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1、Dalian Program & Commerce Plan Resolution 大连项目商业概念策划提案 目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议 商业概念导入 全面了解业态是项目商业制胜关键之一 17种新型业态 购物中心 大型超市 专业店 专卖店 食杂店 便利店 折扣店 超市 仓储会员店 百货店 家居建材店 邮购 网上商店 自动售货亭 直销 电视购物 电话购物 零售业态 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。 业态分类 划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固
2、定营业场 所等因素进行划分具体业态区。 零售业态概念解析 商业概念导入 商 圈 也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。 商圈大小 一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半 径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 六大因子 考量 规模 业种 业态 消费 习惯 交通 条件 商圈 竞争 商圈大小关键因子 商业概念导入 业态商圈的界定和各业态店商圈辐射 边缘商业圈 次级商业圈 商圈的容量是商业业态店生存风险系数 中心商业圈占这一业态店顾客总数的55至70 次级商业圈占这一业态店顾客总数的15至25 边缘商业圈占这一业态店剩余部分的顾客 中心商业圈 商业概念导入 商圈层次的界定 美国学者威廉雷利提
3、出的雷利 法则，也可称为“零售引力法则( 定律)”。 商业概念导入 他认为，商圈规模由于人口的 多少和距离店铺的远近而有所 不同，店铺吸引力是由最临近 商圈的人口和里程距离两方面 发挥作用。 （以汽车为交通工具） 店铺商圈界限判断坐标 自身客流 商业概念导入 派生客流 分享客流 商业客流规律 三种客流的大小比例决定销售额比重结构图 项目商业概念定位 项目商业定位策略 市场互补 与大规模居住区进行配套 动态市场 以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区 商业定位导入 项目商业定位策略 商业消费层次功能元素层次组合导入 第一重： 基本消费及服务功能 第二重： 舒适
4、性消费及服务功能 第三重： 外延辅助型消费及服务功能 第四重： 商业/社会/文化交流的消费 及服务功能 第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间 商业概念定位 选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式 项目商业定位策略 社区商业“Community” 法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出 。 1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定 区域内有特定生活方式并且
5、具有成员归属感的人群所组成的相 对独立的社会共同体。 方案一 引入社区商业概念 地域人口区位结构社会心理 社区商业5大要素 概念导入 项目商业定位策略 指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形 态。 概念内涵界定 社 区 商 业 它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2 公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规 模一般应控制在35万平米左右，商业业态的 设置也有较强的针对性。 是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为 宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费 为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地 型商业。 项目商业定位策略 商圈范围 服务本居住社区和大社区 大社区规模较大10
6、0万平方米 + 底铺形态 底铺形态 独立单体形态 社区商业布局与结构形态 住宅区内 多点式商业 住宅区周边 沿街商业 住宅区分离 独立集中商业 + 社区商业面积配比建议 商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40% 建议总商业面积为： 5万平方米左右 集中商业：3万平方米左右 临街商业：1.2平方米左右 点式商业：0.8万平方米左右 配比原则 项目商业定位策略 规划设计两个必备基本点： 社区商业规划设计 社区 服务为本灵活第一 经营项目关系到 日常生活所需项目 项目商业定位策略 2 3 4 1 三种商业规划模式建议： （1）沿街设计模式；
7、 （2）区内半开放泛会所模式； （3）独具特色人、商分流模式。 社区底商须高、大、 全、采取功能分区有 便于统一管理；配套 设施档次高中央 空调、楼宇智能化、 智能化设备；超 前的千兆以太网和预 应力结构技术智能化 和任意分割空间；配 备车位。 超前、灵活、 自用分割。 社区商业形态与社区规划定位相吻合，小 区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小 区整体风格为基础。 设计特色 大型社区商业模式的规划设计特色建议 项目商业定位策略 集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业 社区 发挥“家的延伸”作用满足现代个性发展，创造自由 生存空间需求 社区商业功能定位 项目商业定位策略 1） 业态配
8、置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业 店、食杂店、等生活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、 集贸市场等商业业态。 2）业态店布置原理 业态模拟原理- 模仿新加坡社区商业配置原理 我国商业配置 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店规划的街坊级 二是6000-8000套住户配套建设一个邻区中心规划的居住小区级 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心规划居住区级或 居住地区级 社区商业业态定位 项目商业定位策略 邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店 和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市 场、1 家菜市场、1
9、-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐中心。 以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超 级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、 邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理 铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如： 服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民 生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 依据以上原理模拟业态店配置如下 普通日常商品商店、诊疗所、
10、餐馆和小贩中心。 规划的居住小区级商品组合 规划的街坊级商品组合 整个社区商业商品组合 规划居住区级或居住级商品组合 项目商业定位策略 街区园林化景观设计、创造“ 街区价值”击活社区商业 社区商业特色建议 特色建议 强调社区文化、休闲、 娱乐、餐饮与一体。 采用大中型社区商业模式为主导，沿街 团组式布置模式 改变传统临街 项目商业定位策略 “商业公园”起源于美国，是盛行欧洲、日本的地产建筑理 念及前瞻性的商业模式，也是“Town-center”的概念延续 。从地域位置上看，通常位于城市核心商业区的梯次外延， 即卫星城商圈。 引入购物公园概念 方案二 概念导入 项目商业定位策略 概念内涵 形成开
11、放的城市商业休闲广场。具有强烈的 生态性与休闲性。“坐享城市文明，体会山 林之趣” 有别于城市广场、传统商业网点MALL 、等， 购物公园注重生态、人、商业的交融性与互 动性，强调生态、人和商业的三者组合。 项目商业定位策略 引入购物公园前提 为市民提供一个环境优美、交通便利的公 共商业空间和活动场所，具有文化性、平 民性和休闲性的特色。 新一代商业中心，在商业设施构建、商业 业态组合、商业业种搭配等方面商业中心 实现升级。 对娱乐、休闲和回归自然的追求。逐渐模 糊商业、居住和购物之间界限。 项目商业定位策略 商业公园功能定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮与一体 ，注重与自然、环境和谐，具有文 化
12、性、平民性和休闲性立体大型公 园社区。 商业公园业态定位 业态配置有主力连锁超市、 专业连锁超市、主题百货、独立商 铺、专卖店和主题概念店等多业态 ；同时又购物中心、购物广场等大 型业态配置。 项目商业定位策略 购物公园规划四大原则 原则一 原则二 原则三 原则四 室内商业室外化 商业形态风情化 沿街形态戏剧化 零售商业独立最大化 商业公园商业布局和规划 项目商业定位策略 购物公园具体规划设计 整个商业规划 对外 三种 风格 类型 公园 商业 一条 生态 商业 街 对内 的社 区内 部商 业 项目商业定位策略 位于项目东北角。将此商业公园和规划路打 通，使本区域内人群聚集于此，以带动地块 的商
13、业价值。也使项目南部生态商业街与整 个板块连接，从而使商业街变活。形式以购 物休闲广场与生态植物相结合的方式。 三大商业公园 回归自然的环境使室外空间与室内空间浑然一 体，形成集中式商业中心与周边环境的连续过 渡，也为顾客提供了一个与户外接近的媒体。 公园式商业 相对于前两个公园商业，此公园更强调其对外 的功能。同时，广场上设置生态型标志性建筑， 形成开发区的城市图腾。 中心商业 点式商业 项目商业定位策略 以迅速聚集人气，提升本项目 的关注度为考量基础大型休闲 浴场，包括餐饮、休闲娱乐、 洗娱等商业形态。 三大商业公园 以对区域商业的补充和对 本项目一期居住需求的配 套为考量基础中型餐厅、
14、花店、娱乐卡拉OK量 贩店、超市等。 业态业种选择 项目商业定位策略 以休闲娱乐为主题，营造上海“新天地式”的风情街与休 闲广场。在极大的提高商业集合体品质的同时，也成为人 群乐于到达的时尚场所。 特色餐厅 百草园、素食店等 特色酒吧 宝莱娜、1931、LUNA等 风情餐厅 拉丁餐厅、俄罗斯餐厅、东南亚餐厅等 服饰品牌店 运动品牌（NIKE等）班尼路、堡狮龙等 特色店 电影海报店、古玩店等 快餐店 KFC、卖当劳等 一条生态商业街 业态业种选择 项目商业定位策略 可在每个组团之间规划底商，也 可在每个组团内部规划独立的商 业形态。其功能主要是服务于社 区内部住户。 社区内部商业 临街底铺社区中
15、心 形式： 是指为市民日常生活提供必要服务的 各类行业，包括洗染、沐浴、理发、 照相彩扩、票务、维修、住房中介等 ，是指保证该级商业正常经营，发挥 基本服务功能的配套辅助行业。 生活服务配套行业 项目商业定位策略 创新制胜设计建议 创造娱乐世界 摈弃传统 功能布局 精心营造 独特情调 休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美 结合。室内外、地面、屋顶和平台绿化浑然一体。 摈弃传统商业沿大街的布置方式，分块，统筹规划 整体布局，以商业街为纽带，联系商业区。 建议商业街定向招商，经营流行服装、饰品、手工 艺品、精品图书、杂志、音像、书吧、网吧、养生 吧。 概念规划&设计建议 全封闭式步行街（室内步行街与室 外步行街）：以休闲为主，购物为辅 助。 半封闭式普通商业街：以购物为主 ，休闲为铺。 整体规划&设计建议 商业街界定与分类 商业街布局设置应结合社区规划、 小区景观设计、交通网络设计统筹 考虑，可以将其作为一个景观点（ 或景观带）来设定。 商业街突出给客户留下一定的安 全逗留空间，聚集人气 商业街注重当地文化塑造，体现 不同分格主题，利于经营
