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1、评级方法2016年房地产开发行业信用评级方法业务风险：n 宏观环境n 行业风险n 竞争地位n 盈利能力/同业比较n 公司治理与战略管理财务风险：n 风险容忍度/财务政策n 会计政策n 负债结构和资产质量n 现金流状况n 流动性/短期因素xx评级按照国家统计局国民经济行业分类标准(GB/T 4754-2011)， 结合国际行业分类标准（GICS，Global Industry Classification Standard） 和信用评级实践需要，确定行业信用评级分类。房地产开发行业是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的产业。与房地产开发行业相关的企业信用评级可参考本评级方法
2、。xx评级的房地产行业信用评级方法从业务风险和财务风险两个维度，根据行业内企业信用所涉及的历史和现在信息，对行业内企业的信用质量和信用稳定性进行定量和定性的综合分析、预测和评价，并充分考虑行业内企业所能够获得的股东、所属集团和政府的信用支持力度。房地产开发行业信用评级方法业务风险n 宏观因素经济发展经济的持续增长是房地产行业发展的前提。人口因素人口数量及结构是房地产行业发展的基本因素。融资环境因素融资环境的变化是房地产行业信用质量的重要影响因素。房地产开发行业是房地产行业的重要组成部分，受到房地产行业周期性影响，其景气程度与国内宏观经济增速之间具有显著的正相关关系。住房制度改革、经济的增长、人
3、均可支配收入的提高以及城镇化进程的推进是我国房地产行业发展的重要前提。人口数量、人口年龄结构以及人口空间分布的变化是影响房地产行业发展的基本因素。人口数量的提升代表着住房潜在需求量的提升。人口抚养比的上升通常意味着房地产需求增量趋缓，行业也走向成熟阶段。人口迁徙则将导致不同区域的房地产市场走向繁荣或者萧条。房地产行业是国民经济的基础、先导和支柱产业，同时对外部融资依赖程度较高，受融资环境影响较大。信贷政策、利率政策和外汇政策的变化都将对房地产行业带来较大影响。总体而言，xx评级认为应结合房地产在宏观经济中的地位与重要性，分析人口因素的变化、融资环境对行业整体的信用影响。n 行业风险在评估我国房
4、地产开发行业的外部宏观环境的基础上，xx评级将进一步建立对行业风险衡量的方法。为了增强不同行业之间信用风险的可比性和明确房地产开发行业的相对行业信用水平，xx评级主要从以下 5 个方面考量行业风险：经营环境与竞争态势、增长和盈利趋势、成本变化和风险事件、融资环境的变化与趋势和政府管制与法律风险。xx评级对房地产开发行业风险的分析是建立在分析行业主要特征的基础之上，根据房地产行业风险状况，最终确定整体行业信用风险的大小。9政策与市场结合我国房地产开发行业兼具政策性和市场性。商品房预售制度商品房预售制度导致开发商需要承受较大的销售风险。土地储备较多对土地价格持续上涨的预期提升了企业储备较多土地的意
5、愿。（一）房地产开发行业的特征我国房地产开发行业自诞生之日起就在政策与市场之间徘徊，这一特性是在我国独特的政治体制与产业调控政策下的市场运行机制中造就的。我国商品房预售制度限制了订单式购房模式发展空间，目前国内几乎所有地产项目都是先动工再销售。这在行业高涨时是极平常的现象，但一旦行业表现出销售疲弱的趋势时，这种资本大量沉淀而又无法快速变现的风险就会迅速爆发出来。此时，房地产开发商们不得不降价以求快速回拢资金。在当前财税体系下，财政收入受土地出让市场的影响较大，政府基金收入与土地出让金收入的相关度高。对土地价格的持续看涨导致不少商品房开发企业竭力储备土地以备后续开发。当土地价格涨幅不及预期甚至出
6、现负增长，或者自身融资成本显著上升时，这些企业将面临巨大的盈利和资金链压力。行业风险要素xx评级在行业风险方面主要考虑五个主要素：经营环境与竞争态势、增长和盈利趋势、经营要素和成本、行业的资本特征与融资环境与政府管制和法律风险。（二）房地产开发行业的风险要素 经营环境与竞争态势房地产市场与国内宏观经济发展状况保持着一个长期的正相关关系，而人口数量及人口年龄结构会影响房地产市场所处的产业周期阶段及整体经营环境。受制于地方保护主义，我国房地产开发市场集中度较低，区域性房地产开发企业大量存在，各区域的竞争态势各不相同。总体而言，房地产开发行业的经营环境主要取决于国内经济的发展状况、人口因素的变化及主
7、要开发区域情况。 增长和盈利趋势房地产开发行业具有明显的周期波动特征，完整的一个周期分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，处于不同的周期阶段，将会表现出不同的信用风险特征。一个大周期中又包含数个小周期，正确判断行业所处的周期阶段是判断行业增长和盈利趋势的基础。总体而言，房地产开发行业整体的增长及盈利趋势受行业发展所属的周期阶段影响。 经营要素和成本房地产开发企业的营业成本主要集中于前期土地购买，后续开发阶段所需的建材原料、劳动力等成本占比相对较小。由于房地产开发周期较长，因此行业整体经营风险极易受土地价格变化的影响。 行业的资本特征与融资环境房地产开发行业具有资本密集程度高、前期投入大等特征，因
8、此普遍具有较大的债务融资需求。为获得借款， 企业普遍做法是将土地或者在开发项目作为抵、质押物。但是当信贷政策有所变动时，整个行业的融资环境将受到直接冲击。 行业政策和法律风险我国房地产开发行业受政策调控影响巨大，政府政策作为一个外生变量，对行业内所有企业的生存环境影响巨大，因此，政策风险以及行业运行环境的系统不稳定性成为制约房地产开发业获得高信用级别的关键因素。n 竞争地位竞争地位xx评级在房地产开发企业竞争地位方面主要考虑五个要素：经营规模、市场地位、业务多样性、技术水平和融资能力。在考察我国房地产开发行业的宏观环境和行业风险因素后，本部分将根据行业内企业的竞争特性对企业进行相对信用风险比较
9、，具体评估信用要素及其明细指标如下： 经营规模企业规模不仅仅反映了其规模经济和抗风险能力的综合结果，也能在一定程度反映企业竞争能力。从长期看， 房地产开发行业的集中度将不断提高，这种趋势有利于强化大规模企业的竞争能力。对企业规模的分析，主要采用近期年度主营业务销售收入和总资产规模指标进行定量。尽管规模因素存在绝对规模的信用影响，但在不同的细分行业，相对规模也是规模经济的重要因素。因此，分析中也选取了主营业务收入的增长幅度作为规模因素比较的补充。 市场地位因产品无法在区域间流动，房地产开发行业无统一的全国性市场，区域性特征明显。因此，xx评级在考量企业的竞争地位时，不是简单的比较企业所开发项目的
10、绝对数量及体量水平，将综合考虑企业在主要开发区域的相对市场份额及全国市场份额。 业务多样性xx评级主要考虑以下因素：开发项目的地理分散程度、开发项目的类型分散程度。对于任何房地产开发商而言，其拥有的项目组合在地理位置上的适度分散化将是对企业信用能力的有力支持。一方面这能提供外延式的扩张机会，以便于公司进一步提高市场份额。另一方面这也有助于降低单一区域内房地产市场景气下滑的风险。房地产开发项目不仅指住宅，也包括商业、零售、工业和其他专业用途物业的开发。不同的产品和价格定位更有可能分散单个项目的投资风险。 技术水平xx评级主要考虑以下因素：生产方式与市场需求的匹配情况、承接地标建筑数量。目前我国房
11、地产项目建设主要采用传统的砂浆浇筑方式。近年来，随着建筑工业化技术的进步，出现了一些新型的建设方式。xx评级将考虑房地产开发的技术进步和产生升级对房地产开发企业信用风险的影响。 融资能力多样化的融资渠道有助于房地产开发企业开拓市场， 承接不同类型的项目。尤其在金融环境收紧的情况下，大多数开发商无法从资本市场中获得帮助，而拥有其他融资渠道的企业具有更大的发展潜力。n 盈利能力/同业比较盈利能力盈利能力是业务竞争力的具体体现，也是长期现金流产生的基础。盈利能力是企业现金流的来源，是企业偿债能力的根本保障。在分析盈利性时，xx评级更为关注行业内企业长期的盈利水平。同时，企业的盈利能力是企业业务能力的
12、一个重要表现，xx评级在分析盈利性时也需要关注企业盈利及其业务水平的匹配程度。xx评级在考察行业内企业的盈利时关注主营业务的盈利水平，所以采用毛利率这一指标对行业内企业的盈利情况进行考察。毛利率是衡量企业盈利能力的基础指标，为营业毛利与营业收入之比，毛利率越高则说明企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。但是，由于不同子行业之间存在一定的经营差异，毛利率的可比性有限， xx评级仅把毛利率作为体现企业盈利能力的一个方面进行考虑。考虑到房地产开发行业需要一定规模的前期投入，为了反映企业全部资产获取收益的水平和企业获利与投入产出情况，xx评级还采用总资产报酬率指标及净资产收益率作为上述指标的补充。此
13、部分主要考察的子要素包括毛利率、总资产报酬率、净资产收益率等。n 公司治理与战略管理公司治理与战略管理由于行业整体经营环境变化较快，企业的公司治理的及时性、合理性和有效性关系到企业的长期生存和发展。xx评级把企业的公司治理与战略管理归为定性指标，考察的范围包括企业的三会是否齐全，组织架构是否清晰合理，管理结构是否适应企业的日常经营，管控效率，对劳动者权利进行适当保护程度和履行社会责任的程度。xx评级认为，企业的公司治理的合理性和有效性关系到企业的长期生存和发展。由于房地产开发行业的经营环境变化较快，行业内企业的经营战略和公司治理需要根据经营环境的变化而不断调整。并且在缺少历史的经验和教训的条件
14、下，完善的治理结构、各部门分工管理的清晰和有效性会帮助企业在不断变化的商业竞争中保持决策的合理性和执行的效率。同时，大部分行业内企业需要雇佣一定数量的生产工人，对劳动者权利的保护也会关系到企业的日常经营的顺利进行。另外，行业内企业履行社会责任会提升企业的品牌，提高合作伙伴和客户对其的信任，提升长期经营的稳定性。财务风险财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。企业的财务活动贯穿于生产经营的整个过程中，筹措资金、长短期投资、分配利润等都可能产生风险，因
15、此财务风险是客观存在的，企业通过自身经营不可能完全规避风险。xx评级对于财务风险的衡量建立在业务风险的基础之上，在风险容忍度/财务政策、会计政策、现金流状况、负债结构和资产质量、流动性/短期因素方面考察企业财务活动对自身信用水平的影响等要素。n 风险容忍度/财务政策风险容忍度/财务政策xx评级主要考察信用、融资、运营资金、投资、股利管理几个方面的风险。xx评级把企业的风险容忍度/财务政策归为定性指标，考察的范围包括投融资增速适度、结构合理、投资预期效益等方面的管理是否正常。当企业未分配利润较大时，xx评级也会关注企业股息红利的分配制度和具体情况。房地产开发企业一般具有经营杠杆较高的特征，并且一定规模的企业会进行资本运作行为（投资、并购等），导致企业内部管理及员工环境发生改变，经营稳定性下降。另外，企业对利润的分配可以看作企业的资金流出。若企业未分配额较大，其分配行为可能会对企业形成一定的财务压力。n 会计政策会计政策会计政策的一致性和可比性、会计数据的异常变动和会计信息的质量是关系到财务数据分析的真实
