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1、 29*项目工程管理方案编制：*有限公司第一章：工程概况及总平面管理策划1.1项目概况（附总平面图）1.1.1项目基本情况说明及规划要点本项目位于*，交通便利，地理位置优越。占地面积约*m2, 总建筑面积约* m2，本工程为5A甲级写字楼项目。1.1.2项目所处位置及周边环境项目地块基本呈方形，东面与一块比该基地稍小的城市规划的绿化广场相接，地块内部现基本为一水塘，与东侧城市绿地大约有34米高差，与西侧规划9米宽道路大约有67米高差。现场场地地坪标高为-米，水面标高为米（黄海高程）。地块近似矩形，南北约长米，东西约米宽。场地已拆迁完毕。 东面*路南面*路西面层高的砖混办公楼，有约米高的护坡桩，
2、规划有米宽社区道路。北面两栋自然基础的层高砖混宿舍。1.1.3宗地周边市政配套市政道路；*项目地处*商圈，交通便利，市政配套较齐全。项目的东、南侧都有市政道路环绕，西侧有9米宽的规划小区路。给水、排水方面；市政临时给水管网布置尽量考虑与小区正式给水管网结合起来布置，给水开T口拟从砂子塘路引入。场区排水主要通过排水沟和集水井汇集到南侧经沉淀过滤后排至砂子塘路雨水井，部分区域排水可以考虑经沉淀处理后就近排到劳动路的雨水井。现时项目场地围墙范围内南侧有现成的污水井，经查看后认为可直接作为排水点使用，鉴于可能出现因未履行申报手续而直接排放污水而违反有关规定，建议尽早与有关部门进行沟通。供电方面项目地块
3、东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。1.2公共关系对项目的影响 本项目地处*商圈，由于本项目时间紧，任务重，项目建设过程中有大量工作需与相关政府部门进行沟通协调。例如本项目中的桩基础工程、土方工程、夜间混凝土浇筑工程等，需要与相应环卫，城管、执法队等执法部门沟通，很可能出现因报建手续不完善而导致政府部门对我司进行处罚的情况，需重点进行沟通工作。 1.3营销在工程管理中的体现优先做好销售展示范围内的工程项目施工，及时移交展示区给销售部门，做好预售展示准备工作，确保整个工程有序进行，按时完成各个大的进度
4、控制节点，配合公司相关部办理预售许可证。工程部和销售部之间平时要多沟通、协调。每周的项目例会各部门应把自己部门工作的进展情况向其他部门汇报，使各部门都能清楚了解到整个项目具体现状以及其它相关部门下一步的具体安排，保持信息畅通、步调一致，这样可以避免由于业务间缺乏联系产生的返工、浪费现象；对于销售部，对整个项目的营销工作应具有全局观和一定的预见性，在发营销变更前先和工程部的专业工程师沟通，了解该变更的工程可行性；对于工程部，需了解营销的下步计划安排，形成提前预控，做好营销配合的施工准备工作。工程部在施工过程中有好的营销建议，也可以向营销部反映。 1.4总平面管理策划 1.4.1总平面管理策划概述
5、1、目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，确保项目按公司确定的整体计划发展，确保预定各个目标的实现，争创*市安全文明示范工地。2、总体思路：场地东侧有近8000平米的规划城市用地，与我工地围墙围在同一地块内，场地较平整， 建议能够借用过来，作为我工地的底下室桩基施工和土方外运时的坡道，施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放。3、临时路口和大门设置：整个场地南有一现成的出入口，可以作为本项目施工临时用出入口大门，在大门内设置相应的洗车设施，确保车辆出工地时不带泥上路。 1.4.2总包单位分区及生活区设置总包单位、建设单位、监理单位的办公室全部设在地块东侧借用场地内
6、，办公区和生活区设围墙封闭与施工区完全分开。临设的搭建及生活配套完全按照国家相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为项目的顺利发展奠定基础，临设搭建和标准按照长沙市文明标化工地相关要求的布置。 1.4.3临时施工道路组织地下室施工阶段：整个地下车库基坑开挖面积大约为5000平方米，基坑大开挖后场地西、北、南无可利用的道路、材料存放场，所以根据开挖后的现场情况，钢筋加工制作、模板的加工制作安排在东侧借用地上，此处基坑边坡坡度控制在1:0.5左右，放坡长度预计15米，平行于边坡设置6米宽的临时施工道路，其余剩余场地布置办公临设和材料加工堆放场地；主体施工阶段：地下室车库顶板完成
7、后（或0.00完成后），及早的安排地下室外墙防水施工，为地下室外侧基坑回填做好准备，基坑回填后基坑沿着地下室东侧修筑临时施工道路，布置施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放场地。临时道路及路口的维护和管理由总包单位负责 1.4.4场内土方平衡因为现场场地狭窄，本工程土方工程需全部外运及回运，外运土方量约6万方，回运土方量约2.5万方。 1.4.5场内机械布局本项目由米高塔楼和地下车库组成，拟布置台QTZ63塔吊作为材料垂直运输机械，作业半径暂定为50米，每栋塔吊的布置根据主体施工图出具后确定，塔吊安装计划：在土方开挖后总包进场准备阶段时即开始施工塔吊基础，在底板砖胎模和垫层施工前完成安
8、装、调试以及安监备案工作，0.00以上部分考虑砼输送泵（地泵）。地下室混凝土浇时可以考虑采用汽车泵和地泵相结合的方式灵活布置。同时要求总包单位在现场必须备用一台75kw发电机，以备临时停电时应急之用，安放在箱式变压器附近，便于各个用电线路转换。 1.4.6特殊部位外脚手架搭设方式本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外、玻璃幕墙及其他工序的正常施工、以及配合销售展示需求，高层建筑一层不设落地式脚手架，从二层楼面开始搭设悬挑式钢管脚手架，全部采用新的密目式安全网进行封闭，并在适当外架位置布设公司名称、销售咨询电话等广告宣传内容，搭设悬挑式钢管脚手架每5层一挑，使用工字钢做悬挑梁，拉索需
9、用的钢丝绳以及固定用的卡子根据荷载计算确定。根据幕墙进度要求分段拆除外架，这样可以为幕墙工程提前施工提供作业面。 1.4.7临时水电及雨污水排放系统的设置1、临时给水方面：市政临时给水管网布置尽量考虑与大楼正式给水管网结合起来布置，给水开T口拟从*塘路引入。2、临时用电方面：项目地块东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。3、雨污水排放安排：整个场地东南面都紧挨市政道路，雨水排放较为方便，经过沉淀处理后可以就近的排放到雨水井当中。 第二章：管理思路及项目组织2.1 管理思路2.1.1项目工程管理的重点和
10、难点1、项目起动的准备时间较短，设计施工图纸还未完全具备、报建手续还未完善的情况就需进行土方、支护、桩基等前阶段的施工，边设计、边报建、边施工的项目状况需要较强预见性，针对各种可能出现的图纸变更或条件不确定性均需要做出相应的准备和应对措施；2、由于本项目为超深基坑，土方和桩基工程施工难度较大，风险大，一旦基坑失稳将对周边产生巨大的影响，不可预见因素对于工期影响较大，增加基础进度节点的不可控性；3、项目处于市中心，工程体量大、工期紧、周边居民对工程干扰因素多，且可利用的临时施工场地狭小，给施工平面布置带来一定难度；4、总包单位与各分包单位的工作协调组织；5、项目专业分包工程较多，对现场协调要求较
11、高。2.1.2供方选择和工程管理团队组建思路 本项目所需管理控制的配套单位多，工序交接量大。鉴于本项目的特点，工程部内外协调工作量大，对工程施工过程的质量、进度、安全监管，需要选择较好的监理单位对我司的工作予以全力配合。对监理单位的选择，建议主要从监理单位的业绩、专业实力、社会信誉、对项目所在地建设管理流程的熟悉程度等方面进行考量。同时也需要对监理人员的经验、技能、职业操守进行考察。根据项目具体情况及有关工作要求，建议至少安排一名总监、三五名土建监理工程师，两名水电监理工程师，资料员一名，现场常驻监理人员平时为7人，高峰期为9人。监理承包范围包含桩基工程、土方工程、土建主体工程、室内外装饰装修
12、工程、水电设备安装程、园林景观等室外工程。 对总包单位的选择，建议选择有实力的总包队伍。 工程管理团队组建思路:强化项目管理框架下的业务流程及程序文件；使工程部逐步展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的氛围；项目部各成员全面掌握高层商业项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措施，楼盘交房控制要点和管理技巧，培养工程管理人员多方面管理才能。2.2工程管理组织构架支持总经理工程部总包施工单位监理公司指定专业分包单位；甲供材料设备、甲指乙供材料、设备供应商监督管理监督管理管理、配合各个部门（营销、合约造价、综合开发）2.3工程管理表格*地产开发运营有限公司工作联系单
13、编号： 主 送抄送工程名称摘由内容： 拟稿：年 月 日审 核： 年 月 日批 准： 年 月 日承包单位考察情况一览表协作单位考察日期联系人联系电话联系人资质考察情况营业执照及编号资质证书及编号企业信誉、资金情况承建过的工程情况及证明已有的工程机械、设备情况拟组建的管理班子情况其他情况评价：考察人员：承包单位项目经理考察情况一览表项目经理联系电话所在单位考察日期考察情况资质证书编号承建过的工程情况及证明已有的工程机械、设备情况资金、信誉情况管理班子情况其他情况评价：考察人员：零星工程施工协议书（样表）编号： 发包方（甲方）经办人承包方（乙方）项目经理工 程 名 称序号项目名称承包范围工程量包干单价合价合 计合计预算造价（大写）：工程部意见专业工程师工程部经理合约部意见造价工程师合约部经理公司领导审批说明：1、该包干单价包括施工方的所有相关费用，进入税前造价。2、施工质量必须符合设计及规范要求。3、施工过程中的安全责任均由乙方负责。4、竣工结算时，应附所有原始签证资料。发包方签字、盖章： 承包方签字、盖章：
