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1、北京经典豪宅项目研究分析报告 2017.01,Contents,第一部分 中赫万柳书院（约16万元/m） 第二部分 骏豪中央公园广场ARMANI/CASA公寓（约17万元/m） 第三部分 泛海泛海国际泛海世家（约16万元/m） 第四部分 融创使馆壹号院（约10万元/m）,.中赫万柳书院,城市顶豪皇家园林旁的花园洋房,中赫万柳书院（城市顶豪皇家园林旁的花园洋房）,关键词提炼： 西二环 双料地王 皇家园林三山五园 首个LEED铂金认证 科技精装住宅 约16万元/m,中赫万柳书院|基本信息,中赫万柳书院|整体规划,项目板式建筑与点式建筑相结合,共有48种户型，标准户型为217，250，270，330
2、三居室，顶层上跃与首层下跃都是根据这四个户型演变而来。地上5、7层，地下统一为3层。临近颐和园，限高22米。,项目整体规划14栋楼 楼间距29-39米 完全人车分流 户型主要分五种，并形成上跃和下跃户型 层高 顶层阁楼（2.1m-4.7m） 标准层层高3.2m 车库层高：4.5米 面积区间：210-558 13栋楼为二梯二户，仅有12号楼是一梯一户,4栋5层板楼 间距29米,9栋7层板楼 间距39米,中赫万柳书院|建筑风格,德式极简主义风格、山顶灰瓦深色厚重,万柳书院采用德式极简主义风格，灰砖双坡悬山屋顶建筑，辅以铝板、原木格栅、石材、原铜等元素铸成建筑立面，用现代建筑手法勾勒出东方意境，原创
3、建筑，看似质朴，实则厚重，呈现出不寻常的百年建筑的恒久价值感。荷兰进口灰色的粘土砖，法国陶土瓦屋顶。,中赫万柳书院|立面材质,欧州进口材质，应用高新技术，确保节能环保,屋顶：人字形双坡屋顶，陶瓦材质，中间局部有天窗采光，并有太阳能光伏板，航空级金属钛拉丝工艺收边。,外立面墙砖：荷兰CRH Clay Solutions手工黏土灰砖，每个砖都有2个孔，与内墙完全拉结在一起，外墙可以达到90分贝的隔音。,玻璃：LOW-E三层双中空钢化玻璃，超强静音，防寒隔热,原木格栅：铝合金材质，防腐防花,法国曼宁家陶瓦，密度大，保温隔热，渗水率低,中赫万柳书院|园林规划,无中心园林，小面积园林分散布局，微观小园以
4、高大成树为主景,微景观园林景观体验，设计静、云、曲、涟漪等7个主题庭院 园林回填土深度达3.3米 全冠移植树龄30年以上的大树 遍寻全国将数百棵不同品类的老树全冠移值入园 超过600棵成树全冠移植入园、 树种选择500公里就近取材，使成树经过迁移仍能维持很高的成活率。 在城市核心营造如森林一般茂密静谧之景。,中赫万柳书院|园区细节鉴赏,中赫万柳书院|私属会所,清代行宫复建书院会所，将浙江金华一所缺乏保护的清代老宅望龙楼（本为迎接乾隆下江南而建）迁徙、复建于此，家具修复重现，260年红豆杉、香樟木的木质主材，配以恒温恒湿系统，重现清代盛世的建筑辉煌及现代书院气息的高端私享会所。,会所满足基本休闲
5、需求，会所面积3600平米，共分地上一层和地下一层，设有红酒屋、雪茄屋、艺术廊、书屋、茗香室、高清影院、星光泳池、瑜伽室、健身房、管家中心、儿童活动中心、私宴厅等休闲空间。,会所设有健康管理中心，以个人健康为中心，探索“生物、心理、社会”医学模式实践的有效途径，引进全球最先进的健康管理体系及合作伙伴，根据国人的就医习惯，集合西医、中医、心理、运动、营养、护理交处方疗法，完善医学链条中“预防、保健、诊断、治疗、康复五个环节，为客户提供全面的健康管理服务。以顶级社区医疗标准和家庭医生式的健康管理服务，帮助业主防范健康风险，引导健康生活方式，实现自我健康管理。,独特古建会所，不同凡响,中赫万柳书院|
6、会所实景鉴赏,中赫万柳书院|区域规划,335万平方米永久城市绿地，104万平方米中关村高端居住区 北京皇家三山五园、高等学府、高端商业聚集区，自然景观人文景观集大成区位。,万柳地区位于北京市西北部的海淀区，该区域周长10公里，总占地面积480万平米，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。根据万柳地区的规划、区域内以巴沟路为界，南部104万平方米用地建设为配套齐全的、舒适方便的新型高尚居住区，北部为占地335万平方米的城市绿地。,该区域北望绿地，远眺西山，近傍昆玉河，周围高校、文化单位云集，既拥有优美的自然环境，又极富独特的人文气息，经过多年的开发建设，已具备成熟的医疗、教育、商业配套
7、、公园和交通系统，成为中关村首席高端居住区。,中赫万柳书院|景观资源配套,行走于皇家三山五园中，近观颐和园全景,三山五园是北京西郊一带皇家行宫苑囿的总称，三山五园一般说法为万寿山清漪园(如今的颐和园)、香山静宜园、玉泉山静明园、圆明园、畅春园。三山五园始建于清康熙时期，兴盛于乾隆时期，在方圆几十里内建造了许多园林 , 园园相连 , 楼阁相望 , 成为中国历史上空前的庞大宫廷园林区 ，但大多园林在1860年第二次鸦片战争中被焚毁，现五园仅剩颐和园和圆明园。 2014年5月，海淀区政府在清代三山五园的旧址上建设了三山五园城市健康绿道，全长近40公里，市民可健走、骑行及在驿站休息。,香山,玉泉山,万
8、寿山,中赫万柳书院|交通配套,紧邻地铁口、四环路、万泉河快速路等出门即到，交通便利,巴沟路、万泉河快速路、万柳中路、蓝靛厂北路、长春桥路等织就立体交通路网；3公里直达中关村商务区，约一刻钟可达金融街，可快速抵达西单商圈；紧邻地铁10号线巴沟站，出行方便快捷。,中赫万柳书院|人文、教育资源配套,高等学府云集，北京独一无二区域； 北京传统优质学府区，拥有荟萃一生的教育资源，每个教育阶段都是顶级优质资源。,由于历史原因海淀形成了独一无二的高等学府集中的教育学区，书香、学院氛围浓郁，中国几千年以来形成的“孟母三迁”故事深入人心，是望子成龙、望女成凤的家庭理想居住地区。 万柳地区，与北大、清华等百年学府
9、毗邻，历史积淀的地脉、鸿儒云集的文脉与圈层齐整的人脉合于一体，造就了海淀这片独一无二特殊区域。,中赫万柳书院|商业、医疗资源配套,高端购物商场云集，业态丰富，规模巨大。 医疗配套齐全、三甲医院、综合医院、专科医院环绕。,万柳、中关村等区域聚集了大量的高端消费人群，因此附近的商业中心均规模巨大，业态丰富。临近万柳书院的主要商业有华联购物中心、欧美汇购物中心、金源MALL、燕莎友谊商城等高端商业。,西苑中医院、海淀医院、空军总医院、海军总医院、人民大学医院、海淀妇产医院、首都医科大学附属医院等；,金源MALL 燕莎友谊商城,西苑中医院,欧美汇购物中心,北京美中宜和妇儿医院,中赫万柳书院|户型分析,
10、项目所有户型均南北通透，部分做到三面采光，全部采用纯框架结构打造室内格局，内部无承重墙，无剪力墙，没有柱子，可以任意改动。在空间布局上，空间间隔不倚靠墙体，通过软性隔断手法实现功能分区，同时兼容超大一体化起居空间，减少过道面积，最大限度提升空间利用率和视觉感受。,中赫万柳书院|户型分析,谭精忠（台湾万柳书院室内设计） 1989年，成立谭精忠室内设计工作室，第二年，获意大利Tecnhotel Pace Interior Desigh Awards 优胜奖。在大陆知道的人不多，但在台湾知名度很高。设计风格无固定特色，根据项目特色体现出浓重的文化 和艺术品位。,代表作： 云门接待中心、 元大爱国西路
11、接待中心 长虹凌云接待中心、 天母紘珺接待中心 山妍四季接待中心、 山妍四季样品屋 荣耀世纪 广宏堂四季案 富邦777样品屋 上海北京西路21楼 长虹凌云样品屋 中悦夏宫样品屋 一品苑小户样品屋 隐哲样品屋 天母紘琚样品屋 圆顶世纪馆 橡树园样品屋 元大一品苑样品屋大户,中赫万柳书院|户型分析,为提升产品附加值，多数户型设置首层跃和顶层上跃户型 户型面积以207-350为主力，套数占比达到84% 从户型来看，平层3居套数最多，套数占比86%，四居比重较低 复式的下跃户型有39套，占比约为12%。,中赫万柳书院|户型分析,A户型 【三房两厅两卫二厨】+保姆间 建面217 套内175 使用率80%
12、 优点： 私家电梯独立入户 明厨明（主）卫、 客厅主卧均朝南、中西双厨 交通面积小，配置保姆房和洗衣房 缺点： 客厅开间4.6米，尺度感不强 仅有主卧南向，次卧均朝北 餐厅采光欠佳 公卫为暗卫、阳台面积小 次卧非套房设计,产品特色：建筑面积217，赠送率4%。 2梯2户，南北通透，但不能做到全通透 客厅开间不大，餐厅和客厅一体化后面积超大，占比过高，致使其它空间略显狭促 空间布局全理，过道面积少 仅主卧室为套房。,赠送电梯间,北,中赫万柳书院|户型分析,A户型：实楼样板间（5层）,中赫万柳书院|户型分析,C1 顶层上跃户型 建面277 套内222 优点： 分梯独立入户 明厨明卫、 客厅、主卧均
13、朝南、双套房 客餐厅中间设独立阳光房房 配有保姆房、工作间 缺点： 厨房动线不合理 中间有花房后客厅尺度感不强,次卧设计为 套房,客厅、餐厅中间设计 阳光房,赠送电梯间,北,中赫万柳书院|户型分析,C1 顶层上跃户型：实楼样板间（7层）,中赫万柳书院|户型分析,D1户型 建面321 套内267 优点： 分梯独立入户 明厨明卫 客厅、主卧均朝南 独立书房、阳光房 配有管家房、工作间 缺点： 餐厅采光不足 中间设书房和花房后，客厅餐厅不连通 空间尺度感下降 厨房动线不合理,中间 设书房,客厅、餐厅中间设计 花房,中赫万柳书院|户型分析,D1户型：实楼样板间（5层）,中赫万柳书院|精装标准,LEED
14、铂金级认证,国内首个按照LEED铂金级认证标准打造的健康住宅,LEED认证是目前在全球各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，而铂金级认证是LEED认证的最高级，被誉为建筑界的“奥斯卡”，在全世界范围内仅有5%的LEED铂金认证项目，含金量极高，目前全国范围仅有59个项目获此殊荣。,中赫万柳书院|精装标准（外报20000元/m）,厨房家电和卫生洁具采用世界一线奢侈品品牌,智能化系统,中赫万柳书院|精装标准,Honeywell新风过滤系统 平均每小时换气一次,斯坦德PTC空气加湿系统,RGF美国艾洁弗空气净化系统,霍尼韦尔电磁网静电除尘系统,
15、吉博力同层排水系统,空气除尘系统 空气净化系统 空气加湿系统 中央软水集中处理 分户水源过滤净化,净化系统,PM1.0,过滤99%，过滤后空气非常纯净，为目前顶豪产品最高级别。,中赫万柳书院|精装品牌,美国雷帝隔音垫,CRH Clay Solutions墙砖,世界品牌立面和隔音材质，打造非凡建筑质量。,法国曼宁家陶土瓦,德国Biffar入户门,中赫万柳书院|精装细节,大堂面积30余平米，门口设置落地式台式可视对讲，每个单元设置物业管家1名为业主全面服务。 一层大堂入口处采用马斯诺石材，仿羽毛状，石材独特。 公共区户外用拉丝铜圆柱搭出悬挑屋檐，圆形铜柱，形成宏大气势。,预留名画悬挂空间，隔墙采用
16、石英砂材质，美国易通加气块砖，单点可以承重60KG。,房间内材质和色彩展示。,每个房间单独设置空调开关和液晶显示屏式灯具开关。,中赫万柳书院|营销推广,推广方式 项目围挡 项目官网 微信公众号 圈层营销活动 外联渠道：丽兹行、搜房、链家、中原等所有渠道都有合作，合作渠道与销售人员自由合作，分成佣金为0.5%；项目自身联动区域内持有高端资源的销售人员，与销售人员自由合作。,推广主题颐和园旁的万柳书院,中赫万柳书院|客群特征,客群来源：多为地缘性客户，以现居海淀，西北三-四环人群，红色背景二代、三代为主，部分为中赫钓鱼台7号老业主。 置业目的：主要购房目的为自住，作为城市内的第一居所，纯消费住宅，基本没有投资为目的的客户。 置业定位：终极改善，别墅改善，部分客户表示住够了别墅，觉得公寓住着更方便。 从事行业：客户从事的行业有IT、金融、房地产、私企业主、
