯、全装修 交房时间时间09年3月价格均价14000-15000元/平方米 物管费费2.2-2.5元/平米车车位报报价180000元 总户总户 数1226户销销售情况已售罄 一期基本概况 一期概况 一期推出7栋房源：2栋小户型（46-74平米），5栋大户型，其中3栋130-140平米 户型，1栋150平米户型，1栋180平米户型 一期户型 D1户型四房193平米 D2户型四房192平米 C1四房1
14、88平米（左） 和三房178平米（右） C2四房188平米、三房178平米 小户两房53平米 两房两厅-约78 Y1户型三房184平米 Y2户型五房306平米 Y3三房184平米 B2户型三房158平米 B1户型三房155平米 G1户型五房270平米 小结： 由一期的户型图可以看出，雅居乐花园的户型（除了酒店式公寓），主要以大户型为 主，面积达到270平米和306平米，总价从100多万元到350万元不等，符合豪宅的标 准，这与它的城中豪宅的定位是完全相符的。在户型特色上，采用创新设计入户花园 、南北双阳台、 270度步入式转角落地窗、错层设计4米挑高客厅、弧形观景阳台等 。 1、雅居乐“盛中国
15、、濑田裕子经典音乐会 活动时间：2007年7月15日晚 活动地点：南京艺术学院音乐厅 参与对象：嘉宾、意向客户等 活动内容：“聆听经典-雅居乐璀璨之夜盛中国、濑田裕子 经典音乐会”在南京艺术学院音乐厅举行，著名小提琴家盛 中国、著名钢琴家濑田裕子夫妇演奏了小提琴协奏曲梁山 伯与祝英台、钢琴协奏曲黄河等人们耳熟能详的中国 经典曲目和外国名曲，精彩的演出让南京观众如痴如醉。 “雅居乐花园”项目也由此正式拉开了帷幕，并以高雅音乐 会的方式，作为其阐释“一座城市的大雅风范”的开端。 盛中国、濑田裕子夫妇同台演奏 雅居乐花园系列营销活动 2、雅居乐“浓情共享咖啡品鉴会”活动 活动时间：2007年12月3
16、1日至08年元月1日 活动地点：销售中心 参与对象：意向客户、嘉宾 活动内容：从12月31日至元月1日每天下午两点，每天均有近 百位尊贵嘉宾出席活动，格调高雅且志趣相投的嘉宾朋友在 销售中心欢聚一堂。 被邀请的嘉宾客户欢坐在一起，交流着各自对雅居乐花园尊 尚品质的理解，精致美味的西点、香醇的咖啡、琳琅满目的 咖啡器具，无不彰显了本次活动的高雅格调与非凡气度。 活动特邀专业咖啡师为活动倾情表演，嘉宾们在咖啡师的指 导下一边品尝醇香咖啡，一边饶有兴致的欣赏工艺表演咖啡 师娴熟的向大家展示了拿铁、蓝山、卡布奇诺、摩卡等咖啡 的制作过程。主办方还设置了抽奖环节，不少幸运观众获得 了精美的咖啡器具奖品。 销售中心 活动现场 3、雅居乐“顶级珠宝奢雅盛宴 ”活动 活动时间：2008年元月19日下午 活动地点：销售中心 参与对象：意向客户 活动内容：雅居乐花园携手著名珠宝品牌“千年翠钻”，于元月19日下午，在雅居乐销售中心共 同演绎一
