上海香梅花园四期市场研究汇报

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1、香梅花园4期 市场研究策略汇报 上海华燕置业策划有限公司 谨呈 二零零五年九月 1. 宏观市场面提示； 2. 破译重点竞争个案； 3. 本案3期成交状况回顾； 4. 本案4期产品比较评估； 5. 本案竞争策略性建议。 市场研究纲要 1.宏观市场面提示 总量分析一：全市商品房价格 价格受政策影响下降较为明显，7、8两月价格回升完全是在 绝大部分楼盘“捂盘”背景下个别楼盘上市冲高所致，改变不 了近期楼市价格下滑的客观现实！ 总量分析二：全市成交量（套） 6-8月成交量虽具有逐步放大的“假象”，但成交量依 然不到去年同期一半，市场回暖依然“任重道远”！ 真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图” 8

2、月商品房交易量116万，住宅交易量86.25万，扣除动迁房， 实为62.82万，前七名楼盘总交易量为14.7753万，约占25%。 排名楼盘成交量区域环间 1环球翡翠湾花园38649浦东中外环 2张江汤臣豪园34813浦东内中环 3达安春之声花园19045普陀内中环 4九歌上郡17775闵行中外环 5静安四季苑16801静安内环内 6东方城市公寓10446浦东内环内 7宝山六村10224宝山外环外 8古北玛瑙园9820长宁内中环 9江南星城7831闵行中外环 10梧桐城绑7678宝山中外环 总量特征提示性结论 1.区域，甚至全市的住宅交易量， 已经受到个盘的销售业绩影响！ 2.在部分区域，个盘

3、销量甚至成了 区域销量的代名词！ 内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显 结构分析一：内环内均套面积与总价 内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理 结构分析二：内中环均套面积与总价 西部板块的降价趋势 达安、雅筑等 从12000左右到 8300左右 各种促销手法 从5000-6000 到大江苑4200 到10首付 万里 松江 导 出 碧林湾 从9000-10000 到7500左右 七宝 奥林匹克花园 10000左右 英伦风尚号称 5000开盘 九亭 宏观价格走势案例 浦东板块的典型案例 板块楼盘5月9月优惠8月业绩 高桥幸福小镇带电梯8600无电梯7100150040 东方城市华庭73096折8

4、金杨证大家园110007500260047 云山星座苑155001100040005 源深东方城市公寓941898折77 名门河滨花园装修15500毛坯1200035009 世纪公园仁恒河滨城1850016000250031 北蔡锦绣华城14000-16000多层920056 海上国际花园1200010000200011 东城上海绿城15000-18000三期125004 锦绣满堂143001100033003 上南三林环球翡翠湾7900286 张江张江汤臣豪园8000职工97337 犹抱琵琶半遮面的杨浦板块 板块楼盘预计实际 黄兴珠江香樟园118008500 海尚家园1200011000 靖

5、宇家园100009300 新江湾城上海梦想110009600 内环华升新苑1700015000 五角场怡福苑1200010500 地方政策： 上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背 景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全 是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几 乎为零。 中央政策： 中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见， 因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社 的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。 评估结论： 从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可 能出

6、现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个 “1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。 政策评估 市场背景： 全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升 ，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市 总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！ 十月市场预估： 其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动； 其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关 ；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想 象空间； 其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的 平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态 市场评估 2.破译重点竞

7、争个案 总建筑面积： 150，000m2 建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所 房型面积： 2房： 82.43-143.65m2 3房：137.54-175.18m2 容积率： 2 绿化率：53% 交屋时间：2006/6 物业管理费 :3元/平方米/月 2.1陆家嘴中央公寓 2 2期等后续规划调整较大期等后续规划调整较大 不再拟建住宅不再拟建住宅 已经失去规模效应已经失去规模效应 . . 外部景观资源禀赋评估 世纪公园世纪公园 正东面正东面 张家浜景观河道张家浜景观河道 上海科技馆上海科技馆 正北面正北面 中央公 寓 香梅花园 从科技广场看中央公寓张家浜景观河道世纪公园 整体成交发展轨迹 销售成

8、交态势发展良好，成交价格一路走高！ 幢号12号11号 开始成交日2004-11-142004-11-24 最近成交日2005-04-022004-12-10 总成交面 （M2） 1290012500 总成交套数 （套） 97106 成交均价 （元/M2） 1070011404 市场销售动态跟踪评估 1. 12-11号27-29/25-26单元(第1、2 批)成交回顾 靠近花木路,受香梅花园高层建筑日照采光的限制,价格比较低 。 开始成交日2004-12-02 最近成交日2005-02-28 总成交面积 （M2） 7200 总成交套数 （套） 58 成交均价 （元/M2） 12300（整幢 均价

9、） 2. 10号23-24单元(第3批)成交回顾 靠近花木路、锦绣路交叉口,部分受香梅花园高层建筑日照采光 的影响,但部分具有世纪公园景观，价格开始走高，景观房市场 最高价格达到15260、16997元/M2的高位。 开始成交日2005-01-17 最近成交日2005-08-03 总成交面 （M2） 12600 总成交套数 （套） 96 成交均价 （元/M2） 13800（整幢 均价） 3. 7号15-17单元(第4批)成交回顾 位于小区内部，靠近组团绿化,受外界干扰较少，整幢均价接 近14000。 总套数172总面积27300逾30日未交 易登记 11 当前可 售套数 88当前可 售总面 积

10、 140 00 已预定套数0 已售房 屋套数 85累计合 同均价 169 20 累计住宅合 同均价 16920 累计撤 消次数 47 27.33 % 累计合 同撤消 均价 18 502 累计住宅合 同撤销均价 18502 登记套 数 66累计均 价 16 833 累计住宅均 价 16833 开始成交日:2005.6.17-最近成交日:2005.8.29 4. 8、9号18-22单元(第5批)成交跟踪 基本为公园景观房，处于观景最佳位置，价格达到 历史最高点，6-8月分别成交49、23、13套。 具有景观支撑的市场销售价格在17000元/M2以上,部分超级无敌 公园景观房更是达到18016-18

11、756的最高水平。 不具有景观资源支撑的市场销售价格在15000-17000元/M2。 第5批 05.6.16-至今 13300/85 16833 第4批 05.1.17-05.8.3 12600/96 13800 第1批 04.11.13-05.4.2 12900/97 10700 第2批 04.11.24-04.12.10 12500/106 11404 第3批 04.12.2-05.2.28 7200/58 12300 分批分幢推盘策略总结1： 分批分幢推盘策略总结2： 第1批第2批第3批第4批第5批 04年年底市场快速反弹并出现非理想膨胀阶段宏观调控 前4批价格的提升除借力市场大势之外

12、，更重要的是分批楼幢位置的逐级 提升所造成；第5批价格在逆市背景下实现快速大幅度提升完全在于双向 公园景观的强力支撑，产品独特性、唯一性、差异性无比显著！ 201：153.13202：154.34 301：153.42302：153.92 401：153.13402：154.24 501：153.42502：153.92 601：154.32602：163.03 701：154.61702：161.61 801：153.13802：154.34 901：153.42902：152.92 1001：153.131002：154.34 1101：153.421102：152.92 1201：153

13、.131202：154.34 1301：153.421302：152.92 1401：153.131402：154.34 1501：153.421502：152.92 1601：153.131602：154.34 1701：153.421702：152.92 18单元： 关于18-22单元推盘策略明细： 总套数: 32 已成交套数: 13 预定套数: 2 可售套数: 17 可售参考价： 15550 总套数: 32 已成交套数: 13 预定套数: 2 可售套数: 17 可售参考价： 15550 201：145.05202：153.73 301：144.03302：154.02 401：145.0

14、5402：153.73 501：144.03502：154.02 601：145.05602：153.73 701：144.03702：154.02 801：145.05802：153.73 901：152.13902：154.02 1001：153.161002：153.73 1101：152.131102：154.02 1201：153.161202：153.73 1301：150.721302：154.02 1401：150.721402：153.73 1501：150.721502：154.02 1601：145.051602：153.73 1701：144.031702：154.02

15、 19单元： 20单元 ： 101121.47102 121.38 201 125.92202 128.22 301 125.92302 153.24 401 128.76402 150.06 501125.92502 153.24 601128.76602 156.11 701125.92702 159.3 801128.76802 156.11 901125.92902 159.3 1001128.761002151.98 1101125.921102 153.24 1201130.221202158.75 1301127.381302158.75 1401130.221402 160.67 1501127.381502158.75 1601128.761602 155.17 1701125.921702150.06 1801128.76 1802153.24 总套数: 36 已成交套数: 18 预定套数: 1 可售套数: 17 可售参考价： 16800 已成交套数 和预定套数 基本为景观 房. 21单元： 101 145.22102 140.12 201 147.93202 140.12 301 169.79302 163.44 401 175.18402 169.03 501 172.46502 166.31 601 172.37602