中原_宁波绿城江东商业市场基础研究报告_53

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1、NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 绿城江东商业市场基础研究简报 2007年11月上旬 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波城市经济概况 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波概况 宁波，位于中国海岸线中段，长江 三角洲南翼，浙江省东北部沿海。 市区地处余姚江、奉化江、甬江三 江交汇的河网平原，西南有四明、 太白山余脉。优越的区位条件，秀 美的河

2、川山林，宜人的气候环境， 构成了宁波城市发展的独特地域环 境。 城区始建于唐代，已有1181 年历史。20世纪80年代初，随着北 仑深水良港的开发建设，城市空间 由河口向滨海演进，形成了三江、 镇海、北仑三片临江、滨海发展的 空间格局 。 20042020宁波规划提出的城市发展目标 宁波作为长江三角洲南翼经济中心、我国东南沿海重要的港口城市、国家历史文化名城，其主要职能为上海国际 航运中心的深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心，东南沿海重要的产业基地，长江三角洲南翼贸易与物流中心 。未来的中心城市将拥有先进的公共服务设施和基础设施，形成高效的城市管理体系，呈现优质的城市生态环境 。2020年人均

3、居住面积达20平方米，人均道路面积达15平方米，人均公共绿地面积不小于15平方米，城市化水 平达70%以上。通过20年左右的建设，使宁波成为具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。 三江主城区 镇海 北仑 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波宏观经济环境 GDP 2006年宁波市实现 地区生产总值 2864.5亿元 ，比去年增长了13.4% ， 增幅提高了0.9个百分点，远高于全国 10.7%的增长速度。从过去五年来看， 经济总 量不断跃上新台阶，经济 增长 速度年平均达到14%以上。增长速度自

4、 05年回落以来，进入一个重新加速的 阶段。 固定资产投资增幅减缓 2006年全市固定资产投资完成1543.0 亿元，总量居全省首位，占地区生产总 值的53.87%，同比增长了12.6%，增幅 下降了12.4个百分点，主要是由于基础 设施的投资的下降，以及非国有投资的 增度减慢。从走势上看，固定资产投资 占地区生产总值比重在连续4年的上涨 后，迎来了第一个回落，又逐渐趋于稳 定的趋势。 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 房地产投资占生产总值与固定资 产投资的比重均有所上升 2006房地产投资占宁波市生产总值的

5、比重为10.93%，占固定资产总值的比 重为20.29%，比重均有所上升。这一 比率在全国为10.24%、19.52%，表明 房地产在宁波市经济的占有较为重要的 地位，从历年数据看，该比重有继续增 大的趋势。 价格指数（CPI）有所下降 2006年整个指数基本与05年保持平衡 ，全市居民消费价格指数累计为 101.9%，比去年同期下降了0.1个百分 点，高于全国平均水平的101.5%。 宁波宏观经济环境 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波2006年零售总额情 况分析 2006房地产投资占宁波市生产 总值的比

6、重为10.93%，占固定 资产总值的比重为20.29%，比 重均有所上升。这一比率在全 国为10.24%、19.52%，表明 房地产在宁波市经济的占有较 为重要的地位，从历年数据看 ，该比重有继续增大的趋势。 宁波市2006年物价水平情况分析 价格总水平温和上扬。市区居民消费价格比上年上涨1.9%，农村居民消费价格上涨2.4%；工业品出厂 价格上涨6.7%；原材料燃料动力购进价格上涨9.1%；房屋销售价格上涨2.2%，涨幅下降4个百分点。 宁波市2006年到访旅客情况分析 旅游业实现较快增长。全年旅游总收入316.0亿元，比上年增长22.4%。接待国内游客2685万人次，增 长14.2%，实现

7、国内旅游收入289.6亿元，增长1.5%。接待入境游客54.2万人次，增长23.6%；入境旅 游外汇收入3.4亿美元，增长35.6%。 宁波宏观经济环境 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 城市人口发展 “十五”期间，宁波全市户籍人口总量呈现平稳增长的态势。户籍人口从2000年的540.94万人增至2005年 的556.7万人，增幅2.91%。“十五”时期，全市累计净迁入户籍人口12.27万人，年平均净迁入户籍人口2.45万 人。 我市人口发展所具有的一个最重要的特点就是常住人口进入快速增长期，人口规模急剧扩大，

8、外来流动人口 成为我市常住人口的重要组成部分，其总量从2000年的75.25万人增至2005年的245.04万人，增长速度远超过“ 长三角”的上海、无锡等大中城市。在甬外来流动人口中，居住或滞留1年以上的人数从2000年的18.04万人增至 2005年的117.29万人。 2001年以来，我市人口继续流向城镇，城镇化率上升到2005年的60%以上，城镇化水平进一步提高。全市非 农业户籍人口从2000年的142.0万人上升至2005年的182.6万人。市区户籍人口数量处于缓慢增长状态，市区与 市属县(市)户籍人口分布总体呈小幅变动的态势，包括新划入市区的鄞州区人口在内，2005年市区人口213.

9、4万 人。如以原市区5个区人口计，原市区人口从2000年的121.0万人上升至2005年的135.3万人。 随着城市发展的需要，在宁波市城市总体规划（年）中，国务院批准宁波中心城市 的用地面积扩展为平方公里，形成为“两带、三片、双心”的组团式结构。“两带”即滨海产业带，沿三 江生活带；“三片”即三江片、镇海片、北仑片，各片相对独立，以生态绿地作隔离，以快速交通相连接；“双 心”即老城三江口中心和东部新城中心。 根据宁波市中心城商业网点专项规划(2005-2020年)，2020年中心城商业营业面积控制在350万平方米左 右，目标是形成以“一主八辅”为基础，以“多点”为补充的结构合理、布局完善的商

10、业体系。“一主”即三江 口商业中心，“八辅”为八个区域商业中心（另有九个商业集聚区），包括东部新城商业中心、鄞州商业中心、 江北商业中心、江东七里垫商业中心等，“多点”为30个左右的社区（居民区）商业服务设施。 上面的两个规划都将宁波市近5年的建设重点放在了“双心”上。结合2006年的新增土地情况，东部新城的土地 供应量占了总量的44。6%，其中住宅和商业占了各自总量的40.24%和51.06%，三者的数额在各区域中都数第一 ；另外位于住宅供应量第二和第三位的是鄞州和江北，分别占了住宅供应总量的23.6%和15.2%，而占商业供应 第二和第三位的是江东和鄞州，分别占了商业供应总量的31.12%

11、和8.13%。 综上可以很明显的看出，宁波未来城市人口将向城市东部、鄞州区和江北三个方向移动。 宁波宏观经济环境 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波市2007年1-9月份经济发展状况 2007年是实施“十一五”规划的第二年。从国际环境来看，世界经济的增长速度将有所放慢，主要是由于 美国等一些主要发达经济体的增长势头已经减弱。国际货币基金组织预计，2007年世界经济增长率为4.9%。世 界银行认为，世界经济增长势头“已经到达拐点”，2007年世界经济增速将趋缓。 世界银行把对中国07年经济增长的预期从9.3%

12、调高到9.6%，但同时认为中国经济保持强劲增长的同时还存 在着诸多挑战。世行专家认为，这些挑战主要包括，将经济增长重点从工业转移到服务业上，刺激内需，将经 济增长与环境保护较好地结合起来实现可持续发展，通过更加有效的能源、原材料和土地价格政策以及高利率 等措施来抑制投资增长过快的趋势等。世行也同时肯定了中国的调控政策是有效的。 从国内环境来看，当前投资、信贷回落的基础还不稳固，国际收支不平衡问题依然突出，整体通货膨胀压力有 所加大，储蓄过高的深层次结构性矛盾仍是制约经济可持续发展的突出问题。需要进一步增强人民币汇率弹性 。中国经济已连续4年实现两位数增长，2003年增速为10%，2004年为1

13、0.1%，2005年为10.4%，2006年为 10.7%。虽然2007年经济增长速度可能略有放缓，但推动经济增长的动力依然强劲，国民经济总体仍将保持平 稳较快的发展势头。 从近几年来看，宁波市经过前两年的适应性调整，经济开始步入恢复性增长。工业生产稳步增长，1至9月 全市实现工业总产值6576.71亿元，同比增长23.8%；固定资产投资有望小幅平稳回升，全市共完成全社会固定 资产投资993.89亿元，同比增长2.4%；消费需求稳中趋升，1-9月份全市实现社会消费品零售总额749.02亿元 ，预计增长17.4%；前三季度，市区居民家庭人均可支配收入17172元，比上年同期增长12.5%；农村居

14、民人均 现金收入9424元，增长12.8%，两者增速比上半年分别提高2.6和3.6个百分点；物价水平稳中趋升，1-9月份居 民消费价格指数为103.0%，八大类仍保持五升三降格局，居住类比上年同期上涨108.9%，涨幅仍居八大类之首 ，食品类上涨7.3%，涨幅持续扩大。总体来说，宁波市经济将保持高速发展，城市居民生活水平将进一步提高 。 宁波宏观经济环境 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 宁波商业地产概况 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS

15、 LTD. 宁波城市商业地产概况（大型集中商业） 时时 间间阶阶 段市场场描述 20世纪90年代初始阶段非产权 物业为 主，宁波房地产市场起步阶段产业 物权，销售模式出现 2000-2005年转变阶 段产业 物权，销售为主流营销 方式，既售又租 2006年开始至今快速发展阶段产权 物权，销售、租赁兼备 发展历程（2000年或更早2007年） 发展历程：各个发展阶段的分析 阶阶 段阶阶段标标志市场场特征代表项项目引发阶发阶 段变变化的原因 初始阶段社区底商、市场出现以租赁、自用为主 培育阶段大型百货中心、商业街出现产业 物权，销售模式出 现 宁波二百 鼓楼步行街 家乐福 市场经济 的发展 转变阶

16、 段大型城市综合广场出现产业 物权，销售为主， 租赁为辅 天一广场宁波市政统一规划，旧城改造 快速发展阶段Shopping mall复合商业中心出 现 产业 物权，租售兼备万达广场市场游资寻 找出口 政府出于拉动区域经济 的需要 一、发展历程 宁波商业地产概况 NINGBO CENTALINE (EASTERN CHINA) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 发展历程：重大事件对商业地产市场的影响 重大事件对对商业业地产产市场场的影响 天一广场建设 天一广场是宁波的标志，总投资达14个亿、总建筑面积为 22万平方米，国内最大的“一站式”购 物休闲中心，是甬城集购物、休闲、旅游、娱乐 于一体的超大型商业广场，其建成后商铺全部用 于租赁经营 。天一广场改变了宁波商业市场结 构，使得原来分散的商业聚合一起，宁波出现了真 正的现代市中心商业广场。 万达广场强势入驻 万达广场