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1、北京市房地产投资政策介绍 一、在北京投资房地产应具备的条件 1国外的企业、其他组织和个人投资者及香港、澳门、台湾地区的企业、其他组织和个人及华侨均可在京投资，进行房地产开发的经营。2投资者应取得北京市计委批准的立项文件，立项前应提供项目的可行性研究报告。3外商投资应有北京市经贸委的批准文，在批准前应提供合资、合作合同和章程。4应取得北京市工商执照。5投资房地产项目，中方的合作者必须具备房地产开发经营资格。6外商投资企业从事房地产开发经营，其土地使用权必须通过有偿出让取得。二、外商投资企业在北京投资房地产开发和经营的范围1科技、工业、农业、交通；2旅游、商业、金融、娱乐、体育；3高档住宅、办公楼
2、；4危房改造、旧城改造、一般住宅；5城市基础设施建设。三、外商投资企业可通过国有土地使用权的出让获得土地使用权。1土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，将一定时限的国有土地使用权批租给土地使用者，并由土地使用者支付地价。这是土地的一级市场，由国家垄断，任何单位或个人占有的国有土地使用权，不能自行“出让”给外商投资企业。集体所有的土地，须经过征用变成国有土地后才能出让。2出让土地使用权的批准权限耕地1000亩，其他土地2000亩以上的由市人民政府审核后报国务院批准。耕地不足1000亩，其他土地不足2000亩的由市人民政府批准，但远郊区、县其他土地不足10亩的，可由所在区县人民政府批准。3土地使
3、用权出让最高年限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。4出让土地使用权的方式（1）招标的方式；（2）拍卖的方式；（3）协议的方式，适用范围：a 普通住宅建设用地；b 工业建设用地；c 教育、科技、文化、卫生、体育建设用地；d 市人民政府批准的其他用地；目前北京的土地市场尚不完善，土地使用权出让一般采用协议方式。政府可以出让熟地（完成七通一平的土地），也可以出让毛（生）地（土地开发由受让方完成）。5土地使用权出让合同的主要内容（1）地块的位置、面积、四至范围及地形图；（2）地价款的数
4、额、支付方式及支付期限；（3）土地的使用年限；（4）土地的用途、建筑容积率、建筑密度、净空限制等规划要求；（5）法律责任及违约责任。6土地使用权出让地价缴纳方式（1）签订合同时，受让方应支付地价总额的15%20%的定金；（2）二个月内缴纳全部地价款；（3）受让方在二个月内支付地价有困难的（如拆迁量较大），可向土地管理部门提出申请缓交，经批准，先交40%，颁发临时土地使用证、开工许可证等，余款最迟半年内交清。在缓交期间每月按未付款2%的比例支付资金占用费。7土地使用权出让后，出让方在使用土地期限内，按用地总面积，根据地块的不同区位，每平方米土地每年向国家缴纳15元的土地使用费。四、土地使用权转让
5、市场外商投资企业获得土地使用权的另一途径，是通过房地产转让市场，即房地产的二、三级市场取得。1房地产的二级市场：即房地产投资者获得土地使用权后的各种经营活动，如出售、转让、出租等。2房地产的三级市场：即房地产二级市场后的再转让，从三级市场取得土地使用权，受让人在使用期间内对房地产进行的交易、出租、抵押等经营活动。3房地产转让市场范围（1）房地产交易，即出售。（2）房地产交换，即支付地价款以外的各种交换。（3）房地产赠与，即单位之间、个人之间、单位与个人之间的赠与。4经出让取得的土地使用权，转让时须具备下列条件：（1）付清全部地价款，取得土地使用证；（2）已按出让合同规定的期限和条件开发利用土地
6、，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25%。5房屋预售。房屋预售须经市房地产管理局批准并持外销房许可证。条件：（1）付清全部地价款，取得土地使用证；（2）施工图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证和开工许可证；（3）已完成建设总投资的25%以上；（4）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；（5）预售合同文本和售后管理章程；（6）市房地产管理局需要的其他材料；6土地使用权转让合同经出让取得土地使用权转让给他人，双方必须签订土地使用权转让合同，合同的各项内容必须符合国家有关规定，其土地使用年限、土地用途、法律责任必须符合出让合同的内容。五、北京市的房地产租赁市场外商投资企业和个人，由于业务和生活的
7、需要，均可从北京的房地产开发公司和各类开发区所经营的房地产取得短期的承租权，这是外商投资企业取得土地使用权的又一途径。1租赁方式：（1）以承租房屋的方式；（2）以承租土地使用权的方式；（3）外商投资企业和中方单位以合作、联营、承包等方式；2出租方应取得土地管理部门的同意，并和承租方签订租赁合同方为有效，其内容应包括：租赁期限、用途、租金、修缮以及双方的义务和权利，并向房地产管理部门申请、登记、备案。3租赁不变更土地使用权证和房屋所有权证，在承租的土地上的建设房屋不签发房屋产权证书，出租方可申请登记并领取产权证书。六、土地使用权出让后的管理1土地使用权出让合同签订后，地籍或产权部门根据合同的内容
8、签发国有土地使用证。2新建的项目，待房屋落成后，由测绘部门重新核定土地面积和建筑面积，土地管理部门根据新测定的土地面积和建筑面积核定地价。出让方和受让方签订补充合同。3受让方改变土地用途和规划条件，应当经土地管理部门和城市规划部门批准，双方依法重新签订出让合同，调整出让土地的地价，并办理登记。4土地使用权的终止（1）土地使用期限届满，由国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、附着物。（2）因国家利益提前收回土地使用权，国家应根据受让方对土地的开发、利用、投资期限等情况给予相应的补偿。（3）土地使用权因土地灭失而自然终止。5续期受让方使用的土地届满须续期的，受让方应当在前六个月提出申请，并依法重新
9、签订土地使用合同，支付地价款、办理登记、领取新的土地使用证。6受让方超过合同规定一年未动工开发的，征收地价款20%的土地闲置费；满两年未动工的无偿收回土地使用权。七、划拨土地使用权和征用土地我国的土地使用制度实行的是双轨制，即有偿使用土地和无偿使用土地。无偿取得土地使用权，是指存量土地的划拨和新征用的集体土地。划拨土地使用权，是指土地使用者除出让以外，用各种方式依法取得的土地使用权。1划拨土地的范围随着土地使用制度改革的不断发展和深入，划拨土地将逐步减少。北京市规定了下列土地是划拨的范围。（1）各级财政拨款建设的党政机关、行政事业单位办公房屋用地；（2）城市基础设施、办公设施和公益设施；（3）
10、国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程；（4）市人民政府批准的其他土地。2划拨土地使用权的转让划拨土地使用权不能随意转让，经土地使用者申请，土地管理部门、规划部门和国有资产管理部门同意，并签订出让合同、补交地价款，领取有偿使用土地证，方可转让。划拨土地使用权经营下列活动，必须办理手续，补交地价款：（1）出售、交换、赠与划拨土地使用权或者以划拨土地使用权换取财物、合作建设房的；（2）以划拨土地使用权入股或作价投资的；（3）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；（4）转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；（5）以其他方式转让划拨土地使用权的。3外商投资企业占用划拨的土地使用权外商
11、不能单独地取得划拨土地使用权，必须以合作、合资方式组成合营企业，才能取得划拨土地使用权。1990年以前外商在北京投资兴办的各类企业用地，均是划拨土地使用权，但每年必须向国家缴纳土地使用费。1990年我市实行了土地有偿使用制度，外商投资企业全部实行有偿出让，但对工业、能源、科技、农业、养殖业、林业等仍然延用征收土地使用费不经出让的办法。4集体土地征用我国的土地制度实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益可以依法对集体土地实行征用，征用后的土地属国家所有。土地使用者有偿征用的土地应办理出让手续、缴纳地价款、领取国有土地使用证。无偿取得的，按划拨土地使用权进行管理。
12、八、北京市的地价及地价构成1北京市的基准地价，基准地价是1993年7月市政府以京政发34号文件颁发的。2地价的构成（1）出让金：是国家以土地所有者的身份向受让方收取的一定年限的土地费用中纯收入部分。（2）基础设施配套建设费：是政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源费、小区建设的配套等。（3）土地开发费及其他费用：是指用于城市拆迁安置、征地及平整土地的费用。3地价评估地价评估委托：用地单位在申请评估时，应提交下列材料：（1）地价评估委托书，说明评估目的、要求及时间；（2）委估地块的土地权属证明材料；（3）规划管理部门核准的宗地规划和土地利用条件；（4）委
13、估地块的土地利用状况、平面图；地上物及其附属物的种类、数量、质量以及被迁的居民户数、人数和被迁单位等基本情况；（5）其他有关材料。4地价评估采用的方法地价评估单位在评估一宗土地时应采用三种以上的方法计算地价或三种方法综合计算，其中必须采用基准地价法。宗地评估的主要方法有：（1）基准地价法（2）收益还原法（3）剩余法（4）成本法（5）市场比较法（6）政府认可的其他方法5宗地地价的确定房地产价格评估单位提出的地价评估报告，由北京市房地产管理局价格评估所汇总、审查，并提交市房地产管理局地价审核委员会确定的地价水平方为有效。6土地补偿的内容及综合价格（1）开发划拨和新征用土地的费用，一般包括：拆迁安置
14、费（外迁房售价和回迁房造价）；地上物及其附属物的补偿费；各种补助费（搬家、奖金、生活补贴等）；周转费（租赁房屋）；拆迁服务费，拆迁管理费；单位停业损失费；土地开发合理利润；平整土地费；征用土地费（耕地占用税、菜田基金；青苗补偿、土地补偿、劳动力安置）；因特殊情况发生的其他费用。（2）开发的综合价格因土地的不同区位，开发价格有所不同。九、出让土地使用权、征收土地使用费工作程序北京的房地产市场刚刚起步，市场机制尚不完善，用拍卖、招标方式出让土地使用权还不成熟，目前采用的是协议方式出让土地使用权（包括划拨土地使用权转让补办手续），其工作程序（包括划拨土地缴纳土地使用费）如下：1用地申请：受让方持下列
15、文件向市或区、县房地产管理部门提出用地申请：用地申请报告；项目可行性报告批文；规划设计方案；企业合同、章程；工商营业执照；土地权属证件、地形图；其它有关文件资料。2验件登记：地政处（科）收取用地单位提供的申请、文件和资料，对符合条件的进行登记。3审查与勘察：地政处（科）对用地单位提供的申请、文件和资料进行审查；对出让地块进行实地勘察。4审定地价：应由有评估资格的房地产价格评估所进行地价评估；市房地产管理局地价审核委员会审定地价；地政处（科）与受让方协商地价和交付地价款的方式等。5呈报审批：地政处（科）填写土地使用权出让呈报表；市或区、县房地产管理局审核后，报市人民政府批准（10个远郊区县出让十亩以下的土地由所在区、县人民政府批准）。6签订出让合同：由市或区、县房地产管理局法定代表人或授权人与受让方的法定代表人或授权人签订土地使用权出让合同。7交付地价款：受让方在签订合同时先交15%20%的定金，60日内将全部地价款付清。8产权处核发国有土地使用证。十、中方用土地使用权和外商合作、合资的几种形式外商投资企
