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1、 XX股份有限公司金蝶EAS管理系统售楼管理系统操作手册 作 者： 金蝶软件EAS实施小组建立日期： 确定日期： 版 本 号： V 1.0Kingdee Software (China) Co.,Ltd 目 录一、系统概要41. 叙述42. 系统功能构成5二、业务处理8三、具体操作步骤81. 基础资料91.1 户型类别91.2 付款方案101.3 按揭资料101.4 建筑性质111.5 款项类型121.6 补差方案132. 房源设置152.1 租售项目162.2 楼栋设置162.3 房间定义172.4 房间序时簿182.5 房间面积录入192.6 房间朝向202.7 房间景观212.8 建筑结
2、构213.房间定价213.1 定价方案213.2 折扣管理223.3 房间定价单233.4 房间价目表243.5 房间调价单244.认筹管理254.1认筹流程图254.2认筹流程说明254.3操作说明265认购管理285.1认购流程图285.2认购流程说明295.3操作说明306签约流程356.1签约流程图356.2签约流程说明356.3操作说明367退换房流程387.1退换房流程图387.2退换房流程说明387.3操作说明398按揭流程428.1按揭流程图428.2按揭流程说明428.3操作说明439面积补差449.1面积补差流程图449.2面积补差流程说明459.3操作说明4510产权办理
3、4710.1产权办理流程图4710.2产权办理说明4710.3操作说明4811入伙流程4911.1入伙流程图4911.2入伙流程说明4911.3操作说明5012. 分析报表5012.1XX周度对接分析表5112.2XX各项目房源去化表5212.3XX各项目剩余房源表5212.4XX销售月报分析表5312.5销售统计表5312.6销售明细表5412.7客户收款明细表54一、系统概要1. 叙述 本系统主要结合XX销售房产的整个过程进行管理，销售管理的主要任务是建立建全售前、售中和售后业务控制体系，销售前台完成房间资料录入、客户登记、销售签约等过程数据录入，管理后台对楼盘的销售全部过程进行实时监控，
4、及时调整销售策略，同时进行有效的客户关系管理，实现销售数据向后续模块的无缝传递。另一方面系统引入业务导航概念，以流程图或突出中心的形式体现各项业务之间的关系，加强对操作员的指引性。2. 系统功能构成2.1 房源设置 由租售项目、楼栋设置和房间三个模块组成。 在正式推出楼盘之前，必须先对其进行相关必要的设置。1）租售项目：开发楼盘前需对其进行项目名称定义。2）楼栋设置：定义楼栋的编码、名称、楼层等相关资料，还包括定义项目分区、占地面积、楼盘的户型等。3）房间设置：对楼盘的每个房间均可进行详细设置，包括建筑面积、套内面积、户型、建筑性质等等。可以对房间进行合并、拆分，合并的房间必须在同一楼层并且相
5、邻，推盘后的楼栋不能再对其房间进行合并，但可以拆分。除此之外，还支持房间绑定。绑定的房间必须是附属房产，可以绑定多间房产。被绑定的房产只能同时被一间房绑定。（已定价的房间则不能合并、拆分）注意：组织单元必须是销售组织实体才能对其进行相关设置。 2.2 基础设置售楼基础资料主要包含五大部分：房源、客户、价格、付款方案、销售人员，这是售楼系统开展业务必备基础资料。售楼过程基础资料，是售楼业务中发生的资料。基础资料分为集团维护基础资料和公司维护基础资料。集团维护基础资料需登录集团进行设置，公司维护资料需登录到各公司营销部进行设置。集团维护基础资料包含：房间朝向、建筑结构、房屋形式、户型类别、建筑性质
6、、房间朝向、客户来源、来源分类、客户分级、家庭收入、居住区域、接待方式、工作区域、意向单价、意向面积、意向楼层、退房原因、更名原因、变更原因、换房原因公司维护基础资料包含：租售项目、楼栋设置、营销单元、房间录入、房间面积、客户录入、房产定价单、房产调价单、付款方案、按揭资料、补差方案。基础资料列表：房源客户价格付款方案销售人员售楼过程租售项目客户录入房产定价单一次性付款营销单元按揭资料楼栋设置客户来源房产调价单公积金贷款补差方案房间录入来源分类折扣管理商业银行贷款退房原因房间面积客户分级定价方案组合贷款更名原因房间朝向家庭收入低价控制分期付款变更原因建筑结构居住区域款项类型换房原因房屋形式接待
7、方式产权办理方案户型类别工作区域公积金按揭方案建筑性质意向单价房间朝向意向面积意向楼层备注：填充色紫色项必须设置，填充色绿色可选择设置，粗体集团统一维护基础资料，非粗体各项目公司维护基础资料1）户型类别：用于设置项目中房间对应的户型和房型，供房间信息录入时使用。2）付款方案：定义出售时的付款方式,包括一次性付款、分期付款、银行按揭等多种，用户在选房计价、销售管理模块中直接选择某一付款方式。3）按揭资料：录入规定的按揭利率表，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据。4）建筑性质：根据用途来定义楼栋的类型。5）款项类型：客户可以根据实际情况增加付款事件，比如首付款、按揭款等，定义的所有付款事
8、件将在以后的收款催收中应用。6）补差方案：当建筑面积与实测面积出现偏差时，可以制定一个偏差范围，超过此范围便需要对房间进行相应的补差。2.3 房间定价首先对项目设置一个定价方案，可选择按套内面积计算价格，也可选择按建筑面积计算价格。接着，可以对单个项目设立多个折扣方案，以方便针对不同类型的客户。注意，在对房间进行定价前，必须要对此房间售前复核，否则，无法定价。对房间的定价可以是批量定价，也可以是单间定价。在对其实行批量定价时，加入方案定价，可以按房间因素的不同实现价位差定价。若对定价后仍不满意，仍可以对个别房间进行调价。2.4 销售前台待房屋定价后，便可对其推盘。在房间意向查询中，可以查看房间
9、的各项详细参数已作参考。与此同时可以进行模拟销售。客户可以对有意向购买的房屋进行认购、签约。2.5 销售后台待客户正式签约后，可以在签约时序簿中查询详细的签约信息。同时，可以办理房屋的按揭、产权、面积补差、入伙登记等等。2.6 收款管理同样，集团对客户收取的每一笔款项都可以在收款管理中查到。2.7 销售交易过程系统支持房间的图形联查、意向查询，过程包括认购、签约、收款、退房等一系列流程。处理客户认购以及定金的收取业务，绑定在售的房源，实现认购书签定申请、审批、定金收取、凭证生成的一体化集成处理。支持定金转房款、退款处理。针对房源保留历史收款记录及汇总收款信息。在面积补差方面，对已签约用户进行实
10、测面积补差，绑定已签约的房源，实现面积补差申请、审批、差价处理、凭证生成的一体化集成处理。支持对多套房间进行批量面积补差及对单个房间进行单独面积补差处理，且严格控制面积补差只能执行一次。对退房、换房进行变更管理，针对已售房源，实现退房申请、审批、退款、凭证生成的一体化集成处理；对提出换退房要求的客户，按照换退房程序，进行换退房处理，保证房产销售的唯一性，减少重复、遗漏差错，同时系统自动保留换退房的原始资料，便于日后查询。2.8 分析报表主要包含开发XX周度对接分析表、XX各项目房源去化表、XX各项目剩余房源表、XX销售月报分析表四大个性报表系统中销售明细表、销售汇总表、销售统计表、客户收款明细
11、表、欠款分析表等2.9 客户关系管理对有购房意向或成交客户进行统一管理，实现客户资料集团共享。客户资料尽量填写得详细以方便日后的客户分析，按照不同特征对潜在或成交客户进行多角度统计分析。通过工作区域、职业、收入等客户属性对目标客户群的属性进行分析。通过面积、房型、总价等客户需求属性对目标客户群的需求进行分析。二、业务处理本部分流程图主要描述了XX售楼业务流程，在金蝶EAS系统中实现流程。流程图：三、具体操作步骤1. 基础资料1.1 户型类别用于设置项目中房间对应的户型和房型（下图）。在界面左上方点击【新增按钮】，可以添加新的用户类型，在集团组织下维护，可以共享到下级公司。1.2 付款方案付款方
12、案： 处理售楼过程中业务操作和款项收取，能够按照客户实际售楼业务流程进行配置，能够满足客户售楼业务多样性。 业务操作包含：认筹、认购、签约、按揭办理、面积补差、入伙管理、产权办理； 款项收取包含：诚意金、定金、首付款、按揭款付款方案方式： 一次性付款：定金、首付款、楼款（楼款） 商业贷款：定金、首付款、商业款（按揭款） 公积金贷款：定金、首付款、按揭款（按揭款） 组合贷款：定金、首付款、组合贷款（按揭款）1.3 按揭资料每个项目新增的按揭资料，必须手工录入规定的按揭利率设置，系统在进行按揭付款金额运算时将会调用相关数据，否则无法新增按揭资料。（下图）1.4 建筑性质建筑性质直接会与该楼栋的设置
13、相关联，必须先设置好了建筑性质，才能对楼栋进行设置。（下图）1.5 款项类型同样，点击界面左上方【新增】按钮，可以添加款项类型。定义的所有付款事件将在以后的收款催收中应用（下图）。在集团组织下维护，下属分公司共享使用。1.6 补差方案制定补差方案，是为了以后房屋面积出现偏差时所用的，对已签约用户进行实测面积补差。 点击【增加】按钮，就会弹出以下窗口（下图），手工填入相关数据，若对已填好的数据不满意，还可以对其进行修改。计算条件：用于判断面积补差率的有效范围计算公式：设置面积补差率满足计算条件时，面积补差额的计算公式是否补差：表示面积补差率满足该计算条件是否进行补差2. 房源设置在正式销售前必须
14、对楼盘项目进行相关的基础设置。2.1 租售项目首先得建立一个楼盘项目，点击下图左上角的【新增】按钮（上图），就会出现以下窗口。2.2 楼栋设置对楼栋进行相关的设置，如楼栋名称、楼层、建筑性质等。图中下方的户型必须手工添加，若为空则不能保存设置。（下图）当设置好楼栋后，便可以对房间进行定义了。2.3 房间定义选定刚才新增加的楼栋项目，点击界面左上方的【新增】按钮，可以看到以下窗口，楼层、序号、建筑面积均是手工录入。（下图）若勾选了【序号转化为字母】选项，则楼层的房间序号按字母来排序。除此之外，还支持房间绑定，绑定的房间必须是附属房产，可以绑定多间房产。成功保存后，点击【退出】按钮，可以看到界面右边多了行新增的数据，然后点击界面上方的【生成房间】按钮
