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1、超超 越越 竞竞 争争 松北区松北区13#13#地块营销策划提案地块营销策划提案 东方营销公司东方营销公司 / 2009/ 2009年年0808月月1313日日 资金快速回笼 利润最大化 树立企业品牌 实现市场竞争的中高价 项目占据第一阵营，提升发展商品牌 达成市场竞争的中高销售速度 房地产企业成功的三个阶梯 销售的成功 产品的成功 品牌的成功 真正的成功是超越产品（产品和销售）竞争之上的 n n 提案目录提案目录: : n n 第一部分第一部分：市场分析：市场分析 n n 第二部分第二部分：目标客群分析：目标客群分析 n n 第三部分第三部分：项目定位：项目定位 n n 第四部分：第四部分：
2、达成目标的策略及策略解析达成目标的策略及策略解析 n n 第五部分：第五部分：营销推广计划营销推广计划 n n 良好的营销推广可以让良好的产品放大，良好的营销推广可以让良好的产品放大， 让市场和消费者最快速最认同，从而取得让市场和消费者最快速最认同，从而取得 最佳的口碑效应和市场利润最大化。最佳的口碑效应和市场利润最大化。 n n 但一个房地产项目成功的核心基础是基于但一个房地产项目成功的核心基础是基于 市场和消费者出发的产品定位。可以说准市场和消费者出发的产品定位。可以说准 确的产品定位就成功了一半。确的产品定位就成功了一半。 n n 所以，让我们从市场和消费者开始所以，让我们从市场和消费者
3、开始 n n PART A PART A 市场分析市场分析 一、正是入市好时机一、正是入市好时机 n n 今年以来，哈市房地产开发投资虽然保持今年以来，哈市房地产开发投资虽然保持 一定增长速度，但增幅低于一定增长速度，但增幅低于0707年，并呈现年，并呈现 前高后低的发展态势。商品房建设规模、前高后低的发展态势。商品房建设规模、 商品房销售总量、土地开发面积等主要指商品房销售总量、土地开发面积等主要指 标增长较快，但开发投资后劲不足，开发标增长较快，但开发投资后劲不足，开发 资金中银行贷款比重增高等因素对全市房资金中银行贷款比重增高等因素对全市房 地产开发发展影响较大地产开发发展影响较大 。
4、n n 哈尔滨哈尔滨6 6月住宅成交，盛况赶超月住宅成交，盛况赶超20072007预计将成就预计将成就0909 年市场巅峰年市场巅峰 最新研究数据显示，最新研究数据显示，20092009年年6 6月份住宅成交面积的同比月份住宅成交面积的同比 增幅接近或超过增幅接近或超过100%100%，市场成交量赶超，市场成交量赶超20072007年年6 6月份的月份的 水平。水平。 在我国 在我国“ “人口红利人口红利” ”尚未结束的时期，由于土地资源具有尚未结束的时期，由于土地资源具有 稀缺性和唯一性，房价仍有上涨的动力。在政策不变的情稀缺性和唯一性，房价仍有上涨的动力。在政策不变的情 况下，短期内的房地
5、产市场仍将延续上行走势，而中长期况下，短期内的房地产市场仍将延续上行走势，而中长期 来看，市场仍有回落的可能。来看，市场仍有回落的可能。 同时同时7 7、8 8月是传统销售淡月是传统销售淡 季，成交量亦可能延续季，成交量亦可能延续6 6月热情，或出现下行。月热情，或出现下行。 n n 供求比分析：供求基本平衡，需求大幅上涨供求比分析：供求基本平衡，需求大幅上涨 n n 6 6月供求比达到月供求比达到1 1：0.840.84，创上半年最高，创上半年最高 6 6月哈尔滨市商品住宅市场供应量为月哈尔滨市商品住宅市场供应量为30.2330.23万万m2m2，环比，环比 增长为增长为39.13%39.1
6、3%；成交量；成交量25.1825.18万万m2m2明显增加，环比增长明显增加，环比增长 为为52.15%52.15%。成交均价。成交均价5036.235036.23元元/ m2/ m2成交总额成交总额12.6712.67亿元亿元 ，环比增长分别为，环比增长分别为4.58%4.58%及及38.02%38.02%。 从本月市场供应及成交来看，供求比大幅上升，刷新年从本月市场供应及成交来看，供求比大幅上升，刷新年 初创下的上半年纪录，成交环比高于供应环比，哈尔滨房初创下的上半年纪录，成交环比高于供应环比，哈尔滨房 地产市场需求保持持续增长态势。哈尔滨市商品房市场地产市场需求保持持续增长态势。哈尔滨
7、市商品房市场0909 年新项目陆续开盘放量，促进市场供应与成交表现。在刚年新项目陆续开盘放量，促进市场供应与成交表现。在刚 性需求释放的过程中，性需求释放的过程中，0909年之前的存量商品房亦将得到有年之前的存量商品房亦将得到有 效去化。效去化。 n n 20092009年年2 2月月-2009-2009年年6 6月哈尔滨市商品住宅各类指标月哈尔滨市商品住宅各类指标 变化表变化表 （注：以上数据不包含呼兰区；商品房包含商品住宅、商业、办公、车库（注：以上数据不包含呼兰区；商品房包含商品住宅、商业、办公、车库/ /车位；商品住宅包含普通住宅、别墅、酒店式公寓等）车位；商品住宅包含普通住宅、别墅、
8、酒店式公寓等） n n 哈尔滨房地产市场整体存量较大，整体市场供求矛盾一直较突出哈尔滨房地产市场整体存量较大，整体市场供求矛盾一直较突出 。从从0808年年9 9月到今年月到今年6 6月的商品房与商品住宅的市场供求图表来看月的商品房与商品住宅的市场供求图表来看 ，市场供应量由去年，市场供应量由去年9 9月（参照月份）的高位经过今年初的淡季月（参照月份）的高位经过今年初的淡季 调整后，正在平稳回升，但是从供应量看开发企业信心，仍然没调整后，正在平稳回升，但是从供应量看开发企业信心，仍然没 有回到参照月份状态。而成交量已经回暖至与参照月份持平，供有回到参照月份状态。而成交量已经回暖至与参照月份持平
9、，供 求曲线也从求曲线也从3 3月份的低谷中走出，可见消费市场信心已经再度饱月份的低谷中走出，可见消费市场信心已经再度饱 满，预期今年下半年将再次催热哈埠楼市。满，预期今年下半年将再次催热哈埠楼市。 （注：供求比即面积供销比（注：供求比即面积供销比 =1=1：当月成交面积：当月成交面积/ /当月新批预售面积）当月新批预售面积） n n 各区域均价环比表现：三升三降各区域均价环比表现：三升三降均价总体回落，其中香坊均价总体回落，其中香坊 与道外区均价显降，与道外区均价显降，道里与松北均价明显上扬。道里与松北均价明显上扬。 n n 与上月相比，本月成交均价总体略增与上月相比，本月成交均价总体略增2
10、.07%2.07%，除道外区、南岗，除道外区、南岗 区、香坊区成交均价均有所回落，其他各区则有不同程度的增区、香坊区成交均价均有所回落，其他各区则有不同程度的增 长，长，其中道里区与松北区增长幅度明显。其中道里区与松北区增长幅度明显。 n n 在均价回落的区域中，道外区以在均价回落的区域中，道外区以-8.32%-8.32%的居环比之底位，该区的居环比之底位，该区 本月成交以去年项目尾盘销售为主，故拉成交均价。本月成交以去年项目尾盘销售为主，故拉成交均价。表现较好表现较好 的道里区与松北区，均因豪宅入市成交而带动了区域成交均价的道里区与松北区，均因豪宅入市成交而带动了区域成交均价 的环比较大增长
11、。的环比较大增长。 n n 宏观市场分析结论宏观市场分析结论: : n n 1 1、随着全市城市建设步伐加快，城市居民对商品房需求、随着全市城市建设步伐加快，城市居民对商品房需求 的不断增长，的不断增长，1-71-7月份商品房销售总量明显高于上年，商月份商品房销售总量明显高于上年，商 品房空置面积基本稳定在比较合理的区间内。品房空置面积基本稳定在比较合理的区间内。 n n 2 2、超大盘神话成为过去时，精品楼盘已经成为引领哈尔、超大盘神话成为过去时，精品楼盘已经成为引领哈尔 滨房地产排头兵滨房地产排头兵 n n 3 3、哈市楼市已经处于回暖阶段，、哈市楼市已经处于回暖阶段，20092009年下
12、半年开始必将年下半年开始必将 保持平稳的供求关系，将对哈尔滨市场的存量消化有很大保持平稳的供求关系，将对哈尔滨市场的存量消化有很大 促进作用。促进作用。 此时介入市场正是良好时机！此时介入市场正是良好时机！ 二、豪宅市场将形成二、豪宅市场将形成 表一表一: :松北主要住宅项目地址松北主要住宅项目地址 序号序号项目名称项目名称销售电话销售电话售楼处地址售楼处地址 1 1 世茂滨江世茂滨江0451-555555550451-55555555松北新区世茂大道与三环路交口松北新区世茂大道与三环路交口 2 2 世纪花园世纪花园0451-84828683/84828681/848286820451-848
13、28683/84828681/84828682 江南：道里区友谊路江南：道里区友谊路399399号报业大厦二楼号报业大厦二楼 世纪花园接待中心世纪花园接待中心 3 3 北岸明珠北岸明珠0451-88089999 / 555177770451-88089999 / 55517777松北大道与世茂大道交汇处松北大道与世茂大道交汇处 5 5 前进家园前进家园0451-88085555 0451-88085555 松北区松北一路松北区松北一路4545号号 7 7 金泰湖滨小镇金泰湖滨小镇0451-88105588 0451-88105588 哈尔滨市松北区三环路与过江隧道交汇处哈尔滨市松北区三环路与过
14、江隧道交汇处 8 8 锦绣家园锦绣家园 0451-892015550451-89201555、8920166689201666、 8920177789201777、89201888 89201888 中源大道与江安街交汇处临江安街商服中源大道与江安街交汇处临江安街商服 9 9 金色江湾金色江湾 n n 1 1、松北住宅市场分析、松北住宅市场分析 表二表二: :松北主要项目面积区间松北主要项目面积区间( (使用面积使用面积) ) 序号序号项目名称项目名称20-6020-6060-9060-9090-12090-120120120以上以上 1 1 世茂滨江世茂滨江23.323.3120120 2
15、2 世纪花园世纪花园4444189189 3 3 北岸明珠北岸明珠 5 5 前进家园前进家园3030120120 7 7 金泰湖滨小镇金泰湖滨小镇6161：4141套套89.5589.55：136136套套92.2592.25：3030套套无无 8 8 锦绣家园锦绣家园5151133133 9 9 金色江湾金色江湾 ？ 表三表三: :松北区住宅产品市场供应量表松北区住宅产品市场供应量表 项目名称项目名称多层多层小高层小高层高层高层洋房洋房 总量总量推出量推出量总量总量推出量推出量总量总量推出量推出量总量总量推出量推出量 世茂滨江世茂滨江4 4栋栋/6/6层层 无无无无 一区一区1313，三区，三区 4 4，四区，四区4 4 300300多多 世纪花园世纪花园共共9090栋栋 无无无无无无无无 北岸明珠北岸明珠800800 200200 15001500 无无无无 前进家园前进家园700700 无无无无无无无无无无无无 金泰湖滨小镇金泰湖滨小镇200200 100100多多 没开盘没开盘没开盘没开盘无无无无 锦绣家园锦绣家园清盘清盘清盘清盘无无无无10001000左右左右 清盘清盘清盘清盘 金色江湾金色江湾 表四表四: :松北主要住宅产品套单价区间松北主要住宅产品套单价区间 项目名称项目名称多层多层小高层小高层高层高层洋房洋房 世茂滨江世茂滨江无无无无3000
