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1、项目初步市场可行性分析报告一 XX市基本情况1. 地理位置地处湖北省中南部，环渤海湾经济区。东与XX接壤，南与XX毗连，西与XX为邻，北与XX为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约175.383公里，周边界长760公里。辖区总面积15848平方公里，在首都北京的西南方向，距北京283公里。2. 行政区划XX市辖6区17县(市)，即XX区、XX区、XX区、XX区、XX区、矿区、XX市、XX和1个高新技术开发区。二 XX市宏观经济情况 1 经济情况2003年全市生产总值实现1376.6亿元，按可比价格计算，增长12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，分别高于全国、全省增速3.4和0.
2、9个百分点。第一产业稳定增长，完成增加值180.5亿元，比上年增长5.2%，占国内生产总值的比重为13.1%。第二产业增长较快，完成增加值668.8亿元，增长15.5%，占国内生产总值的比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值527.3亿元，增长11.7%，占国内生产总值的比重为38.3%。产值(亿元)增长比例(%)占国内生产总值的比重(%)第一产业180.55.2%13.1%第二产业668.815.5%48.6%第三产业527.311.7%38.3%个体私营经济发展速度日益加快。到2003年底,XX市个体工商户发展到3
3、9.9万户,从业人员92.5万人,分别增长3.9%和3.4%;私营企业发展到1.79万人,分别增长23.4%和12.6%。个体私营经济实现增加值489.4亿元，比上年增长23%，占全市国内生产总值的比重达到35.6%，比上年提高2.1个百分点；个体私营经济上缴税金23.3亿元,比上年增长25%,占全市全部财政收入的比重达到18.6%。n 城市快速发展，固定资产投入加大2003年，XX市加大了投资力度，积极组织实施“百项工程”，实现了固定资产投资的高速增长。全市全社会固定资产投资完成560.2亿元，比上年增长36.9%。国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38
4、.4个百分点。其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完成105.4亿元，增长31.7%，房地产投资增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点。国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59.0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33.3亿元，比上年增长2.2%。n 城市基础设施投放加大，建设步伐紧锣密鼓2003年XX市城市建设步伐加快。一批重点基础设施建设相继竣工，省会槐南路西段、体育大街等道路新、改建工程竣工。旧城改造全面推进
5、，市政配套逐步完善。2003年末市区道路总长度562公里，增长0.2%,道路面积1023万平方米,增长2.3%,排水管道长度达974公里,增长3%。全市有水厂8座，日产水能力78万立米，管线总长度1152公里，全年供水量1.8亿立方米。煤气、天然气管道长度248公里，城市集中供热面积达3850万平方米，比上年增加了350万平方米。市区公共汽车营运线路达78条，营运车辆1619辆，营运线路长1100公里，年客运总量17539.8万人次.n 建筑行业产销两旺，成绩喜人建筑业2003年全年完成总产值121.0亿元，比上年增长23.8%，其中建筑工程完成产值91.0亿元，比上年增长7.3%。竣工产值6
6、3.0亿元，增长23.2%，竣工面积499万平方米,增长16.9%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长16.0%和2.2%。2 人口情况截止2003年末全市常住人口910.5万人，比上年增长0.7%，其中市区211.1万人，增长3.0%；非农业人口331.3万人，增长24.2%，其中市区208.5万人，增长5.8%。3 经济收入及消费情况2003年末全市县及县以上单位从业人员89.9万人，其中在岗职工87.3万人，比上年增长1%，在岗职工年平均工资12242元，比上年增长9.6%。年末市区单位从业人员为56.6万人，其中在岗职工为55.7万人，在岗职工年平均
7、工资为14310元，比上年增长10.3%。2003年XX城市居民人均可支配收入为7741元，比上年增长6.9%，人均消费性支出6094元，增长4.7%；农民人均纯收入3394元，增长4.6，增速比上年提高1.5个百分点。4 城市基础设施建设情况2003年XX市城市建设步伐明显加快。一批重点基础设施建设相继竣工，槐南路西段、体育大街等道路新、改建工程竣工。旧城改造全面推进，市政配套逐步完善。年末市区道路总长度562公里，增长0.2%,道路面积1023万平方米,增长2.3%,排水管道长度达974公里,增长3%。全市有水厂8座，日产水能力78万立米，管线总长度1152公里，全年供水量1.8亿立方米。
8、煤气、天然气管道长度248公里，城市集中供热面积达3850万平方米，比2002年增加了350万平方米。市区公共汽车营运线路达78条，营运车辆1619辆，营运线路长1100公里，年客运总量17539.8万人次。三 XX市房地产市场情况 1 XX市土地市场发展情况2003年，XX市上缴土地出让金5.6亿元，超过前5年的总和， 完成收购储备土地面积达1723.3亩，超额完成年度1000亩的任务指标；出让土地面积2088.42亩，成交金额168407.689万元，上缴出让金5.61295亿元，超额完成年度3亿元的任务指标。2001年4月30日，国务院下发关于加强国有土地资产管理的通知，明确要求“土地使
9、用权交易的公开、公平、公正，各地要大力推行土地使用权招标拍卖。”2002年，国土资源部、监察部联合发出了关于严格实行经营性土地使用树招标拍卖挂牌出让的通知，对商业、旅游、娱乐等经营性用地招拍挂作了明确规定。XX市积极开展土地使用制度管理，推行土地使用权招拍挂出让。一系列行之有效的措施，及时回笼了土地出让金，使土地市场日趋规范，还有效地调控了土地市场的供需平衡。2004年，XX市地产交易市场预计完成土地储备1500到2000亩。同时，还将继续抓好旧城改造土地的收购储备，有目的地选择1-2块旧城项目和一个城中村进行收购，为全面抓好收购任务打基础。据介绍，2004年还将加强收购资金的筹措管理，多渠道
10、筹措资金，把好付款关，化解土地资金动作的风险。在出让土地方式上，将进一步完善招、拍、挂公开出让程序，对二级市场转让方式进行更加科学、合理的探索。2 房地产市场现状及发展1) 市场发展现状2003年是外资进入XX的竞争年，外地资金纷纷进入XX房地产市场:上海滨江集团相中了休门村，投资28亿元打造XX商业中心;厦门国泰公司看好了尖岭、深圳瑶晨盯住了孙村、黑龙江资金打造联邦名都、香港资金正在建造国际城、天津顺驰投资近6亿元拿下XX市历史上的最高地价，珠海、厦门开发商都以各种方式介入到XX楼市，香港润鑫实业有限公司、美国远东集团、中国国际投资集团都以独资或合作的方式准备进入XX的房地产开发市场，可以肯
11、定的说，一场挟异地文化的地产“遭遇战”，一场诸列强竞争XX市场蚕食战，将在XX市全面展开。市场特点一：高端市场人气旺“国际城以国际视野城”的广告以铺天盖地之势掀起XX市居民对“国际城”产生购买欲望时，人们都说国际城的成功在于市场，就像其案名一样的冲击力，始终占据声势的制高点。森林公园、文化定位、中高端的豪华户型，使之对市场的影响招致了业内的嫉妒。完成了文化传播之后，建筑形式、营销方式和市场运作手法的纯熟运用，通过各种设计手法和营销手段把项目的档次提升到一个新的层次，是开发商苦心孤诣所追求的理想。除了为生活的居民提供好的居住场所外，高端产品存在更大意义在于从金字塔尖端提升了XX房地产的整体开发水
12、平。天山水谢花都的出现，给了XX房地产市场一个意外的惊喜，虽然这个项目位置在离XX市区较远的高新开发区，但是它占据了该地域，也就是城市未来副中心的市场制高点，特别是天山把水系水体当作住宅卖点，在XX缺水的城市中无疑充分利用了自己善做水文章的优势，请来加拿大柏涛公司做设计，贝尔高林公司做景观。当天山集团把“天山水谢花都”“千亩大盘”，国家康居示范工程项目推到XX市人民面前的时候，意味着XX高端住宅市场已经从产品形式到居住文化都整体提升了一个层次，XX市通过“国际城”、“天山水榭花都”的现身，使人们不再对已经有了人均平方米的住房而满足，使人们不再为房价高而一味对低价房等待。好品质住房是不缺市场需求
13、的。市场特点二：高层住宅受追捧XX的高层住宅建筑并不落后于其他二线中等城市。筑业花园、钓鱼台 金鼎公寓等高层住宅，为XX城市建设增加了许多亮丽的风景。但物业收费高、销售契税高、当时多层住宅销售项目多等原因，终使高层住宅曲高和寡。据XX市年以前的数据统计表明，多层住宅一直呈开发量增加、价格不断上升的趋势，而高层住宅却存在销售不畅或利用各种方式降价销售。在许多开发项目中，规划有高层住宅建筑，但开发商都采取谨慎缓开发的策略，等待市场需求的到来。年的高层住宅建筑像雨后春笋，在XX市各个位置拔地而起，“一品门第”、“联邦名都”、“颐园国际”、“心海假日”等项目在位置、户型等方面已抢得一部分高端市场，而正
14、在规划建筑的个城中村改造项目中，“休门”和“东里”等都将以高层住宅面世，这些高层都将以较好的地段、优越的位置，吸引了XX市高端人群的眼球。市场特点三：小户型赢来大市场两年前北京小户型被疯抢的场面，终于被XX市聪明的开发商领悟到了其巨大的潜在市场。就在XX近多个项目都比拼环境、户型、概念炒作、广告等各种卖点的同时，“自由港”以完全小户型为主的产品在XX市一亮相便风靡全城。这个项目其准确的定位是单身贵族。现在单身的、独身者、未嗣的个人和家庭组合越来越多，有个性的、时尚的消费需求越来越大，而XX市区内许多户型设计均难以顾计全局。“自由港”一出现，便成为一种不可不容忽视的生力军，给XX市楼市增添了一种
15、别样的风景。平方米的一居室，首付万元，月供元的煽情语言，对工作不久的年轻人构成了终极诱惑。虽然“自由港”项目所处位置存在的交通、环境等劣势，尤其是比毗邻南三条市场，对项目品质的影响比较大，但是XX市南三条商贸市场无疑又是最大的住房租赁市场。矛盾被统一的结果就是这个项目不适合居住而适合投资。除了投资，购买小户型的都是年轻时尚而又收入颇丰、自信独立的新人类。当然开发商也是瞄准了这类人群。一些从事媒体、广告、管理等行业的年轻人多喜欢小户型。“海鲜城商务公寓”则把目标消费群定位在新华集贸商圈里的经营者们，小户型大底商的布局，更像一个普通商务楼而非公寓。之所以称之为公寓，是为了满足住区与有居住需求的人们，也就是说在这里既可以住，也可以办公，也可以作生意，甚至可以做库房。自由港小户型的热销，使开发商暗自高兴。业内人士预言：小户型将成为XX市发展商在市区开发的重要产品，开始和近郊的大户型对阵，甚至对城区的大户型也发出了挑战。是庞大的租赁市场带旺了XX市小户型的发展，市区二手房的活跃和近郊楼盘的成规模开发，使XX市楼市呈现“市区租、郊区住”的城市发展方向新雏形。2) 2004年房地产市场展望XX市区人口约为200万左右，买房者主要集中在高、中收入阶层，再加上大批外来人口的流动，市政的大规模投入，将会对XX的房地产市场产生大的拉动作用。从统计数据来看，2003年第3季度，XX市住房消
