《河南周口建业森林半岛项目营销推广和传播方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南周口建业森林半岛项目营销推广和传播方案（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 周口建业森林半岛项目 营销推廣方案 Marketing Outreach Program 子川地产联合机构 二零零九年三月 五大强势运作领域 大盘操作 客户资源整合 媒体运营 城市及板块运营 论坛及俱乐部运作 大盘操作 五云山、龙泊圣地、许昌江南水世界 客户资源整合 中原楼军团（会员5万名） 银行VIP、中石化加油卡客户、易会 论坛及俱乐部运作 大河经济论坛、国学讲堂、黄帝文化国际论坛 、 市长俱乐部、富人俱乐部 城市及板块运营 上街城市运作、经三路板块、未来路板块、新郑龙湖 上街区城市运营 媒体运营 整合能力强、权威性高、低成本使用 经济观 察报 河南日报 大河报 河南卫视 河南商报 郑州
2、日报东方今报中国经济报 告及网站 中国经济年鉴大河经济论坛 网站 大河网 中原国学网 市场研究：了解竞争，确立竞争定位 精准定位：深入解读产品，洞察客户，找到沟通点 精准打击：制定严谨的推广策略，整合传播 广告表现：主题清晰，平面销售力和视觉冲击兼顾 本案主要沟通四个核心： 市场研判 通过市场研判，明确周口市场的整体环境 再丰富的经验都无法替代基于真实市场需求的判断 除了基本的供应调查之外，我们进行了一次针对周口购房需求的 专题市调，由于时间的限制，本调研结果或有所出入。但基本上 能真实反映周口当地房地产的需求状况和消费者购买习惯。 我们对本案的理解，就从市场研判开始的 走进周口楼市 关键词：
3、 初级阶段 相对落后 快迅发展 潜力巨大 周口市房地产市场相对于河南其他地市而言，较为落后，整体处于初 级发展阶段；从06年开始，总体上保持快速、健康发展态势，供求基 本平衡，价格稳中有升，总体市场有很大的上升和改善空间。 周口房地产现状分析： 周口城市发展规划分析： 关键词： 一河穿城、东移南扩、振兴沙北 l 2020年，周口将建设成为产业发达、经济繁荣、环境优美 、功能完善、具有生态可持续发展能力的现代化城市 l 2010年市区总人口为60万人，城市建设用地63.19k，人 均建设用地105.31/人。2020年总人口为100万人，城市建 设用地99.52k，人均建设用地99.52/人。
4、总结：房地产市场面好的发展机遇 周口房地产市场板块分析： 沙北板块 沙南板块 行政区板块 沙北板块分析： 板块特点： 该片区为周口老城区，区域内多为市民自建住宅，消费水平较低，主 要购房群体来自周口本地居民。 板块现状： 沙北板块环境较差，形象不好。拆迁成本高，如果没有政府的推动开 发难度较大，开发热度较低，目前区域有半岛城邦和关帝上城两个大 项目，两个项目都或多或少的受拆迁问题影响，其中半岛城邦受影响 较大。 沙南板块分析： 板块特点： 该板块一直是周口商品房供应的主要区域，物业类型前期以多层为主 ，现阶段小高层、高层逐渐入市，价格相对其它区域价格较高。项目 品质相对其他区域较高，像，滨江国
5、际中心、金泰王朝社区配套齐全 ，绿化较好。 板块现状： 指沙河以南至黄河路的范围内，区域内有五个规模较大的项目：滨江 国际星城、万基城市花园、现代城、金泰王朝、格林绿色港湾，以其 完善的配套和品质带动了周边项目的价值。 行政区板块分析： 板块特点： 区域包含行政新区及经济开发区，和前期以兰亭山水为代表的高尚住 宅区，目前中高端大盘林立，生活配套较少，项目规模较大，价格普 遍较高。 板块现状： 目前在售项目主要集中在行政新区板块，由于市政配套起点高，区域 房地产项目形象相对较好，板块经过兰亭山水四年左右的拉动，形象 、价格客户层次，均领先于其它板块。 价格分析： 项目名称均价项目名称均价 半岛城
6、邦2000元/m2泛华新城2000元/m2 景秀北城2000元/m2裕华都市森林1800元/m2 昌隆御景苑1900元/m2万里香格里拉2300元/m2 通和文博苑1700元/m2亿星紫荆城2100元/m2 滨江国际星城3000元/m2香榭丽舍2000-2600元/m2 金泰王朝2500元/m2阳光澜岸2000元/m2 关帝上城2380 元/ /m2兰亭山水2300元/m2 价格分析： 周口市在售项目价格区间在2000元以上的项目逐渐增多，主要原因为 ： l大规模大，配套齐全的项目在增多； l高层建筑入市量增多； l高品质、风格强的项目在增多。 市场客群分析： 楼盘名称年龄职业来源 半岛城邦
7、30多-40多 政府公务员，体户商户，事业单位职工大多来自周口本地 滨江国际中心35-50居多私企业主、政府中高层干部、县市上层多数本地客户，少量地市 景秀北城30多-50多项目拆迁户、生意人项目周边居民 兰亭山水四期35-55多个体商户，新区公务员市区为主、县市少于 裕华都市森林 30-40多 新区事业单位，生意人教委、烟草局、是有车队团购 一半、其余周边工作的较多 欧洲豪庭3050多新区政府机关、新荷花市场业主行政新区、周边生意人 香榭丽舍 30多50多 新区企事业单位职工，个体商户新政新区、县市少于 商周帝王30-50岁公务员、个体户市区有车族、商水县 通和文博苑30-55岁企事业单位职
8、工，个体商户项目周边 金泰王朝30-50岁公务员、教师、个体户师院教师、市中心医院、工行 市场客群分析： 客户来源：目前在售项目的客源主要以与城市有业缘或地缘关系客户为 主，主要来自城区内。 客户年龄：约在30-45岁左右； 家庭年收入：在35万左右； 客户认知途径：是以朋友介绍和报纸广告为主，电视和户外广告为辅； 付款方式：大多客户选择一次性付款，少量客户选择按揭。 推广传播途径分析： 主要借助于户外广告；周口日报、周口晚报作为两大新闻媒体，覆盖 了中、高消费人群，其内容主要以新闻报道为主，硬广为辅；电视广 告、分众传媒、车身广告也有少量。 关键词： 户外为主、硬广为辅，少量软性炒作 市场带
9、给子川的启示： l市场潜力巨大； l市场竞争加剧； l高品质楼盘不断涌现； l小高和高层成为主流； l仍以三房为主，但单套面积成下降趋势； l房价稳步上扬，上涨潜力较大。 产品解读 从产品出发，找到项目的核心优势在哪 建业品牌，中西部第一； 地中海风格，周口唯一； 大盘社区，配套完善； 森林半岛产品，高端品质； 紧邻沙河，双水系社区； 多业态产品，市场覆盖广； SWOT分析： 优势： 森林半岛作为高端产品，项目体量过大； 周边环境杂乱； 周边设施不成熟； 小高层、高层为主，当地客群对此类产品存在抗性。 SWOT分析： 劣势： 项目所在区域为城市发展主要方向，潜力巨大； 周边居住氛围逐渐成熟；
10、缺少品牌开发商，市场受关注度极高，市场期望大。 SWOT分析： 机会： 同区域竞争项目不断增多； 新开项目的产品品质在不断提升； 市场受大环境影响，观望态度浓厚。 SWOT分析： 威胁： 自身优势明显 品牌影响力大 区域不够成熟 未来潜力巨大 SWOT分析总结： 先来研究产品 地中海小镇风情为景观设计的主要思路，结合项目定位、开发和营销计划，协 调人与建筑、景观的共融关系，合理安排景观空间和微地形，创造和谐的组图和 人性化社区。 景观主轴以水为纽带，将各个景点连结起来，犹如一条项链，串起一粒粒 闪亮的珍珠，将整个小区灵动起来，优雅而有灵性，以水为纽带也将地中海风情 演艺的淋漓尽致 森林半岛是什
11、么？ 地中海建筑“印迹” 。 拱型门及连续拱廊终年少雨，艳阳高照，阴影庇荫的需求塑造了地中海独有的半户 外回廊。 粗糙的墙面灰岩的盛产，造就了灰白手刷墙面绵延的地中海风貌 坡度平缓的屋顶多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，喜用红色的S瓦和半筒瓦 森林半岛是什么？ 地中海色彩“印迹” 。 地中海沿岸拥有多处各具特色的区域，如南意大利的波托菲诺、西班牙的太阳海岸、希 腊的爱琴海以及南法普罗旺斯等，都可以算是“地中海风情”的成员之一，而每块区域都 有代表自己风格的颜色特征。 “地中海风情”贵在懂得捕捉光线，取材天然。以地中海地区的地域划分，“地中海 风格”大致有二个典型的颜色搭配。 森林半岛是什么？ 地中
12、海色彩“印迹” 。 蓝与白：从西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的东岸希腊，西班牙那蔚蓝海岸与白色沙 滩、希腊的白色村庄在碧海蓝天下闪闪发光。 土黄及红褐色调：北非特有的沙漠、岩石、泥、沙等天然景观，呈现浓厚的土黄、红 褐色调，搭配北非特有植物的深红、靛蓝，与原本金黄闪亮的黄铜，散发一种亲近土地的 温暖感觉。 森林半岛是什么？ 地中海景观“印迹” 。 水的运用发挥得淋漓尽致。根据地中海风格，以岛屿、带状绿化等构成因素，以流水、 湖泊为基本骨架，同时结合半敞开的庭院绿地，营造了一种抒情、浪漫的地中海风情。 在树种的选择上选用棕榈树等地中海特色植物，结合精致木板步道、水岸散步道、亲水 石阶、水岸景观平
13、台，白沙石驳岸等多种形式运用，创造出自然生态水景，让您时刻感受 地中海的浪漫。 森林半岛是什么？ 结论： 纯粹纯正地中海风情大盘 森林半岛是什么？ 豫东首席 地中海风情 国际生活区 豫东独一无二 体现唯一排他 传达项目档次 塑造高端形象 体现项目亮点 突出差异形象 项目定位 以西方人文尺度丈量周口目光以西方人文尺度丈量周口目光 结合考虑项目纯正的地中海风情建筑，来诠释一种全新的生活方式，此 广告语用别样的语气抒发项目独特的个性，隐含着项目独有的尊崇、高 贵、自由、惬意等人文气息，“挑衅”起市场对项目的高度关注！ 主广告语 辅助广告语 一座岛改变一座城一座岛改变一座城 突出建业品牌带来的项目气势
14、，体现了森林半岛作为高端产品独有的王 者气派，给客户带来特有的最贵感及身份感，“岛”字更强调了项目的 案名特质，一语双关。 定位篇：纯正地中海 环境篇：印象地中海 客群篇：相遇地中海 精英周口城 生活篇：享受地中海 （还在思考） 分广告语 项目气质跃然纸上，但问题同时提出： 我们的目标客户是谁？ 找到目标客户，找到我们与之的沟通方式 客群定位 一定是以二次至多次置业为主 是一群有房、有车、有钱、有品、有闲的人 目标客群定位 l 周口市各大中型私营企业主 l 周口市行政、事业单位高级公务员 l 周口市大中型企业中高层管理人员 l 周口各类高级知识型专业技术人员 l 项目周边县市先富裕起来的人群
15、l 周边城市到周口的置业人群 他们是财富与品位兼得的“财智”阶层 森林半岛怎么卖？ 策略思路 讲故事，缔造经典 。 几乎每一个知名品牌背后都有一个优美动人的故事，以支撑其产品的战略定位。如贝多 芬、亚里士多德、苏格拉底等，正是这些扣人心弦的故事丰富了品牌的内涵，提升并捍卫 了其在消费者心目中的经典形象。在产品同质化和顾客社会财富占有率差别极大的情况下 ，产品非凡的品质形象自然容易拨动富人的心弦。 森林半岛怎么卖？ 讲故事，缔造经典 。 千年地中海建筑史及与森林半岛的故事。 来自地中海国家意大利或者西班牙设计师与森林半岛的故事。 提升溢价，不仅是在谈阶层属性，销售人员更多地与客人谈论项目建筑风格及历史，建 筑、园林、室内设计理念及制造工艺。 森林半岛怎么卖？ 造强势，霸占眼球。 几乎在森林半岛居住文化特征的溯源中，地中海风情是一个里程碑式的符号，因此森林 半岛的平面广告诉求就表现为视觉上的垄断。在中高端阅读人群关注的报纸、户外、电视 特定栏目上，有关机场、星级酒店、高尔夫球场、商务会所的广告均强调一个地中海风情 主题，时刻霸占着你的视线。 媒体的立体化选择，增加概念杂志、楼宇电视（如意大利设计师讲解项目的短片）等能 在视觉上产生强烈冲击的媒体。 森林半岛怎么卖？ 讲氛围，彰显品位。 森林半岛卖的就是那种被人羡慕的感觉，当拥
