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1、,2016年6月27日,杭州养老产业市场研究分析报告,2,杭州养老政策分析,一、健康产业政策环境-省市支持,4,一、健康产业政策环境-省市支持,5,一、健康产业政策环境-省市支持,注：土增税无产权转让，无需缴纳 房产税：按照房产原值7折为税基计征，税率1.2% 所得税：按营业收入均分到竣工后20年逐年缴纳,6,二、健康产业营销模式,7,二、健康产业营销模式,8,二、健康产业各模式分析,适合模式总结： 1、基于以上介绍及分析，直接销售类项目较难获得政府政策补助，且目前受众人群接受度不高，建议我方针对自理型客群产品采用会员卡+年费方式销售，针对护理型客群产品以月费（床位费）方式销售。 2、可争取的
2、政策补助各区不同，需具体落实 （1）床位建设补贴 （2）营业税、所得税减少；土增税减免；行政事业性收费减半；城市配套建设费减免；房产税、土地使用税减免,9,杭州周边典型养老项目介绍,10,万科 随园嘉树,金色年华,良渚文化村-万科 随园嘉树,杭州市中心,良渚文化村,藏于良渚文化村核心区，以40余项适老住宅性能设计为核心，立足联合国老年人原则和“亲人安享”邻里式养老服务体系，兼容良渚优质地理资源、无障碍园区规划，拥享4500“随园会”和文化村十年精耕齐全生活配套，秉承万科“好邻居、好服务、好房子”价值观的养老品牌。,公建商业类： 博物院 度假酒店 浙一良渚门诊部 安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园
3、玉鸟流苏商业街 良渚教堂、大雄寺 菜场、食街、公交总站 春漫里商业街、联华超市 心语茶室，亲子农庄 公园类： 茶语公园 美丽洲公园 白北悠园 竹径登山步道 阳光登山步道 会所类： 竹径会所 阳光二期会所 白北会所 公望会良渚会所,随园嘉树,随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。 一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。,护理楼 （颐养中心）,产品定位,健康楼,活力长者 自理老人,经营模式,使用权转让销售模式,全生命周期的连续性照护,阶段性
4、持有 租赁模式,服务统筹化,配套集约化,小区内部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借势外部资源解决医疗配套,培育自主服务能力 建立养老服务标准 医疗护理类服务借助社会化资源,预售模式：开工半年后现金流一直为正,阶段性持有， 变现能力强,面向活跃长者的舒适型老年住宅，提供连续性照护。,活力长者社区 16栋 58937平方米,辅助生活社区（颐养中心） 健康但是衰老老人，年龄较大（80+） 每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能） 需要日常生活照料服务 每层12个房间作为一个管理单元,活力长者 健康自力，活动自如，年龄在60-75之间 专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健
5、身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施 有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加,辅助生活社区 1栋 4571平方米,A户型(50%)建筑面积75平米 一房两厅一厨一卫,B户型(30%) 建筑面积91平米 两房两厅一厨一卫,C户型(20%) 建筑面积111平米 2+1房两厅一厨一卫,酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准,规范、标准化的服务流程,注重员工培训提高,立足联合国五大照护原则 提供覆盖身心灵全方位服务,服务理念,四大 服务模块,八十六项 服务内容,服务特色,服务标准,服务内容,从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块
6、和86项具体服务内容；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。,“6心级”服务+24小时管家,构筑老年人品质、尊严的一生,核心能力自己培养 随园嘉树管理公司,重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式,周全性评估,健康计划,医疗优先,生理量测记录查询,阳光档案,适应辅导,日常辅导,营养评估,康复评估,药物安全建议活动,人性化电梯,紧急呼叫系统,全区信息化功能,温差探测器,不活动通知,无障碍通行服务,无障碍救护流线,人体感应传感器,智能电话,无障碍园区环境,智能门禁,离家状态断电切换,紧急求
7、助,情绪安抚,家属联络,节日活动实施,定期检查电器安全,入户打扫,包裹快递服务,服务转介,每日问候,药事提醒,慢性病干预,定期卫教讲座,定期专家问诊,健康管理18项,智慧小区13项,舒适生活19项,尊荣享受36项,家具、地板、洁具,个案辅导,康复活动,出行陪伴,私人秘书服务,基础服务14项,增值服务4项,基础服务13项,基础服务8项,增值服务11项,基础服务25项,增值服务11项,温馨旅游季,万科随园嘉树的销售分2个阶段： 阶段一（一次性买断房屋租赁期限）：2013年开盘，使用权销售型120万/套起，30年使用权，可转让继承，成交均价在16000元/平方米左右，每月收2500-3200/床的管
8、理费。但是去化缓慢，一年只销售了60套。且客户对每月的管理服务费有心理抵制，较难收取。 阶段二（15年租赁期）：每平方米一次性收取1万元的租金、租赁期15年，每月收取2500-3200/床的管理费。满一年可以退，但是要扣除之前的年租金，如果15年到期后，老人家还在世的话，可以继续免费住到的2035年，每月收区2500-3200/床的管理费。不可转让继承。 14年底采用租金模式后，去化增加了90套。 目前去化率25%，年去化面积7500平方米。 周边良渚文化村普通住宅在售均价在1.6万/。,整体客户分析：客户来80%源地以杭州本地为主，主要以度假养生为目的； 20%客户为不定期入住的客户，主要是
9、以休闲为主。,颐养中心60套,杭州金色年华,区位优势：坐落于杭州西南转塘镇境内，转塘镇东面是杭州高档居住区聚集点-之江度假区，有得天独厚山景和江景，北面是高尔夫二期用地，以山为景观主题、高尔夫为底蕴，使得这一区域远眺和近观景观都极为美。 交通优势：之江大道、中河高架、320国道等完善道路条件，通达性较好，514路龙翔桥发车至“水源村”站下车，所有杭州富阳中巴均可达，拥有强大交通优势。 资源优势：转塘镇41平方公里镇域中，有近10平方公里山林绿地，有望江山、象山、鸡山等多座自然山体，自然条件优越拥有国家森林公园景观。 医疗：省人民医院望江山分院,杭州金色年华项目由云天房产公司开发建造，是杭城第一
10、个按市场化操作模式开发的老年中心项目。项目位于午潮山国家森林公园南侧、从市中心区有多线路到达，区位、交通、景观资源优势非常明显。,整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居住物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓。,居家服务区： 以居家养老实行为主，采用集合式单元布局，各单元体间通过增加的功能体进行连接，如(活动室、棋牌室、阅览室、医务保健室等)，设置集中护士站、休息交流角，公共卫生间，每个单体平均每层1012户，两部病床梯; 中心功能区：配套功能中心集中设置，辐射社区各物业类型； 特色养老区：以公寓形式为主，设有酒店式公寓、护理式养老公寓
11、，短期居住形式为主； 山体公园区：已经建成，休闲景观和种植区。,老年大学： 定期组织教学活动，如书法、园艺、网络知识等课程,聘请专业学校的老师或是入住者,餐饮中心： 大餐厅口味清淡、品种多样化，专家制定菜单，价格经济，按量定价； 小餐厅(包厢)可根据自己的口味定菜，可招待朋友，客户聚餐,休闲娱乐中心： 提供阅览室、电脑教室、健身房、音乐室、练功房、乒乓球室、台球室、棋牌室、各类手工艺房等，为住户提供丰富多彩的休闲娱乐活动。同时配有多功能厅，可举办联欢会、舞会、讲座、竞赛，使休闲生活丰富多彩,项目功能服务区配套2万多方大体量，但除去餐厅、老年大学教室和休闲娱乐空间投入使用外，医院配套有名无实长期
12、空置，并无太多特色化服务项目。,标准型：7687平米 子母门、室外空调机位、阳台、防滑地砖、宽大淋浴房、木质地板,经济型：67平米 子母门、朝南阳光厨房、室外空调机位、阳台、防滑地砖、宽大淋浴房、木质地板,舒适型：115133平米 子母门、室外空调机位、阳台、防滑地砖、宽大淋浴房、木质地板,项目建筑形态为45层左右多层电梯房，单廊、南向、套房设计，户型有三种：67平、7687平、115133平米，主力户型在7687平。,根据客户类型及需求不同，在房型设计中注重空间尺度的舒适性、细化功能空间、景观空间的享有，精装修人性化的材料选取,同时每层都有室内活动空间，方便老人交流及家人探望,27,文化交流
13、 康体健身 娱乐活动,建筑安全设施 便捷市区交通,亲情呵护服务 免费家政服务 温馨物业服务 特色日常服务,优雅就餐环境 专业营养配餐 特色餐饮服务,专业医疗机构定点 快速便捷绿色通道 预防、医疗、康复护理体系,以组织协调和提供场地为主，主要涉及老年舞蹈、唱歌、旅游以及定期体检等常规活动，服务的细节化和体系化停留在营销层面。,收费模式为：一次性租金+年费+应急备用金（2万/人，3万/2人）。不同梯度的居住及收费模式，满足不同客户群的支付能力，有一年、三年、二十年、五十年等不同一次性租赁期限，也有少量短期月租度假型房源。,养生护理型公寓收费标准,室内设施：精装修、全套家具、部分家电 公寓内小配套设
14、施：交流区、阅览室、棋牌室等服务设施。让注入者不仅能享受整个园区大配套的服务，还能就近享受公寓内小配套的服务，为有需求的老年配有创造一流的养生环境,服务费,收费模式为：入住保证金+床位费+服务费。每套预缴20-30万元的押金、每年再缴约2-6万元的床位费，另外再缴纳服务费。该类型占总套数的20%左右。,金色年华2008年7月一期投入使用，2009年推出居家型服务式公寓，早期入住30-40户，截至到2015年初，一期居家型产品入住率达到90%左右，即约入住346户，年均去化45户左右（按100平米/户），年均去化面积约4900平米。 目前周边在售住宅主要为转塘板块，为刚需板块，距离本项目约2-3km，板块内普通住宅售价1.1-1.5万/平方米。金色年华50年售价约为周边住宅售价的6折。,前期首抓市区及周边城市群的休闲养老客户，后期随着区域城市价值的提升以区域内自住养老的客户为主,整体客户分析：客户来源地以杭州本地为主，主要为休闲度假养老客户为主，主要以度假养生为目的； 客户成长性分析：第一期以杭州市区及周边城市群的休闲度假养生客户为主，随着区域城市价值的提高、配套的完善，二期产品区域内自住养老、养老度假及投资需求人士增多,谢谢！,
