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1、2014.5,新乐礼堂街项目全案营销推广报告,报告结构,市场研究分析,新乐商业格局分析 商圈分析 代表案例分析 新乐房地产开发环境分析 竞品分析 市场总结 未来市场分析,传统老商圈，云集飞云爱尚广场、世都名品、金座广场、龙腾购物广场、皇苑购物广场等多家购物中心。主要经营业态以服饰、鞋帽等传统商业为主。受新华广场冲击及电商冲击目前经营状况一般。,【商圈分析鲜虞街商圈】,新乐新崛起商业中心，以新华广场为核心通过引进信誉楼打造目前新乐最为前沿的汇聚吃喝玩乐购的一站式购物中心。由于规划前沿、体验式业态较多加之信誉楼在县级市场的品牌效应目前，客流量较大。,【商圈分析信誉楼商圈】,【商圈分析金地国际】,专
2、业家居建材市场，主营装饰建材等商品，受经济大环境、传统商业萎缩、电商冲击、位置较偏、体量较大等诸多因素影响 经营举步维艰，市场逐步萎缩，虽然引入农村淘宝概念但是过大的开发体量，现有业态经营无法填满该商场，后续运营势必举步维艰。,位置：新开路与鲜虞街交口西北 规模：营业面积1.2万平 经营业态： b1层：手机销售、维修 1层：珠宝、百货、化妆品、肯德基、北国电器、饰品 2层：品牌女装 3层：潮流女装 4层：商务男装 5层：电玩、影院、餐饮 6层：健身 租金： 一、二层：5.5元/日/平 三层、4.9元/日/平 四层、3.8元/日/平 五层、2.9元/日/平 物业费、空调费按照销售额1%提取 租赁
3、面积：室内面积1.15 空铺率：15% 经营状况：一般,【代表案例分析-飞云爱尚购物广场】,位置：新开路与鲜虞街交口东北 规模：营业面积1.1万平 经营业态： b1层：超市、德克士 1层：珠宝、百货、化妆品、美甲 2层：箱包、皮具、饰品、鞋帽 3层：潮流品牌服饰 4层：服饰、玉石 5层：餐饮、服饰 6层：健身 7层：影院、电玩、羽毛球馆 8层：网吧 租金： 一层：4.9元/日/平 二层、4.3元/日/平 三层、3.8元/日/平 四层、3.2元/日/平 五层、2.7元/日/平 物业费、空调费0.5元/日/平 空铺率：30% 经营状况：较差,【代表案例分析-金座购物广场】,【竟品分布】,本案,台北
4、名品城,新华广场,金地 国际,位置：新华路与礼堂街交口东北 总建面约10万平米其中商场7万平、写字楼酒店3万平 物业类型：商场、写字楼、酒店 价格： 一层1.5万元/，二层、1.3万元/、三层、1.1-1.2万元/ 销售政策一次性返租三年年均返8%实际成交价一层1.14万、二层0.99万三层0.83-0.91万 面积段：10-50平米 写字楼：南向5800元/，北向5000元/ 优惠政策：全款97折贷款99折 开业时间：16年底 开盘时间：15年10月 去化情况：除去信誉楼整体买断3万平剩余4万平商业目前已清盘 写字楼：去化60%,【竟品分析-新华广场】,经营业态： 信誉楼部分超市、传统百货、
5、服饰、鞋帽 地下一层北国电器、网咔、儿童拓展、潮流服饰 *一层糕点、连锁餐饮、二线服饰、珠宝、化妆品、内衣 *二层乐趣2000平米国际儿童娱乐城、婴儿游泳儿童教育儿童服饰、电子游艺、运动户外集合店、孕婴店 *三层乐享特色餐饮、电影院、台球厅等 品牌主力店： HM、呷哺呷哺、屈臣氏、红黄蓝早教、米氏孕婴、北国电器等 招租情况：整体招租超过95% 租金情况：3.5元/平米/日+0.5元/平米/日管理费空调费按照使用面积招租 周边租金：纯一层0.9元/平米/日,【竟品分析-新华广场】,交通动线： B1：整体线型动线，街区部分为“回”字动线 1f：“井”字形动线 2f、3f：为线性+回”字动线,【竟品
6、分析-新华广场】,位置：鲜虞街（新华路-新开街） 总建面约1万平米 物业类型：地下商业 价格：15000元/平返租三年返7%三年21%实际成交价：12150元/平 面积段：15-25 经营业态占比：服饰37.5% 儿童：14% 鞋：16% 餐饮：6.5% 百货：19% 台湾商品：9% 开盘时间：16年5月 预计开业时间：17年10月 工程进度：内装 销售情况：50%去化 租金：3-4元/日/平物业费：0.5-0.8元/日/平,【竞品分析-台北名品城】,位置：河北省石家庄市新乐高速路口北100米 总建面约50万平米 物业类型：街区商业、mall 价格：公寓：4500-4800元/平米 面积段：2
7、0-200 经营业态：家居建材 网仓 古玩市场 销售情况：去化较慢,【竞品分析-金地国际】,1、新乐属于典型县级市场特点单核商圈。 2、受电商等冲击传统服饰百货商场举步维艰，经营业态逐步向餐饮、休闲、娱乐、健身等业态倾斜。 3、在售商业项目均价控制在1万元/平米左右单铺套价控制在10-30万/套。 4、在售项目在业态规划上侧重于体验式业态开发。 5、现有购物中心设施老化，格局老旧不适应日新月异的业态发展。 6、在售项目均为招商销售同步进行，通过引进品牌主力店给予客户信心。 7、在售项目均提出售后返租政策。 8、在售项目按照其招商期的租金及在售价格比投资回收周期约为18-20年。,【区域商业市场
8、总结】,1、受整体经济大环境不振的影响未来3年内商业地产项目走势下滑。 2、集吃喝玩乐购于一身的一站式购物体验中心悄然兴起，其中体验式服务性业态在购物中心占比逐渐加大。 3、受互联网、电商等影响传统商业萎靡不振，举步维艰，未来传统百货零售商业走势前景不明。 4、随着移动客户端普及大数据时代来临020成为商业发展的潮流。,【区域市场未来商业市场走势分析】,PART2 项目本体研究,项目区位 项目交通 项目地块前景 项目周边环境 地块小结 产品分析,【项目区位】,扼守城市纵向、横向双动脉，路网完善，出行便捷。,本 案,新开路,礼堂街,【项目交通】,地处城市中心，区位显赫，价值明显。,地段是商业地产
9、投资亘古不变法则，项目地处城市中心，虽然目前商业氛围不够浓厚但是随着本项目开发，未来价值可期。,【地块前景】,艰辛之中，坚守城市荣耀,经历多年拆迁，现已基本拆平，只为给新乐这座有着悠久历史辉煌过去的城市，再添一份骄傲。,【地块前景】,紧邻文化广场人流导入能力强，四周银行、小区众多消费基数庞大。,本 案,新开路,礼堂街,【项目周边环境】,【项目周边环境】,优 势,1、地处城市中心位置区位优势明显 2、周边小区众多拥有一定消费人口基数。 3、紧邻文化广场人流导入能力强 4、周边商铺较多有一定商业氛围 5、临近主干道交通通达度尚可。,1、虽地处城市中心位置，但不属于传统核心商圈客户认知度略低。 2、
10、十余亩地开发体量开发很难再造商圈。 3、项目停滞多年，关于项目负面信息较多。 4、沿街展示面较短,机 会,1、新乐落后的商业规划急需升级,威 胁,1、受电商冲击商业市场举步维艰 2、商业市场过于饱和。 3、经济增长放缓将持续较长时间影响市民消费能力。,总结：虽然项目区位、交通优势明显但受到市场大环境、商业发展趋势及地块局限影响明显，需通过符合市场发展潮流产品定位、业态规划打造项目自身核心价值。,劣 势,【项目属性界定-swot分析】,地块价值关键点：政经要地，城市之心,【地块小结】,【项目产品分析-技术参数】,PART3 项目定位,项目客群定位 项目功能定位 项目形象定位,独居老年家庭 | 基
11、本生活消费 占原住客群比重：5% 本地老年夫妻独居或与子女同住，消费意识薄弱，消费能力及意愿较低，以基本生活必需为主要消费目标，主要选择大润发或华润苏果等卖场超市及周边便利商业为主要消费场所。,中青年家庭 | 品质生活方式 占原住客群比重：60% 一般为中青年夫妻与子女共住，尚未购买新房，子女年龄在6-23岁左右，消费能力及意愿高，注重家庭聚会或休闲氛围，有一定积蓄，子女消费多外溢以盐城作为主要消费场所。,三代同堂 | 低频消费生活 占原住客群比重：45% 三代同居老旧住宅，或等待拆迁，家庭条件一般，消费能力及意愿偏低，但对于家庭儿童成长极愿意消费，生活主要围绕超市卖场和日常消费，外出餐饮娱乐
12、通常是家庭活动。,重点业态需求： 社区标超、便利性生活配套、休闲服饰、休闲餐饮,重点业态需求： 主题餐饮、特色餐饮、影院KTV、本地餐饮 社区标超、健康养生、自助餐饮,重点业态需求： 社区标超、便利性生活配套、健康养生、本地餐饮,地缘性-原住客群需求细分-核心客群,【项目定位-消费者】,中年家庭| 儿童教育、改善消费 占新入住客群比重：40% 三口之家为主，为给小孩改善学习环境迁入新乐市区居住，本身有一定的经济基础，家庭月收入在5-8千，对于儿童教育及家庭消费更为注重，子女年龄在7-18岁左右。,青年家庭 | 亲子娱乐、基础消费 占新入住客群比重：55% 乡镇长大，为追求更好的生活环境，由家长
13、出资在新乐购房并结婚生子，年龄约23-28岁之间，家庭月收入在3-5千左右，该群体整体消费能力较有限，但为子女教育娱乐消费意愿高。,老年家庭| 基础生活、传统消费 占新入住客群比重：5% 子女有能力后为父母在市区购房，或全家迁入三代同堂，该客群消费能力及意愿较低，以基本生活传统消费为目标，主要选择卖场超市为主要消费场所。,重点业态需求： 社区标超、母婴用品、儿童教育、儿童娱乐 儿童零售、休闲餐饮、面包甜点、自助餐饮 洗浴中心、黄金珠宝,重点业态需求： 社区标超、母婴用品、儿童早教、儿童游乐 休闲餐饮、特色餐饮、面包甜点、自助餐饮 洗浴中心,重点业态需求： 社区标超、便利服务、家庭消费、家庭游乐
14、 洗浴中心,地缘性-新入住（下属乡镇）客群需求细分-核心客群,【项目定位-消费者】,城市年轻一族 | 品质消费 | 美食娱乐 占导入客群比重：65% 家庭条件优越，爱好尝试新鲜事物，消费意识强，对品牌产品有消费能力及消费意愿，以时尚零售、餐饮娱乐聚会为主要消费目标，但现有新乐商业无法迎合其品质追求，多外溢石家庄。,中青年富裕家庭 | 需求旺盛 | 零售体验 占导入客群比重：25% 受区域内好友或美食吸引前往，一般以年轻时尚客群为主，消费能力较高，更注重零售及娱乐业态的体验及品质，但现有商业无法迎合其品质追求，当地商业项目缺乏客户粘性。,乡镇目的性客群 |娱乐消费 |亲子娱乐 占导入客群比重：1
15、0% 以亲子消费为家庭主力支出，以新乐亲子娱乐业态为消费方向有一定的消费能力及消费意愿，但消费频次较低，更注重家居生活、家庭亲子游乐、餐饮休闲的需求。,重点业态需求： 时尚零售、自助餐饮、棋牌桌球、饰品配饰 KTV影院、电子游艺、主题餐厅、面包甜点 洗浴中心、黄金珠宝、,重点业态需求： 高端零售、特色餐饮、棋牌桌球、聚会游乐 KTV影院、美容SPA、主题餐厅、洗浴中心 黄金珠宝,重点业态需求： 儿童游乐、母婴用品、家居家纺、时尚服饰 KTV影院、休闲餐饮、面包甜点、饰品配饰 儿童摄影,导入性-客群需求细分-重要客群,【项目定位-消费者】,独居老年家庭,成长期家庭,乡镇目的客群,主题餐厅,酒吧会
16、所,高端零售,圈层社交,社区标超,便利服务,社区标超,特色餐饮,母婴用品,KTV影院,时尚零售,棋牌桌球,家居家品,消费能力,低,高,自助餐饮,健康养生,成熟期家庭,高端零售,特色餐厅,美容SPA,圈层社交,中青年富裕家庭,起步期家庭,儿童早教,母婴用品,休闲餐饮,休闲服饰,城市年轻一族,儿童早教,母婴用品,休闲餐饮,服饰零售,本地餐饮,社区标超,便利服务,休闲餐饮,休闲服饰,特色餐饮,健康养生,KTV影院,社区标超,项目重点客群及重点业态方向,中青年家庭,三代同堂家庭,消费能力强，消费需求旺盛。 注重休闲的生活方式，乐于分享。 “面子消费”注重消费的场所。,注重个性化消费需求。 关注亲子消费。 偏好有特色的消费类型。,【项目定位-消费者】,生活服务,餐饮美食,休闲娱乐,购物零售,休闲餐饮,鞋服零售,综合型卖场,黄金珠宝,洗浴中心,网吧台球,商务会所,社区标超,特色餐饮,本地餐饮,便利超市,儿童亲子,儿童教育,儿童摄影,精品超市,特色小吃,西式快餐,量贩式KTV,电子游艺,SPA,数码电器,家居家品,儿童探索,
