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1、目 录一、 营销总体思路3二、 营销时间3三、 目标群体3四、 营销方式3五、 传播渠道3六、 营销步骤3七、 2010年12月营销执行细案。8防城港埠上桃源项目网络整合营销方案一、营销总体思路：通过对埠上桃源及其周边商业、文化、旅游等形态配套的系列营销推广，围绕“防城港中心区 新大城生活”的主题，并针对性的对客户群体进行精准营销，力求在防城港、广西及更广范围树立“中心区品质新生活”的楼盘形象，吸引目标客户群对埠上桃源项目的关注，并最终达到促进项目销售的目的；同时，也通过对埠上桃源品质的着力营销，以提升市场对“三荣地产”品牌的认知度和认可度，牢固树立品牌的市场口碑和美誉度。二、营销期：2010
2、年12月1日2011年11月30日（以签约协议为准）三、目标群体：投资客、向往海湾新生活的自住高端客户四、营销方式：整个营销期采用“论坛话题炒作+新闻报道+高层访谈+专题营销+线下营销”立体式营销模式，力求把埠上桃源项目向全区乃至全国进行扩散性、高效性的曝光五、传播渠道：QQ群、广西房地产信息网、住朋购友、住朋购友房产DM、第五城、广西房产街及国内知名博客网站六、营销步骤：第一阶段主题：防城港一个被遗忘的滨海城市同样由论坛发起话题，以疑问的形式抛出“防城港被谁遗忘”，引发网友积极参与讨论并逐渐引导网友向“防城港没有被遗忘”的观念转变，由此而形成专题，从防城港的昨天的状况、今天的地位和明天的前景
3、等方面进行阐述，从而消除人们“防城港被遗忘”的疑虑。营销方式：采访+新闻报道+专题，同时辅以论坛炒作要点1：防城港规划、建设要点2：从防城港规划建设的坎坷历程里引出防城港是否已经被遗忘？要点3：明天：防城港，南宁绝版的“后居住时代”居住区！配合南宁与防城港城际高铁的炒作，把防城港的居住形态定义为南宁房地产“后居住时代”。要点4：埠上桃源开启南宁房地产后居住时代。从产品品质、周边的配套如行政区中心、CBD商务中心、高铁等来阐述居住品质和品位。第二阶段主题：2011，防城港楼市热点在哪里？本阶段采取的形式区别于之前的形式，论坛的讨论将作为辅助，而重点在于采访或主题沙龙形式。采访形式可对防城港各个项
4、目开发商、政府相关部门、专业人士等分别进行采访，针对防城港开发存在的风险、现在正在开发的项目特色、，重点突出防城港的居住与投资价值。而主题沙龙形式则是邀请开发商、政府相关部门、专业人士聚集在一起进行现场讨论，主旨与采访形式的主旨相同。（两种形式根据实际情况选择其一即可）营销方式：采访+新闻报道+专题，同时辅以论坛炒作要点1：各界人士的看法要点2：防城港的居住与投资价值何在？要点3：生活配套不齐全、交通不便利如何解决？要点4：防城港所处片区各个楼盘项目的特色展示。第三阶段主题：防城港中心区 新大城生活防城港位于北部湾畔，是北部湾经济核心城市。埠上桃源，正逢北部湾崛起，站位防城港市行政区中心、CB
5、D商务中心、生态中心、商贸中心、旅游文化中心，五大中心之焦点，为城市中心鸿篇巨制，将终结旧秩序，开创新建筑时代。通过论坛话题“中心无价 置业首选” 为主题在论坛发帖，将行政中心区的各项优势以图文形式展现，并且从各项数据以及软硬件设施、功能定位进行“三大项目PK”， 即埠上桃源、金海湾、龙光阳光海岸进行盘点，从内部配套、规划设计、园林、户型等方面对各个项目的优势进行大汇总、大评判，凸显出埠上桃源所有户型，皆打破陈规，以全新建筑理念，接轨国际，重新制定防城港人居标准。该阶段采用的主要形式：论坛话题炒作+新闻报道+采访+专题建议：该阶段可同期进行线下活动，如异地看房团、产品品鉴酒会、玉器/珠宝展、名
6、车展等形式通过线上和线下活动互动，让购房者体验大城生活的品位及价值。看房团，是通过把具备投资、购买能力的群体组织起来对楼盘项目进行评比、分析并最终决策的活动，它可以使项目瞬时聚集超高的人气，并且在看房团前期、现场及后期具有较高的曝光度、推广度，是一种高效的营销渠道。要点1：埠上桃源站位防城港市行政区中心、CBD商务中心、生态中心、商贸中心、旅游文化中心，五大中心之焦点要点二：埠上桃源，人性化户型规划、科学合理动线安排，为国际化居住提供完美舒适感，户户朝南，保证光照充足，通透自然。要点3：走近防城港，走近后居住时代。通过各界人士对防城港的看法，对其未来进行展望，从而塑造防城港是南宁绝版居住地带的
7、概念。第四阶段主题：扬帆埠上 港吞天下以情景模拟和塑造故事情节为主旨，以“海”、“港”与人居的情感纽带为主线，以一个创业的人为故事主人翁，以埠上桃源为场景，营造一个发生在防城港的感人励志故事。通过讲述主人翁励志过程，塑造“大城之上礼遇人生、品味生活”埠上桃源，表示埠上桃源后居住时代的投资与居住价值。表现形式：漫画专题要点一：入住埠上桃园即可扬帆，因为有海，意为风水好，住进去有发展要点二：港（敢）吞天下，防城港市一个港口，吞吐量逐年上涨，可吞吐天下货物，区位优势明显，此处是投资热土，给人一种住进来的人将会成就一番事业的好寓意。第五阶段主题：埠上桃源中心门户/高端新建筑本阶段通过埠上桃源的园林景观
8、、规划设计、建筑细节描绘，勾画出埠上桃源的建筑特色以及居住与投资价值。要点1：“高层新建筑”的居住理念要点2：园林景观要点3：建筑细节要点4：户型设计要点4：各界人士对埠上桃源的看法第六阶段主题：体验式营销营销进程到达这个阶段，可以针对埠上桃源已经开始对外开放的园林、样板间等各项设施组织规模庞大的“看房”、“评房”活动，让消费者真实的体验该个楼盘项目的特色以及是否宜商宜居。2010年12月埠上桃源项目营销执行细案本执行细案是埠上桃源项目年度营销方案的一部分，是基于年度营销方案而制作并执行的营销细案，该细案将于合作协议签订之后开始执行，如与楼盘推广节点不相符，可进行适当调整。具体执行如下：1、1
9、1月20日，踩盘报道：埠上桃源创意之最 （已执行）2、11月22日，图片专题：埠上桃源样板间曝光 （已执行）3、11月22日 在防城港住朋购友首页投放960*70通栏广告，价值 元，（已执行）4、12月6日，看房团网上报名平台启动，同时对埠上桃源项目所处的行政中心、商业中心、旅游文化中心等进行区域热点炒作，以“中心无价 置业首选”（暂定）为主题在论坛发帖，将行政中心区的各项优势以图文形式展现，并在各个QQ群进行传播，引发网友一起互动。5、12月8日，以“中心门户-埠上桃源即将开启海湾大城新生活”为主题，在论坛发帖引出项目引起关注，并利用Q群进行传播推广，引导购房网友一起互动。6、12月10日，
10、将埠上桃源项目经典户型、精美样板间以图文并茂的形式在论坛发帖并利用Q群传播推广。7、12月14日，发布埠上桃源开盘预告，并通过qq群进行推广营销，筛选看房团精准客户，并公布活动流程。8、12月14日，通过短信群发平台，在购房网友数据库中发布短信3000条9、12月15日-17日，由开盘预告而引发埠上桃源价格猜想，并引导购房网友进行价格大讨论，版主通过对埠上桃源项目优势进行分析对项目的品质、价格等进行论证，引导网友不偏离讨论话题10、12月18日，对埠上桃源项目进行开盘报道，并通过qq群和“南宁看房团”进行推广营销11、12月20日，制作埠上桃源开盘专题以及看房团后期报道，并通过qq群进行推广营
11、销12、12月23日，专访埠上桃源项目高层13、12月25日，发布埠上桃源采访稿，并通过qq群进行推广营销14、12月27日，由埠上桃源项目开盘热销引发质疑，以“楼市黯淡 调控不止，埠上桃源凭什么能热销？”为主题，以反问的形式推出讨论话题，然后以第三方的身份对该疑问进行解析，通过对项目的分析把话题引导到对项目利好的方向15、12月29日-31日，防城港三大项目PK，即埠上桃源、金海湾、龙光阳光海岸进行盘点，从内部配套、规划设计、园林、户型等方面对各个项目的优势进行大汇总、大评判，并引导购房网友一起互动讨论以上为现阶段的营销推广细案，时间延续近一个月，该阶段的推广结束之后，根据项目的营销节点及年度营销方案，另行拟定营销执行细案。
