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1、,南昌市各区县房地产市场深度研究分析报告,2017年7月8日,（二）,土地市场篇,Part 2,供求量价：近两年，南昌商品房土地供应大幅下降，但土地楼面价快速上涨，2016年土地成交332.93万，低于五年平均水平，楼面价3581元/，同比上涨27.9%。,近五年南昌市商品房用地供求运行,2016年，南昌市共挂牌推出56宗商品房用地，供应面积为5985.98亩，合约399.07万，同比增加8宗和65.87万，分别增幅16.7%、19.8%。 2016年，南昌市共成交49宗商品房用地，成交面积为4993.95亩，合约332.93万，同比增加8宗和66.46万，分别增幅19.5%、24.9%。计容
2、建面650.71万，较去年增加114.17万，增幅21.3%。,土地市场篇-供求量价,可筹建量：2016年南昌土地可筹建量达697.9万，连续两年远低于商品房销量，供不应求显著，剩余待开发土地可筹建量不足商品房年销量60%，未来楼市供不应求概率大。,2016年南昌成交的商品房用地建面697.9万，环比2015年成交量增加160.8万，涨幅30%； 对比南昌年销售商品房面积，近两年南昌成交土地可筹建面积远小于商品房销售面积，市场供不应求显著，5年内，成交土地可筹建面积仅比商品房销售面积高520万，剩余待开发土地筹建面积不足商品房年销量60%，未来市场上出现供不应求的局面可能性大。,2012-20
3、16年南昌商品房用地供求运行,土地市场篇-供求量价,成交结构：住宅及商住用地是绝对成交主力，且占比上升，2016年居住和商住用地成交占比85.8%，商业和商服用地占比14.2%，占比大幅下降。,2016年，南昌市商住用地成交占比大幅提升，成交占比56.34%，纯住宅用地成交量下降但依然是主力，占29.5%，商业用地和商服用地成交量较少，分别占7.0%和7.2%。,近几年南昌商品房用地成交结构分析,土地市场篇-供求量价,成交结构：2016年南昌市居住和商住用地成交285.7万，其中纯住宅用地占比下降较大，商住用地大幅提升（旧改增多有一定影响），商业和商服受行情影响去化不佳，流拍4宗用地，总成交4
4、7.2万，成交量较低。,2016年，南昌市商住用地成交占比大幅提升，全年成交18宗，面积为187.56万，成交占比56.34%，较去年增加9宗，133.06万，增幅100%、244%； 2016年南昌居住用地成交18宗，较去年减少2宗，面积为98.17万，较去年减少33.53万，成交占比29.49%。 2016年南昌商业用地供应5宗，面积为23.24万，全部成交，成交占比6.98%； 2016年南昌商服用地成交8宗、面积56.74万，流拍了4宗地块，成交占比减少，仅占7.2%，。,近几年南昌商品房用地成交结构分析,土地市场篇-供求量价,住宅/商住可筹建量：2016年南昌市成交住宅用地可筹建量达
5、608.83万，连续两年低于住宅销量，市场供不应求，楼面价快速上涨至3910元/，剩余待开发量约占住宅年销量40%，未来住宅供不应求可能性大。,2016年南昌住宅和商住用地整体可筹建面608.83万，同比增长39%，楼面价3910元/，同比上涨28.6%； 对比南昌年住宅销量，近两年南昌住宅和商住用地可筹建面积均小于商品房销售面积，造成市场供不应求应求，5年内，成交土地可筹建面积仅比住宅销售面积高345万，扣除配套商业剩余待开发用地筹建面积仅约占住宅年销量40%，未来住宅市场供不应求的可能性大。,2012-2016年南昌住宅/商住用地成交运行,土地市场篇-供求量价,供地格局：中心城区土地日益枯
6、竭，九龙湖、经开区、湾里、望城成为供应热点，南昌县也供应较大，高新区和新建城区土地储备丰富但供应少。,热点区域,供应枯竭,供应少储备量大,从商品房用地成交区域来看，主要集中九龙湖、经开区、湾里、高新区，朝阳洲主要为华侨城定向拿地。 南昌是土地供应经历从市中心向周边城区的发展历程，现中心区土地稀缺，住宅用地供应端收缩，以红谷滩区内(九龙湖)、经开区为代表区域成为热点土地区域,华侨城成交100万,土地市场篇-供地格局,板块供地特征：市中心、青云谱和青山湖部分区域主要为旧改用地，朝阳新城供地进入尾声，经开区和九龙湖是当前热点，高新区供应少但储备大，湾里供应多但储备少。,旧改用地供应,华侨城 定向,供
7、应热点,旧改用地供应,供应热点 储备大,供应少 储备大,供应热点 储备少,土地市场篇-供地格局,旧改用地：南昌旧改用地供应量相对较少，占整体8%，且小地块居多，遵循推动旧城人口疏散的目标，旧改用地可供应量较少，且其中部分作为政府协商用地。,旧改用地供应特征： 2016年，南昌城市旧改用地供应11总，面积26.47万，占整体成交8%，旧改土地供应量较少； 南昌旧城改造遵循“只拆不建、拆调结合”的原则，合理推动旧城区人口有机疏散。 因而： 大量旧城改造点未来将作为公共用地规划； 面向市场旧改地块一部分配套商办等协商确定，一部分净地出让。,2017-2018年南昌旧改预期供应地块,土地市场篇-供地格
8、局,土地溢价： 南昌土地溢价成交普遍，2016年溢价前十最低134%，最高溢价达到220%；文一地产和融创均高溢价地王形式首入南昌拿地，南昌投资氛围提升。,土地市场篇-土地溢价,地王频出： 2016年南昌土地市场火爆，地王频出，开发商对楼市未来看好，土地楼面价接近在在售项目售价，地王普遍溢价150-300%之间，拿地难度大，价格高。,2016年典型成交地王,自2013年以来，南昌市土地成交逐年减少，造就2016年地王频现，楼面价均价从12年的1584元/平米涨至16年的3619元/，涨幅128.4，16年地王溢价率最高已达300%，普遍地王溢价率在150%-300%之间,土地市场篇-土地溢价,
9、土地市场发展：南昌是土地供应经历从市中心向周边城区的发展历程，现中心区土地稀缺，供应端收缩，以九龙湖、经开区为代表成为热点土地区域。,凤凰洲，可供土地少,朝阳洲 可供土地少,市中心土 地枯竭未 来供应极少,青山湖土地基本开发完毕，未来供应有限,青云谱老工业区改造，未来将有较多土地放量,红角洲土地出让 基本完成，未来 土地供应较少,长堎： 南昌十二五规划按红谷滩中心区标准建长堎,经开区：工业园区 住宅用地可供应量大,红谷滩未来基本无土地供应,高新区正在大力收储土地，未来土地供应量较大。,京东区域土地存量充足 未来供应热点区域,未来供应 热点区域,未来供应 热点区域,象湖新城未来供应商办为主,九龙
10、湖：土地大体量集中出让，万达、绿地、联泰三分天下,南昌县滨江板块：未来热点,未来供应 热点区域,第一阶段：中心城区开发时代,第二阶段：次中心城区开发时代,第三阶段：周边城区开发时代, 红角洲、青山湖、朝阳洲、青云谱接棒中心老城区，成为土地供应主体，近几年快速的开发导致现可开发土地骤减，未来可供应量较少。, 随着南昌城市框架的不断拉大，朝阳新城、湾里、经开、九龙湖、京东等周边区域进入全面开发时代，土地存量充足，是未来土地供应主力。 红谷滩向新建县望城“征地”5000亩，作为九龙湖二期发展的储备土地，未来将投入市场。,以东湖、西湖中心老城区及红谷滩中心区为开发主体，现可开发土地已枯竭。,大力收储用
11、地用于九龙湖二期开发建设,未来供应 热点区域,土地市场篇-土地发展,土地对产品结构影响,热点板块,土地开发逐渐向外围扩展，热点板块均位于二环之外，未来城市供应刚需产品将占据主导，而城中心和红谷滩土地供应稀缺，旧城改造供应量少，未来改善和高端产品供应量整体较少； 华侨城朝阳新城大盘开发，即将执掌老城楼市定价权，成为中心城区高端产品标杆。,未来热点板块：九龙湖-望城、经开区（含儒乐湖新城）、湾里 潜力供应板块：高新区（含瑶湖新城）、新建区（长堎新区）、南昌县,土地市场篇-发展预判,经开区-儒乐湖新城：经开区外围逐渐开发完善，供应持续放量，CBD外溢核心承载板块；儒乐湖新城，赣江新区启动区，2017
12、年启动土地开发，绿地确定已大盘入驻。,经开区带开发区域,儒乐湖新城 2017年启动,南昌经开区 赣江新区桥头堡，南昌城北门户，昌九一体化前头阵地， 紧邻红谷滩中心，未来将承接红谷滩居住转移，成为城市CBD的重要居住配套区,赣江新区 国家级新区，副省部级领导挂牌，未来城市下一个热点发展区域。计划五年内将每年投入1000亿元用于开发建设。 儒乐湖新城 赣江新区核心城区，商服行政中心，赣江新区启动区，2017年南昌重点打造新四城之一,土地市场篇-重点板块,九龙湖-望城：九龙湖南昌城市发展重点，高起点高规划，目前正火热开发中，逐渐向西向南推进；望城，九龙湖新区组成部分，热度逐步提高。,九龙湖新区 城市
13、副中心，省级行政中心；“十年红谷滩五年九龙湖”，5年规划50万人口新城，规划起点高，认可度强，区域发展好。万达、绿地、华润、万科、正荣、新力等入驻，地铁即将投入使用，省行政中心居住配套区，道路逐步完善区域逐渐成熟，楼市热点区域。,望城新城 九龙湖片区的重要组成部分，南昌市以汽车、食品医药、机械装备为核心的现代制造业基地，服务南昌及辐射周边省市的物流市场区，也是南昌市西南部的山水生态新城。保利、正荣、新力等纷纷进驻，且区域土地市场火热,望城新城大批土地待开发,九龙湖南部待开发,九龙核心区待开发部分,九龙湖新区规划,土地市场篇-发展预判,2016年企业拿地：土地竞争十分激烈，传统豪强万科保利难拿地
14、，绿地恒大土地较多，2016年拿地建面前十门槛15万，金额前十门槛仅4亿元，中海中航投资力度加强。,土地市场篇-企业拿地,万达：正运作九龙湖军事博览城地块和儒乐湖新城新地块 华侨城：正开发朝阳新城146万的大地块，即将入市 中航地产：已拿中航洪都旧改用地一期，后期运作整个洪都航空旧改大地块，整个地块建面400万以上,企业储备土地：当前恒大、绿地具有较多土地储备，未来供应较大，其他开发商土地储备较少，另万达、华侨城、中航均在运作大盘开发，将会改变市场供应格局。,土地市场篇-企业拿地,土地市场篇-小结,南昌近两年土地供应大幅下滑，连续两年土地可筹建量不足销量，且存量不足，未来市场供不应求是大概率事
15、件。 楼面价快速上涨，2016年住宅楼面价3910元/，且拿地难，溢价高，地王频出； 土地供应外扩，九龙湖、经开区、湾里、望城成为供应热点，尤其九龙湖-望城和经开区，南昌县、高新区和新建区储量大； 企业拿地难，绿地恒大拿地较多，且储备较大筹建量分别达114万和226万，中海中航投资力度加强，其他房企储地较少。,土地供应严重不足（尤其住宅用地），且市场和房企储地少，楼市供不应求概率大，南昌楼市极具进入价值，但拿地难、楼面价高、地王频出。,九龙湖-望城和经开区-儒乐湖是发展重点，高新、南昌县、新建县储备大,住宅市场篇,Part 3,供求运行：南昌住宅市场整体供销两旺，供求规模快速增长，2016年住
16、宅供应665万，上涨18.5%，成交750.3万，上涨29.7%，市场供销两旺，呈供不应求局面。,备注：南昌市不含新建区和南昌县,2016年南昌市供应住宅665万，较2015年增长104万，环比涨幅18.5%； 2016年南昌市成交住宅750.3万，较2015年成交量增长172万，环比涨幅29.7% 整体住宅市场运行健康，市场需求旺盛，供求规模快速增长，2015年及2016年两年，市场呈现供销两旺，供不应求的局面。,南昌住宅市场运行,住宅市场篇-供求量价,价格走势：近几年南昌房价整体波动上升，主要受内销房和住宅开发外扩影响，而实际房价上涨势头强劲，城市二环内基本破万。,南昌住宅价格走势,自2014年南昌大批内销房，拉低均价,2013年前，开发集中于中心城区,2016年南昌市住宅成交均价9093元/，同比上涨8%，剔除内销房影响，住宅 成交均价9489 ，成交量增长17
