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1、 联系qq ：744421982 彭埠单元R21-24地块价值分析报告 中国/杭州，2010年6月 杭政储出201027号 联系qq ：744421982 项目地块技术指标要求 地块编号地块坐落 出让 面积 用途 容积 率 绿地率限高 建筑 密度 杭政储出 201027 号 江干区（彭埠单元R21-24 地块），东至规划正达路 ，南至规划新塘路，西至 规划线潮路，北至拆迁安 置房 28154 平方米 住宅（设配套 公建）用地 2.930%70米30% 地块规划指标： 其它要求： 经审查符合竞买资格公司，缴纳土地保证金14000万元人民币； 杭政储出201027号地块出让起价为人民币69523万
2、元，每次报价增幅为不低于100万元； 公建总量控制在地上总建面积的10%以内； 套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重原则按照70%控制； 本次挂牌报价时间自2010年6月7日上午8：30起至2010年6月17日下午2：30时整止(工作日)。报名截止 时间：参加挂牌竞买的竞买人可在2010年6月4日至2010年6月14日期间工作日上午8：30至11：30，下午 1：30至5：00，提交挂牌须知规定应提交的有关文件，并填写挂牌出让报名表，向杭州市国土资源局缴 纳保证金后，办理挂牌申请手续。 联系qq ：744421982 彭埠单元控制规划一 彭埠单元以现代化交通枢纽为依托，力图打造杭州市多个
3、中心格局的又一新的城市中心，板块 西距武林广场五公里，南距钱江新城五公里，东接九堡、下沙板块，板块位置相当优越。 联系qq ：744421982 彭埠单元控制规划二 彭埠单元布局结构：“一心，两轴，四片”的布局结构，“一心”是指铁路东站广场为中心， “两轴”以火车东站节点为中心的TOD开发模式，“四片”规划北部形成花园，白石居住片区 ，南部形成彭埠、兴隆居住片区。 联系qq ：744421982 地铁交通示意图 项目地块位于新城东，彭埠镇，临近火车东站，交通便捷，区域位置较好； 项目地块临近地铁一号线和地铁四号线，未来交通将十分便捷。 联系qq ：744421982 近期周边主要地块出让情况
4、宗地名称宗地位置 出让 面积 土地性质容积率 起始价 （万元 ） 总成交价 （万元） 溢价 率 竞得人成交 杭政储出 20108号 江干区(天城单 元C2/R21-04地 块) 11510 住宅(设配套 公建)兼容商 业金融业用地 32263237000 63.49 % 江苏华广置 业有限公司 2010-3-9 杭政储出 201012号 江干区(九堡 C2/S3-02地块) 37765 商业金融业用 地、社会停车 场、公交设施 用地 3.447714478140.21% 杭州市地铁 置业有限公 司 2010-3-11 杭政储出 201025号 江干区(草庄村 R21-26(原C2- 09)地块
5、) 68564 住宅(设配套 公建)用地 2.21291201292200.08% 浙江万科南 都房地产有 限公司 2010-5-20 联系qq ：744421982 根据项目地块容积率及相关技术指标要求，结合周边市场环境，项目未来应初步定位 为高层公寓，附加少量共建配套； 根据“公建总量控制在地上总建筑面积的10%以内”规划要求，结合项目实际情况，初 定项目公建部分占比5%（依照规划要求尽量缩减共建面积）； 项目地块未来高层公寓总建占比95%，公建部分占比5%； 产品组合比例假设: 物业类型高层公寓公建配套合计 建筑面积（m2）77564.274082.3381646.6 所占比例95%5%
6、100% 项目地块产品初步定位 联系qq ：744421982 项目未来销售价格估算 项目未来销售价格估算： 对比因素占比东方红街玉兰公寓东方丽都花苑原筑壹号 本项目 参考权重 60%10%10%20%100% 区域位置15%11010510595100 交通通达20%110110110100100 周边配套25%10511011095100 景观价值30%10012010095100 品牌优势10%1051209095100 综合得分100%104.5113.2598.596100 目前在售均价 -2700029000220001800024047 本项目预计售价： =【（27000/105
7、.25*60%）+（12262/110*10%）+（9075/101.45*10%）+（9063/96*20%） 】 *10024047元/平方米 联系qq ：744421982 销售收入估算： 由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种 模式进行分析更为科学合理。 杭州主城区房价每年平均增幅5%，项目预计2011年下半年入市，稳健型市场价格估计为 25249元/平方米；结合项目周边规划和升值潜力，风险型预期售价在当前售价基础上增幅 15%，风险型市场价格估计为27654元/平方米； 项目未来售价还要结合未来市场及政策变化情况，项目市场定位等综合因素而定。
8、 评估模式物业类别 面积（m2 ） 销售单价（元/m2 ） 销售收入（万元 ） 稳健型预期高层公寓77564.2725249195842.03 风险型预期高层公寓77564.2727654214496.23 项目未来销售收入估算 联系qq ：744421982 项目未来销售利润估算 序号项目 数量 （平方米） 单价 （元/平方米） 合计（万元）备注 1土地费用2815400 2设计、勘察、顾问费用77564.2715116.35 3前期工程费77564.271077.56 包括场地平整、临时围墙、临时搭 建房屋等费用 4基础配套费用77564.27100775.64包括规费等 5政府前期管理费
9、77564.271077.56包括办理各项证件等费用 6工程建安费用77564.27300023269.28建安成本按3000元/平方米计 7景观、道路19707.81019.71建筑密度为70% 8管理费用77564.2730232.69按照建安成本的1%提取 9财务费用77564.27237.571842.66 按50%借贷资金，民间借贷利率 15%，一年期计算 10不可预见费用77564.2794.58733.57按照3至7项3%提取 11销售费用4289.92按照销售收入的2%计提 12销售税率及附加11797.29按照销售收入的5.5%计提 13土地增值税4289.92按销售收入的2
10、%计算 14合计47522.15 风险性，除土地费用外投入成本：47522.15（万元） 除土地费用外开发成本估算（风险型）： 联系qq ：744421982 估价公式：投资利润率（销售收入投入成本-土地费用）/（投入成本+土地费用） 利润率及对应税前土地成本风险型 按评估结果，假定利润率在1525之间，则稳健型投资的税前土地成本应控制在11.0912.45 亿元之间，而风险型投资的税前土地成本应控制在12.4113.90亿元之间。 利润率及对应税前土地成本稳健型 不同利润率下土地成本估算 利润率 税前土地成本 （万元） 税前单位地价 （元/m2） 税前l楼板均价 （元/m2） 10%1322
11、88.20 46987.35 16202.54 15%124547.41 44237.91 15254.45 20%117451.68 41717.58 14385.37 25%110923.61 39398.88 13585.82 30%104897.71 37258.54 12847.77 利润率 税前土地成本 （万元） 税前单位地价 （元/m2） 税前楼板均价 （元/m2） 10%147474.42 52381.34 18062.53 15%138996.31 49370.00 17024.14 20%131224.71 46609.61 16072.28 25%124074.83 44070.06 15196.57 30%117474.95 41725.85 14388.22
