龙湖精装修管理-房地产

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1、部门 文件名 1 龙龙湖精装修管 理 提 纲纲 部门 文件名 2 1、概述 2、设计 3、施工流程 4、采购管理 5、场地移交 6、进度控制 7、质量管理 8、文明施工与成品保 护 9、整改验收移交与保 修 第一部分：概述 部门 文件名 3 与精装修住宅相关的背景 部门 文件名 4 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产， 工 业化生产，住宅产业 化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资 源；因批量采购实现 超 额 利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长 ；投诉增加。 本讲座的局限性 精装修住宅各地实实施进进展情 况 部门

2、文件名 5 广州、北京、上海、深圳、长三角 资料来源于： 广州万科（360蓝山+601城花+423城南+252花城+220花城+142万科城 +133万科城别墅+350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、成都万 科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（231）。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 广州金地（96复式户型+196平面户型+114荔湖城），深圳金地（约500 金 地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇） 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢 广州万科 目前最好成绩：

3、同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼 率 94.7%，零问题 交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86 条2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题 数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。 假想中的管理对对 象 部门 文件名 6 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统 工艺为 主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板 。 衡量成功与否的指标标：客户满户满 意 度 客户满 意度包括多个角度，多个维度 部门 文件名

4、7 第二部分：设设 计计 部门 文件名 8 图图片展示15 页页 部门 文件名 9 暂 略 采用的材料品牌示例 1单层毛巾架隆迪士28压克力浴缸（含去水）CT-6598.002 229CP-0301 3主卫剃须镜隆迪士30主卫马桶CP-2092 4漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板 5厕纸盒莎朗32镜前灯 6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯 7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯 8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-9 9浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y02 10阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y

5、01/黄色/节能灯 11S型面盆龙头华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯 12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯 1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置 14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-2819 15客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E 16厨房墙面砖亚细亚43单联单 控大跷板开关5TA0201 17公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA0206 18主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA02011 19主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA02165 20公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5

6、TA0231 21公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG0500 22内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG0600 23内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB0100 24内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A)5UB0101 25公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB0106 26公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB0200 27公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB0201 部门 文件名 10 更多细细 节节 部门 文件名 11 某工程部细部做法图片 某工程交楼标准材料明细 表 一些改进的节点设计 做法 有关设计设计

7、的一个小总总 结结 部门 文件名 12 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该 从建筑结构阶段开始 。 可能遇到的问题 定价问题 ：中性化设计 ？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误 ？讨论1，讨论2，讨论 3. 如何适当减少现场 施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？ 讨论 的话题 ： 如何体现个性化？ 由谁设计 ？ 如何加深设计师 的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计 如何实现标 准化？如何实现工厂化？可参考的书籍 第三部分：施工流程设设 计计 部门 文件名 13 四阶阶段施工管理 法 部门 文件名 14 阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内

8、容 准备阶 段 与业主与监理沟通，排除设计问 题，队伍组织 ，场地移交，材料 采购，办公准备 解决系统性的设计问题 督促总包完 成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作 无需移交的施工阶段 泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱 柜框架施工，门框底框施工 甲分包单位进场 准备 按照规范检 查施工质量 甲购材料及时供应到现场 需要移交的施工阶段 木门门 扇安装，卫生洁具安装， 橱柜面板安装，五金配件安装， 木地板安装 督促甲定分包分包服从管理 按照规 范检查施工质量 整改、验收和移交 地毯式检查整改，小业主提前开 放，甲方监理检查，分户验收， 入伙移交 督促施工单位自检，组织监理

9、及甲 方自身组织检查 ，组织 小业主提前 开放 督促检查竣工资料组织 验收 组织各单位共同搞好入伙的质量意 识 准备阶备阶 段工 作 部门 文件名 15 本阶阶段工 作 部门 文件名 16 1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场 安排。 2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题 。 3、办公设备进场 ：按照CI的规定搭建办公场地。车辆 与办公室的位置重点考虑。 4、施工队伍进场 、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参 加培训，以统一管理思路。 5、图纸 会审：关键是每一种户型进行现场对 比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与 室内

10、的关系。 6、施工组织设计报审 。按照甲方及监理要求执行。 7、详细 材料计划报甲方。此工作费时费 力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损 耗以 及 施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计 排版的原因，损耗率远远 超过定额的 规定， 对此需要有充分的沟通。 8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难 ，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包 解决所有的大小问题 ，那样只能是浪费时间 。要学会妥协的艺术 。具体可参见后文专门 的场地移 交 程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位 应就 场地平整提出要求，木门单 位应检查 洞

11、口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需 要调动 班组的力量组织 移交。 9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验 ，电气管线逐条测试 移交：热水管渗漏不容易检查 ，解决方 法 是与冷水管对接，使其长时间处 于持压状态。 10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 11、接受时的再次检查 ：需要掌握妥协与协调 的艺术 。 本阶阶段工作重 点 部门 文件名 17 首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对 班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题 属于总包不可推卸的责任： 基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结 构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压

12、责 任 而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1、各个地方的分户验 收标准、业主对于最终验 楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验 收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件 ， 而非充分条件。 2、防护栏 杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3、安全玻璃。建筑安全玻璃使用规定颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修 面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚

13、 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护 和屏风。 4、楼层空间净 尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测 量房间长宽 高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查 房间净 高误差。 5、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。 无需移交阶阶段的工作 部门 文件名 18 本阶阶段的管理工 作 部门 文件名 19 12、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 13、样板层施工。 14、轻钢龙 骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50 天 左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 15、乳胶漆刮腻子以底漆

14、：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。 16、地砖铺贴 。 门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。 17、楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难， 造 成破坏的损失不大。 18、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的 ， 一定要在泥水施工前完成。 19、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 20、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂

15、世纪的生产过程 。 21、正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。 22、橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 23、乳胶漆第一遍面漆施工。 24、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。 本阶阶段工作重 点 部门 文件名 20 首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量， 一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引 起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料 管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择 的墙地砖品种、质量有很大关

16、 系。无缝砖对砖 的规格要求很高，规格误差少许就能凸显砖缝不均匀。在 上海，贴砖时较为 广泛地使用熟料十字叉，以保证墙砖缝 均匀一致，值得 推广。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。上海万科的检验标准是 50mm以内的空鼓可以不返工，我公司的标准更严格一些，墙地砖均不允 许出现空鼓，但是砖缝 美观方面我们仍没有达到上海的较高要求，这与我 们的质量要求不到位有关，也与供货质量有关。 其次，油漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于 工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在 于延长涂料施工时间 ，因为涂料的质量是需要时间 作为保证的。为了保证 足够的作业时间 及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工 序完工后。 合理的施工组织对 油漆的最终质 量影响很大，也决定了油漆班组是否赚钱 ，