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1、MICHAEL 制作 烟台阳光国际购物中心 项目业态布局设计建议 独立深化报告（初案） 阳光国际购物中心项目业态布局设计建议独立深化报告（初案）二千零三年十一月MICHAEL 制作TEL：020 GZ。目录：第一部分：市场调研 附：2X1.10m图纸与1CD一、烟台市整体商业业态与总体分布宏观分析1、 现烟台市商业经营种类汇总与行业归类划分2、 现烟台市商业经营行业板块聚集与未来发展分析3、 现烟台市商业整体经营档次划分与板块聚集二、烟台市竞争对手业态与经营中观分析1、 竞争对手业态布局与经营分析2、 新增竞争对手业态布局与未来经营潜力分析3、 对外考察项目业态布局与经营分析三、本项目业态发展
2、与经营潜在问题与因素微观分析1、 黄金轴线下的业态发展机遇与现今“两岸”式业态对本案业态总体定位的影响分析2、 中心商圈的加速形成与对本项目业态定位持久核心竞争力分析3、 烟台大型商业物业业态市场未来发展方向与市场空白点分析、市场调研总结第二部分：本项目业态布局与经营定位分析与建议（初案） 一、项目业态定位核心竞争力简化分析二、项目业态定位研判与建议、项目具体业态与功能定位分布与比例建议、项目业态定位与实际管理、经营、销售与租赁等可行性对接分析第一部分：市场调研 附：2*1.10m图纸与1CD一、烟台市商业业态与总体分布宏观分析烟台市是全国历史上最早对外开放的城市之一，具有悠久的商业文化历史底
3、蕴。从第二次鸦片战争后烟台商业业态的雏形已开始出现，二十世纪初烟台市的整体商业业态已初步形成基本轮廓。今整体商业格局发展经过漫长的岁月发展变化后，逐渐形成了以海港路为南北向轴线，以南大街为东西向轴线，结合整个芝罘老城区为整体的大型商业发展中心区的总体分布格局。（此发展方向已于本年年底9月正式列入烟台市政府的最新城市发展与改造规划中，详见附图）、现烟台市商业经营种类汇总与行业归类划分在慎密的市场调研中我们发现，以芝罘区为代表的烟台市整体商业业态经营种类与行业发展已经较为全面和平均，基本与其他大中型城市的商业发展格局无异，涵盖了从高档到低档，从物质到精神生活的各个层面与领域。以下几项划分基本能从总
4、体上概括烟台市商业的具体形态。详见下表（配图）：市场占有量汇总行业具体归类划分明细30.8%服装、鞋帽、饰品为主服装男女服饰、儿童、休闲服饰鞋帽、箱包鞋店、箱包、皮具化妆品、饰品化妆品、珠宝首饰、小饰品、小精品布艺、婚纱艺术窗帘、床品、时尚婚纱摄影8.7%休闲娱乐练歌房、咖啡厅、酒吧、网吧、电影院等10.3%家电、机电机电、电动工具、家电（大型）、小家电14.6%酒店、宾馆酒店宾馆、旅社、招待所4.5%大型商场大型综合商场7.1%通讯手机、通讯器材、小灵通、寻呼店、联通、移动营业厅7.8%日常消费品日用小百货、医药店、美容店、海产品、糕点16.2%其它银行、眼镜、个体经营户烟台商业经营种类与行
5、业汇总与归类划分对比表：（以芝罘中心商业区为调查范围）市场占有量对比表：、现烟台市商业经营行业板块聚集与未来发展分析服装、鞋帽、饰品行业此项为烟台市商业经营行业的主力大军；在各大商圈中均有分布，其中以在海港路与南大街轴线两侧分布最为均匀。另在三站亦有数个服装、鞋帽、小饰品批发市场。未来本项在商业经营中将起中坚力量，也是将来项目的业态不可缺少的重点之一。休闲娱乐休闲娱乐也是在各大商圈次主力位置上分布，本项必须依托人流量股仍以海港路、南大街等各主力街道两侧为分布最密集，艺都影院，大光明影视城，大富豪夜总会等为此中的佼佼者。休闲娱乐是聚集人气的最好方法之一，除可吸引顾客还可消除顾客购物的疲劳感，大大
6、延长消费者在商场内的滞留时间，延长购物与消费时间，是使本案商场兴旺的助力条件之一，不可忽视其重要性。家电、机电传统模式下的家电经营项目需要有一定的规模实力，故烟台市的家电行业分布呈点状。一般分布于各大主力商圈的主力商业物业内，代表有三联家电、华联家电家居广场和各主力商场的家电部等。由于家电是生活必需品所以不可缺少，而且著名家电品牌入驻，良好的售后服务支持也是衡量一个大型商业实力的重要筹码。未来在发展上应该注重品牌品质，其将来发展趋势势必更加能形成规模化、中心化、专业化、独立化，如适当引入知名品牌亦会有一定的效果。机电设备由于其运用领域的特殊性，不适宜本案，故不在此诠释。酒店、宾馆酒店、宾馆行业
7、在烟台市整个商业经营行业分布中十分分散，但其有一定的分布规律，一般为两大轴线的两侧位置与临街。这也是锁定了其经营性质的单一性，其受经营比较受外地来烟客流多少影响，故多分布偏向车站，火车站以及各交通要道附近，其中逐渐地形成以各大星级酒店为主，各种中低档平均分布的局面。各次要街区酒店、宾馆则以特色和平易近人的价格吸引顾客。此行由于其功能领域的特殊性，不适宜本案，故不在此多做实作诠释。大型商场大型商场为现烟台市商业业态表现中的主要的组成部分，亦是带引烟台市民生消费经济潮流的主力。其分布较为平均，除开发区个别项目以外，大都只在老城区芝罘区扎堆聚集，具体位置和各大商圈分布基本一致（具体见配图与下章节描述
8、），均是各大商圈的主力军。由于市场竞争的发展需要，未来烟台大大型商业物业的发展会将会朝规模化、集团化与品牌产业化（振华商厦并购烟台百货大楼抢占高端市场就是很好的例子）发展。更大、业态更全面、功能更集中的商场将会有更大的竞争力，强劲的竞争力又会更加促进大型商场之间的竞争与发展，在未来的3至5年内必然会在整个烟台市的大型商业物业市场引发一场业态改革与集团化竞争的革命，适者生存。通讯现代社会不断发展进步，通讯设备不断发展，已成为生活必不可少的工具之一。现烟台市的大型通讯城由于原驻址南大街的整改拆迁纷纷易址，现正形成几个中心，一是大润发西与良友商圈交界处，有中国移动北大西街营业厅，新天地，九州为首的通
9、讯集群；另一处为西南河路与南大街交汇处联发、天河、大钟楼以及邮局南的众多小灵通营业厅。通讯器材、通讯业务作为新兴的业务在商业经营行业中越来越占到重要的位置，其在此后的一段时间内仍将会朝大型零售、批发式集散式商业街区或专业市场与商城发展。日常消费品此行业分布较为均匀，各大商圈各种位置都有分布。由于其消费链在金字塔的最底端，因此最能贴近普通人的生活，也最能吸引普通消费者。适当的引进此类业态的高端整合“大型零售业商家”能起到带动人流的作用，对主力商业物业是较有益的补充，是成为综合性大型商业物业的必要条件之一。其它其分布的范围随各大商圈强弱而变化分布，如数码冲印店作为新兴行业，未来发展势头不可限量，眼
10、镜店，钢琴店都是提升商场整体档次的有益补充。烟台市商业整体经营档次划分与板块聚集如果将烟台市商业整体经营档次划分为高、中、低档三大类，可以具体划分出：档 次具 体 分 类 高 档：大型商场、大型酒店、大型宾馆、休闲娱乐、大型家电、综合通讯商场、银行、著名眼镜品牌、具有一定规模的个体业主，和著名品牌服饰、鞋帽、饰品等中 档：酒店、宾馆、招待所、咖啡厅、酒吧、网吧、机电销售、小家电、一般通讯器材商店、医药店、蛋糕店、一般服装店等低 档：日用百货、小型通讯经营、旅社、小型个体私营者高档商业在烟台市来说基本是现在四大商圈中的核心型物业，此类商业物业在各自的商圈中都起着带引指导商业经济潮流的龙头作用。海
11、港路商圈中的振华、良友；南大街商圈中的南大街购物城、振华购物中心；华联商圈中的华联商厦以及独立店面中有实力的商业业态都是众多此类型的代表。必要提到的是华联商厦，华联商厦之对于华联商圈，可以说没有华良商厦就根本没有华联商圈，只是在有了华联商厦后才会有周围的相关配套以及高尚的婚纱影楼在其旁边入驻，加之夜市的存在，才会使之形成东部商业的一个龙头。而今烟台的大型百货商场是烟台现况下唯一的一种档次最高、品种最全的商业物业业态表现形式。中档商业在烟台来说是普罗大众的日常消费主流对象。其业态良好的购物环境、便宜的价格、先进的现代化理念，虽不如高档业态但逐渐在烟台人心目中扎根。代表有：大润发商圈中的大润发超市
12、；现烟台地区规模最大的家家悦超市，还有本地中小型超市。这部分中小型超市可以说是现烟台市日用百货销售的NO1，其拥有便捷的物流系统，直接于厂家大批量进货，成本极低，带来的价格平易近人，购物环境良好，信誉度较高，最终形成良好的循环，顾客踊跃购买。中档商业还包括中型酒店、招待所、一般品牌服饰等，由于规模、品牌、经营模式的缘故只能作为中档商业物业。低档商业物业在烟台一般为独立的店面，商业模式比较落后，或以小店面扎堆成行成市的业态方式表现。如海港商圈中心位置，除部分为高档服饰、奢侈品外基本以中低档为主。尤以东方巴黎三站商圈为代表，东方巴黎起的作用只是大型商业物业的补充。二、烟台市竞争对手业态与经营中观分
13、析竞争对手业态布局与经营分析分析对象：烟台商城、大润发超市、良友广场、新步步高购物中心、振华商厦、南大街购物城、南大街名品服装城、振华购物中心、华联商厦烟台商城项目名称烟台商城项目类型以服装为主的综合性商场地理位置北大西街和大海阳路交汇处（大润发上）交通状况汽车站临近，交通发达硬件设施APEC原址，虽长时间没有使用，但内部仍较崭新且布局合理，电梯、扶梯比较齐全，为天井环绕构造，过道比较宽，顾客流通比较顺畅相关配套没有娱乐配套，厕所比较方便，商业配套有肯德基餐厅、蓝&白快餐，门前有大型草坪，大型停车场业态布局1F、2F全部为男女服饰、休闲服饰（35层尚未开始经营）经营分析由于商城在原APEC原址
14、上，所以烂尾的形象对商场影响不小，且由于刚开业不久，虽商家满驻，开发商大力推广（近期推出购物抽奖，在天井放置了一辆福美来，极具冲击力；开了几条往地方的免费购物班车），但人流仍不繁盛。可见烟台商城要想成为烟台商业的重要节点，仍需努力。新步步高购物中心项目名称新步步高购物中心项目类型以服装为主的综合性商场地理位置北大西街北时代广场内（良友西）交通状况临近火车站，交通便利硬件设施原旧建筑物基础上装修，虽然装修比较崭新但布局受原建筑物影响较大，扶梯比较窄为单人通行相关配套没有娱乐配套，有厕所，商业配套只有大厅中央有一贴纸拍照机，门前有部分空间可供停车业态布局1F为世界知名品牌女装、化妆品荟粹、淑女装、男士服饰、鞋帽箱包；2F女人世界、流行服饰、童装皮具、饰品、美容美甲等；3F为高档品牌家具、饰品、床上用品；4F为办公家具、装饰设计经营分析上好的位置，装修也不差，而且是老成功品牌的延续，但是周日11时整个商场中只有二、三十个人，可说生意十分惨淡，究其原因根本还在于其落后的经营与管理模式，没有良好配套，商场对小商家的支持力度也不够。良友广场项目名称良友广场项目类型综合性现代化百货商店地理位置海港路与北大西街交汇处交通状况市中心位置交通四通八达硬件设施五层主楼加一层地下室，为天井环绕构造，但局部比较紧凑，道路过道不是十分宽广相关配套取消了原来的5楼主要的娱乐配套，只在局部有小部
