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1、<p> 这是一个有线的世界 世界是解析的线 ? 为了确定自己的位置，人类发明了经纬；为了确定两个点之间的距离，人类发明了线段； ? 站在世界的任何一个点上，你都可以通过很多条线将自己定位 ? 经度与纬度，距离与光线，海岸线与风景线，建筑轮廓线与脚下的交通线 ? 今天 让我们用线去解构眼前的世界 城市是光影的线 ? 站在沈阳的时间线上，城市线条由北向南延伸，直的力量，曲的柔美，在一条水线的南边，沈阳 ，有了感动世界的线条 ? 一城两岸，四极发展，中心南移，功能分化，沈阳，初具国际化大都市的雏形。 人是和谐的线 ? 家 公司 商场 公园 ，人是从车站出发的抛物线，五天城里，两天城外，所
2、有的线段都 是心的轨迹。这个时代，一切从心开始。 ? 眼界宽了，视野广了，沈阳人对于居住有了更前沿的理念，一栋动迁楼，几棵 树就可以代言园林的时代已经一去不复返。沈阳人需要更成熟而理性的生活。 市场是迷乱的线 ? 万科跳水，SOHO虚胖，2008年的中国地产上演诸侯大戏，甘苦自知。 ? 2008年5月，沈阳市房地产市场供需较去年同期都有不同幅度的上涨，其中供应量成倍上升。5月 上市面积相比4月上升了34.57%，交易量则环比降了16.78%。在价格上，商品房和商品住宅价格 走势平稳，相比上月上升幅度不足1%。2008年5月，沈阳市商品房均价为3795元/平方米，商品住 宅均价为3532元/平方
3、米，和去年同期相比分别上涨了1.59%和9.68%。 ? 中指调查 时间：2008 空间：沈阳浑南 ? 风云际会之间，保利达来到沈阳。 PART1 分析Analysis 寻找赢的线索 市场线 ? 2008年5月，浑南新区片区批准上市7.17万平方米，环比下降了近70%，成交量随之下降了51%。本月商品住宅交易 成交3.55万平方米，在所有商品住宅交易中，近36%的交易的建筑面积在60(含)-100平方米区间，价格在3000(含)- 4000元和4000(含)-5000元的房子占了最大比例，约为37%和32%。 竞争线 ? 众多项目与我们既是竞争，也是伙伴，我们只选取其中具 有代表意义的项目进行
4、分析 浦江苑 SR二期 泛华国际 沿海国际 坤泰新界 女人街 新华国际 金地国际花园 金水花城二期 河畔新城五期 浦江苑 ? 坐享浑河第一排，共占地11.24万平方米。由12栋小高层和8栋高层建筑组成，全区绿化 覆盖率高达48%。以6个不同风格的大型园区组成，营造多层次绿与的水的家园. ? 起价:6900元/平方米 最高价:11300元/平方米 泛华广场 ? 沈阳泛华广场是由泛华房地产开发(沈阳)有限公司开发的中高档多功能组合项目，建筑面积 为49余万平方米左右。汇集了住宅、商业中心与公寓式酒店，是一处综合、高档、豪华的综 合开发项目。 ? 均价:5200元/平方米 沿海国际中心 ? 沿海国际
5、中心位于沈阳国际会展中心南侧，是集高档住宅、高端商业、5A级 写字楼、五星级酒店、商务公寓为一体的大型综合性项目。与奥体中心隔路 相望，紧邻地铁2号线出口50米，占地约9万平米，总建面积约56万平米 . ? 均价5000 元/平方米 坤泰新界 ? 总建筑面积约100万平方米，一期约36.8万平方米。坤泰新界项目位于沈阳浑南大道9号，奥 体中心正对面. ? 多层均价:7000元/平方米 /小高层均价:6000元/平方米 /高层均价:5500元/平方米 金地国际花园 ? 金地国际花园位于浑南新区核心生活区内，项目西侧800米处紧邻奥体中心、会展中心，项 目占地面积约为11万平方米，总建筑面积约为2
6、2万平方米。 ? 高层均价5500元/平方米 ;小高层均价6300-6400元/平方米 河畔新城5期 ? 河畔新城是华新国际与香港联美集团强强联手打造的超百万平方米大规模国际化运动健康社 区，完全按照"健康住宅"标准打造，是目前东北唯一申报国家建设部评审的"健康住宅"候选 项目 ? 均价7500元/平方米（精装修） 小结 ? 区域内大盘比较集中，其中不乏高品质的项目，既争夺市场，又提升区域内的居住 品质。 ? 因此，本案能否打造差异化产品，进行差异化推广与营销至关重要！ 时代和社会洞察 中国的经济体制正在处于从计划经 济向
7、市场经济大转型时期.以前人们 安居乐业,如今却不安于现状,纷纷 冒险致富. 在突然涌现发展机遇的 上 行社会里,人人力争上游,工作透支, 身体透支,情感透支,工作家庭难以 两全,顾此失彼,身心疲惫. 西方发达国家进入“普遍休闲”时代 在第二次世界大战后，随着西方工业化生产水平的提高，人们的工作时间减少，收入增加，带薪 休假制度在发达国家逐渐普及，休闲活动从贵族阶层转向社会大众，休闲生活兴起。 休闲活动已成为大众化的生活方式，居民实现“制度”：一周工作小时，一年工作 周，一生工作 年。休闲快速发展为庞大的产业体系，仅美国的休闲业产值约占整个国名经济的三分之二。 时代线：休闲时代 ? 城市中看得见
8、风景的房间 ? 100年前，确切地说，1908年10月14日，英国作家福斯特 的小说看得见风景的房间(A Room With A View)出版， 看得见风景，其实就是要求有个view，露丝小姐到佛罗伦萨 度假，她希望打开房间的窗，就能看到阿诺河。旅馆主人没 能安排好她的房间，年轻的乔治先生则把自己看得见风景的 房间换给露丝。 ? 我们想诗意地栖居在大地上，我们又想与尘世隔离;我们在一 个房子上面倾注自己的情感与想象，我们又不愿意心为形所 役;我们想要一间看得见风景的房间，我们也担心那原本贫瘠 的自然资源被过度开发被垄断被售卖。说到底，我们的生活 可以有多重梦想和多种顾虑，但我们感兴趣的还是家
9、庭和生 活，是烤架上的肉，阳台上的女人，小小的花园。- ? 关注时代，我们发现，有这样一群人，他们追 求成功，更愿意享受人生，如果说，社会已经 了解了上一个时代的“富”，那么现在，应当 理解这个时代的“贵”。 ? 我们称这样一群人为“新贵阶层” 人物线：城市新贵 ? 梦想并有条件享受休闲时代的城市新贵，是我们的目标人群。他们可以是医生，艺术家 ，记者，律师，私营企业主，也可以是企业里面的高层管理人员，高级白领。 ? 这里，我们不从他们的职业年龄收入等入手，而是从他们思想及行为入手，可以在推广 上更能切入他们的内心。 人物素描：眼界开阔 ? 咨讯交通发达的年代，对于新贵阶层来说，整个世界都是平的
10、。 ? 全球视野意味着对生活有一种更为成熟的认识，他们知道哪种生活是适 合他们的，面对广告的噱头，他们有着清醒的辨别能力。 人物素描：贪恋自然与红尘 ? 100多个假日无法满足对天籁的迷恋，却也不会舍弃红尘，都市的霓虹永远是人生最 大的诱惑。 ? 自然与都市的杂糅，是近年来地产项目的主旋律，复合型城市综合体大行其道。 人物素描：坚守品位 ? 可以吃路边的排挡，也可以买价值2万的大床，做时尚的主导而非附庸。 ? 有设计感的产品永远受到欢迎，懂的会去欣赏，不懂的拿去标榜。艺术感的东西， 提升品牌的观感。 ? 今天，我们每一个人都想有房子住。但是，几乎每一个人都在想：我们主要需要的 已不再是房子本身
11、，而是房子的意味，即作为购房者情感、个性、身份、地位、财 富的符号、形式与表征及其独特的心理情感需求。 ? 据统计，在房地产品牌时代，住宅产品的居住功能（饮食、排泄、睡眠、家庭生活 等）的价值充其量只占20%，80%的价值构筑在基本的居住功能之上，叠加于基本居 住功能之上的附加价值是消费者更心动的关键。 ? 客群心理需求之下，我们来审视产品，期望可以找到与人群对位的价值点 产品价值线梳理 ? 自身价值 ? 包括建筑规划 园林规划 业态规划 户型 面积等 ? 外部价值 ? 包括交通 城市配套 景观 等 自身价值 外部价值 自身价值线 80万平米以上的大社区宽楼间距板式通透户型水岸高台现代外观 集
12、住宅公寓 酒店 写字楼 商业的城市综合体 根据目前我们了解到项目情况，如此业态众多的大体量社区，在国际上， 有一个准确的称呼HOPSCA 地产模型 HOPSCA（豪布斯卡） “HOPSCA” （豪布斯卡）定义与特征 将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功能进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为“HOPSCA综合体”。 它具有多功能、高效率，复杂而统一的特征，满足现代都市生活的复杂性和多样性，具有 城市标志的建筑特征。 外部价值线 比邻奥体中心12条公交线路及未来的地铁2号线金廊南端泛五里河区域浑河一 线景观 根据我们了解到的竞品现状及目标
13、人群心理需求，综合北方城市因缺水而造成的天 然水景的稀缺，我们认为，浑河景观是项目的最大外部价值， 这一点已经在蒲江苑 东方威尼斯等项目上得到了验证。 城市“水”生活的几种态度 园林之水:如今,城市中的住宅,但凡有一定规模的,一定要将水景纳入园林,水赋予生活更多的活力。 湖泊之水:或人工或天然的分布在城市中，被称为城市的绿肺，湖畔项目，自然受到城市中热爱优美自然 环境的人士的推崇。 江河之水:不仅仅是城市的一条景观带，更孕育了城市的文化，是城市文明的象征，是城市贵族的最佳居 所。 海岸之水:度假时代的宠儿，是世界顶峰人士成功的象征。标签意义大于实际使用价值。 文化与财富，是河畔生活的感召力，城
14、市新贵为之向往，那么，作为即将完成国际化 都市蜕变的沈阳，作为即将完成由富到贵转变的沈阳新贵，河畔生活的标签如何被定 义？ 我们来看看世界新贵阶层的栖息地 世界上国际化大都市，多数有着自己的湾岸住宅（BAY LINE），纽约长岛、 洛衫矶比佛利山、西雅图华盛顿湖、东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾 这些城市的水岸，都是当地久负盛名的居住区。而上海的陆家嘴滨江 居住区楼盘如汤成一品，世茂滨江花园等，也因此拥有上海的顶尖价格。 放眼世界的湾岸住宅，处处阳光明媚，周边景色迷人、人文景致优越。世界各地的湾岸住 宅都具有3大基本条件， 其一，自然水域、生态环境非常罕有，人、植物、动物和谐共生，共同拥赏湾岸特
15、有的宽 阔视野； 其二，湾岸住宅是城市文明和自然文明的结合体，具有很强的休闲情调，又与城市文明的 内涵相呼应； 其三，湾岸通常是城市繁荣发展的板块，指引城市生活的方向，因此也倍受瞩目。 湾区生活的意义,并不仅仅是拥有完美的自然景观,湾区生活拥有其他水景所无法比 拟的开阔气势，给人以视觉上的强烈冲击。在高处看江，能让人心潮澎湃，给人向 上和蓬勃的力量。与湖水相对平静相比，奔腾的江水更能代表成功人士的特质。同 时,湾区生活的文化意味是其他水景所不具备的最大优势。 占据浑河一线美景，这条象征沈阳历史与文化，智慧与荣耀，现实与未来的河 流，展开一幅最美的时代画卷，而我们，就在上面抒写自我的篇章 PAR
16、T2 定位Location 发现赢的线索 自身价值线与外部价值线,形成项目清晰的定位 外部价值线:一线湾区自身价值线:HOPSCA 一线湾区上的HOPSCA 一线湾区: 无障碍水景,浑河景观第一线. 一线价值解读: 天际线：百万平米级都市天际线，构成沈阳城市轮廓。 风景线：河畔高台，尽揽浑河胜景，承世界湾区生活。 价值线：金廊南端，泛五里河，奥体中心，价值标榜。 交通线：12条公交，地铁2号线，桩定未来城市中心 。 属于我们的:一线湾区上的HOPSCA HOPSCA: 解决城市综合体的价值归属,确立一种世界前沿的建筑模式。 HOPSCA价值解读: 城市运营弥补、升级城市功能与特点,塑造沈阳地区顶级会议休闲中心区。 </p>
