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1、引言非常感谢地城房地产有限公司委托，进行“地城凤凰苑”项目的整合策划。我司将秉承“精心策划，诚信理事”的经营理念，努力做好前期相关工作。对于本次项目整合策划，我们注重本项目相关市场环境及营销过程的把握，尊重房地产产品的合理走向和基本商业规律，以“项目运营”为出发点，通过策划传播与市场推广，找到项目策划的最佳定位及组合模式，从而较好地服务于市场，服务于顾客，实现整体策划目标，实现品牌效应和企业长远利益。本整合方案的策划原则1面向市场，努力提升项目附加值2关注产品的市场动态及发展前景3注重精神文化对产品的导向意义4实现短期利润与长远效益的完美结合浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）介
2、绍本司是一家专业从事房地产全案策划、承接（主办）展览服务的专业广告公司。公司现设有市场调研部、企划部、设计部、展览部、财务部、办公室等日常经营管理部门，同时在北京、成都成立了分公司和办事处，并派驻了常务代表。自公司成立以来，以严谨的工作作风和优质的服务成功地主导策划了杭州青城房地产开发有限公司青城儒林世家、 青城国宅艺墅，绍兴中厦房地产开发有限公司中厦谷浪屿等项目，以及举办了浙江省历年来的十届房地产展销会、中国首届房地产精品博览会、中国园林规划展、浙江金融成就展、以及临安首届天目山生态人居展、绍兴县首届房地产展示交易会、绍兴市第二届房地产展销会等大型展览，多次受到了建设部及省、市各级领导的表扬
3、及各房地产公司的好评（公司业绩在本投标书中将进行专门介绍）。随着公司业务的全面发展，已经成功地实现了融合房地产全案策划、设计、会议展览，而后再到创造品牌的飞跃，形成了以房地产全案策划、会展为龙头的多元化经营的企业发展模式，并确立了在房地产策划、品牌战略、展览三方面的服务核心优势。在近几年的工作实践中，公司聚集和培养了一批工作严谨、专业精通的房地产策划、设计、品牌战略等方面的优秀专业人才。公司现有的近30名员工中，90%以上具有大专以上学历（其中70%以上为相关专业毕业人员），稳定、高素质和具有丰富房地产策划经验的企业团队紧密协作，为我们科学、系统、优质的服务提供了坚实的基础。在以后的日子里，我
4、们将更加努力，用我们的实际行动去打造美好的明天！我们的资源专业的员工队伍加盟于浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）的优秀人才，是我们引以自豪的主要资源，他们均受过良好的高等教育，深谙市场法则，他们博学敬业，并精通广告运作规律，本公司愿以规范的服务，广泛的专业知识为客户创造财富。强大的媒介支持浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）通过不懈的努力，已经与浙江省内外各媒体建立了密切的关系，并形成了较为完善的媒介服务网络。完善的综合服务浙江都市联盟房地产营销策划有限公司（浙江精诚广告）自成立以来，通过长期的服务客户，积累了丰富的经验。本公司以市场调研、营销策划、创意制作为前提
5、，以合理的媒介价格，科学的媒介组合，专业的媒介服务为基础，形成了一整套完善的客户服务体系。企业业绩自公司成立以来，得到了各级领导及社会各界的大力支持，公司业务发展迅速，多年来与杭州120余家房地产开发公司保持良好合作关系，下面我们对我们近期策划过和正在参与的项目作简要的介绍：一、房地产项目策划类1. “感召心灵的山水人家”中厦谷浪屿项目全案策划（总建筑面积7.2万方）2. “清风雅致 儒雅典藏”青城儒林世家项目全案策划（占地400余亩）3. “青山依旧在 几度夕阳红”青城国宅艺墅项目全案策划（占地1200亩，总投资3.7亿）4. “风景传情，写意英格兰”维多利亚庄园项目全案策划（占地400余亩
6、）5. “钱江南岸的成熟社区”之江公寓 望江楼项目推广6. 浙江绍兴柯桥碧水苑 平面推广（占地160亩，建筑面积15万方）7. 杭州河坊街仿古商业街 拍卖及项目推广8. 杭州市大型经济适用房项目嘉绿苑平面推广9 “追寻幸福的所在”中厦香格里拉花园全案策划推广10 浙江耀江房地产开发有限公司房产项目整合推广二、房地产展会类1. 浙江省第七届房地产展销会全程策划执行2. 浙江省第八届房地产展销会全程策划执行3. 浙江省第九届房地产展销会全程策划执行4. “坚持以人为本，以需要为中心，面向百姓，面向未来”浙江省第十届房地产展销会全程策划执行5. 中国（浙江）首届房地产精品博览会全程策划执行三、房地产
7、出版物类1. 成立中国精品房地产编辑部，出版发行中国精品房地产杂志2. 成立浙江楼市编辑部，出版发行浙江楼市杂志3. 出版发行房地产展示策划集萃4. 出版发行2002房地产2003房地产5. 编辑出版“以颠覆的名义想明天”深圳万科企业专刊曾经与正在服务的主要客户：政府及有关部门：1. 国家建设部2. 建设部住宅产业化促进中心3. 中国房地产业协会4. 中国住宅产业研究会5. 中国贸易促进委员会6. 浙江省建设厅曾经与正在服务过的房地产公司：1. 万科企业股份有限公司2. 浙江绿城房地产开发有限责任公司3. 杭州坤和房屋建设有限公司4. 浙江华立房地产开发有限公司5. 浙江江南房地产开发有限公司
8、6. 绍兴中厦房地产开发有限公司7、浙江耀江房地产开发有限公司“地城凤凰苑”项目策划书目 录一、市场简析1、宏观市场简析A、市场分析B、政策分析C、结论2、微观市场简析（黄山区）A、交通B、旅游C、房地产市场D、结论二、项目分析1、项目概况2、项目SWOT分析3、结论三、消费群定位四、项目定位1、案名建议2、项目形象定位五、项目建议1、建筑风格建议2、户型建议3、精装修建议六、推广策略1、推广目标2、项目主广告语3、推广策略（纲要）七、形象整合推广第一部分：市场简析一、宏观市场简析1、市场分析当前安徽省房地产业面临着良好的发展机遇。A、安徽是长三角都市连绵区的重要组成部分，也是唯一与长三角两翼
9、相邻的省份，直接受长三角辐射。安徽又处于东部向西部的过渡地带，交通便利，是承接长三角产业梯度转移和发挥长三角城市群辐射作用的节点。B、安徽城镇居民的消费潜力有了较大的提升，2003年全省城镇居民人均可支配收入6713.5元。根据发达国家经济发展规律，人均GDP在1000美元4000美元阶段是消费升级期，是住房消费的极好时期。根据安徽省全面建设小康社会分三步走的目标，人均GDP到2007年达到1000美元以上，到2015年超过2000美元，到2020年人均国内生产总值达到或超过3000美元。2003年竣工商品房屋1326万平方米,同比增长24.8%,新建商品房屋销售面积1093万平方米,同比增长
10、37.5%,高于房屋竣工增长率12.7个百分点，其中住宅销售面积906万平方米,同比增长44%，高于竣工住宅14.2个百分点。伴随经济的增长，城镇居民可支配收入增加，只要政策引导好，房地产业将长期保持旺盛势头。C、由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为居民投资的热点。D、随着房地产市场的发展，居民住房消费观念已发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不再满足于“够住就行”的传统观念，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。E、城市的扩容和城镇化战略目标的实施，将为房地产业的发展提供巨大市场需求空间。2
11、003年底安徽省城镇的人均住房建筑面积21平方米，比全国低2平方米。规划在2020年，全省城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，按届时城镇化水平达到50%计算，每年建设量平均应该是2000万平方米以上。2、政策分析A、国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，将加大对房地产业发展的支持力度。B、国家继续把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，这必将进一步采取政策和措施，加大对房地产业扶持力度。C、国家进一步深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推动住房商品化，住房的市场化程度将大大提高。3、结论随着安徽房地产市场的进一步完善发展，尤其作为长江三角洲“后花园”的黄山市城镇的扩容，
12、本案社区配套必将进一步完善，其市场升值潜力必将大大增强。二、微观市场简析伴随安徽省房地产业良好的发展势头，借一批大的项目“落地”之势，黄山区实施大规模的项目建设，其硬件设施水平得到了较大的改善，这大大拓展了本案的保值升值空间。1、交通去年，黄山区招商引资和项目建设取得重大突破，一批牵动性的大项目签约或投入建设。区委、区政府审时度势，在今年初的区委三届九次全体会议和五届人大三次会议上，提出了“一路三区五大战略”，快速打造跨越式发展平台。今年项目建设着重围绕这一战略决策展开。交通是今年项目建设的重点。在全力配合铜黄高速黄山区段建设的同时，完成仙三、黄山北大门旅游公路和汤高、桃乌、寨西至黄山大门旅游
13、专线等公路建设工程，大力实施农村公路通达工程，新建农村公路110公里。今年除去合铜黄高速建设项目，全年交通建设投入在1亿元以上，快速完善全区内外交通网络。2、旅游旅游产业是黄山区最优势产业。去年，该区充分利用资源和区位优势，引进了一大批旅游建设项目，今年大多开工建设。太平湖地区的太平湖半岛旅游度假村、太平湖游艇俱乐部、太平湖外商俱乐部、黄山国际艺术家庄园等项目都将全面启动，有的项目年内完成投资要达数千万元。环黄山风景区地域的黄山徽州人家、金鼎生态旅游度假村、东黄山度假村等一批亿元以上项目也将开工建设。3、房产市场随着国家扩大内需政策的实施，房改政策的逐步到位及旅游业的迅猛发展，近些年该区房地产
14、业发展势头迅猛，正逐渐成为新的消费热点和经济增长点。尤其是近2年，该区的房地产市场形势被投资者看好，一批批房产开发商把销售战略投向长三角地区，且旅游房产逐渐升温。但是，越是形势好，越要保持冷静的头脑，看到房地产业发展中存在的困难、问题和隐忧，要高度重视，认真研究解决。房地产市场秩序还存在大量不规范行为，人民群众还相当不满意。房地产市场秩序通过连续几年的整顿有所好转，但是，违规开发建设、房屋质量低劣、销售合同欺诈、虚假广告、面积短斤缺两、物业管理服务不规范等方面问题屡禁不止，投诉不断，影响居民住房消费、投资的积极性。4、结论：随着黄山区交通、旅游、房地产市场等微观环境的改善，本案的周边环境和社区
15、配套设施必将升级，其居住环境和商业潜力必将进一步提升，其升值保值空间必将得到进一步的拓展。 第二部分 项目自身分析一、项目概况 项目北依凤凰山，南靠浦溪河，风水绝佳。距黄山景区北大门仅18公里，距太平湖景区仅17公里，地理位置优越。项目占地面积4万平方米（一期），规划可建中高档别墅54幢（一期），容积率低、绿化率高并配有网球场、游泳池、垂钓中心、农家菜园、水景瀑布、野味馆、高档会所等高品质配套，是低密度、底容积率、高绿化率的中高档别墅产品。各项经济技术指标：总占地面积：51215平方米总建筑面积：17382平方米容积率：0.34二、SWOT分析：优势分析：A、项目地处黄山区，凭借国际级旅游风景区黄山的优势大环境，拥有丰富的旅游资源和很高的知名度，地
