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1、武汉沌口工业总部基地项目 定位策划报告,二、区域属性分析,三、市场综合分析,五、项目综合定位,六、项目开发策略,报 告 目 录,一、策划定位背景,七、相关附件内容,四、工业园地产特点,一、项目执行背景,1、地块区位与规划指标,2、产业分布与发展规划,沌口开发区品牌企业分布,武汉新区发展轴向规划,3、区域周边新项目发展,二、区域板块属性,1、沌口产业基础,2、沌口规划发展,2009年，开发区规模以上工业总产值1101亿元、工业增加值332亿元，财政收入104亿元， 2010年，开发区工作目标，1200亿元产值、120亿元财政收入、180亿元固定资产投资。,从一般制造业向先进制造业转变，从加工制作
2、环节向“微笑曲线”高端转变，从二产业为 主向二三产业并举转变。做强先进制造业，打造具有强大竞争力的汽车、电子电器支柱 产业集群和新材料、新能源等优势产业集群。突破性发展现代服务业，大力发展生产性 服务业、消费服务业和公共服务业，形成南部军山休闲娱乐、沌口北部综合商贸两大 功能区，构筑开发区“南娱、北贸、中造”的现代服务业战略空间布局体系。,3、沌口产业转型,4、总部中心规划,建设内容 以四新组团为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务 区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发区总部经济中心。集中建设为总部 企业直接入住的多功能、规
3、模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、 生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。 对象及重点 包括国际性、全国性和区域性的企业总部；国内外大企业的管理中心、研发中心、制造中心、采购中心、 投资中心和营销中心等职能性总部等。重点引进与汽车、电子电器、先进装备制造、能源环保、现代物流 等产业发展相适应的总部企业。,沌口总部经济中心规划需要政府与企业进行有效的区域营销推广。,中部地区中心城市地位确定 2010年3月武汉市城市总体规划通过国务院正式批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由以往的“我国中部重要的中心城市”，上
4、升为“我国中部地区的中心城市”。两字之差，意义大不相同。,1、武汉市总体宏观经济分析,中部崛起 2004年,两型社会 2007年,1+8城市圈 2008年,中部地区中心城市 2010年,GDP1435.84亿元武汉排名第十三,GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高,3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1,GDP首破4500亿元，增长13%,拉动内需,产业转移 2009年武汉市GDP超过4500亿元，同比增速超过13%。其中，固定资产投资达到3001亿，增长33.3%。 为GDP作贡献的另一项重要指标是工业增加值。据了解，2009年，全市规模以上企业达到1306家，其
5、工业增加值为461.49亿元，同比增长27.6%，占全省比重10%。其利税总额突破百亿元大关，达到116.79亿元，同比增长36.6% 只有拉动内需, 承接产业转移巩固中部地区中心城市的地位方面更有说服力，在保障民生、市民共享发展成果方面有更强劲的实力。,投资环境的改善,武汉已为冲刺做好准备 武昌站和汉口站的改造成型、武汉站的建成、武汉天河机场三期工程的陆续完工、京广高铁的修建和武汉连接合肥西安等东西向铁路的建成，随着阳罗港口的建成，武汉将成为中国最重要的交通枢纽。 武汉地区所聚集的高等院校及科研院所，在全国排第3位。多年的产学研一体化发展，已令武汉具有较成熟的成果转化机制和创业文化。 城市景
6、观、旧城改造等方面比往年也加大了力度。,结论: 天时、地利、人合具备,武汉未来经济发展广泛看好,在未来10-20年中,必然跻身全国一线城市的行列,再显”大武汉”辉煌。在未来的经济发展趋势下，国、内外集团企来将争先抢驻武汉。 沿海要转型，上海已唱罢退场，天津是报幕员，成渝是前奏，长沙是混音，武汉必为主旋律!,占地面积：300亩 建筑形态：多层（3-5层） 销售价格：3000元/平方米 产品定位：以光电子、生物为主的研发型产业集群。 配套资源：30000平米高尔夫练习场，满足客户休闲健身需求；800平米高级会所为客户提供高 尚交流平台；配套食堂、超市、运动场、满足员工生活需要。,东湖高新国际企业中
7、心,国际企业中心集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体，致力于专业化集群化地为企业提供一种 全新的园林式庭院型模块化可持续发展空间。它不是闹市中心的摩天写字楼，也不是纯粹的标准化厂房， 而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗。国 际企业中心所有建筑均不超过五层，外观方正大气，立面简洁流畅，造型独特，风格现代，形象厚实稳重 而又不乏灵韵，建筑内部空间为模块式组合，大开间柱网式结构便于灵活分隔，,在科技园的建设中引入城市功能，让城市的商业、文化、休闲、居住等元素延伸到科技园区，与城市进行 互动，使科技园区成为具有浓郁城市氛围的科技新城，开创科技
8、精英的城市化生活。国际企业中心具有低 建筑密度，低容积率，高绿化率，环境雅致的特点。国际企业中心建筑密度仅为30%，容积率为0.92，,建筑面积：22万 销售价格：3200元/平方米（预期） 产品定位：高科技研发、光电子信息、生物、医药 建筑形态：多层办公楼、商业服务中心、体育中心、公寓 配套资源：中央商业广场、员工餐厅、银行、邮政、咖啡厅、网球场、超市、小型影院、 体育中心、高档物业管理解决企业入驻的后顾之忧。 客户对象：主要为大型公司总部基地，中小型高科技企业，以办公研发为主，无 噪音，无废气排放的轻型工业生产为辅。,光谷芯中心,位于武汉科技新城核心地段，紧邻富士康、中芯国际、三一重工等知
9、名企业，高新技术产业氛围浓厚，上下游产 业配套资源丰富。作为东湖高新地产第四代标杆之作，凝聚了目前建筑工业最为先进的设计理念，提倡绿色办公， 绿色无烟生产、研发、办公、中试整体设计思想为，融物于景，天人合一，既保证整体景观设计的舒适性，又保 证整体工业园的实用性，为入驻企业提供最大的工作休闲和办公享受。 产品形态丰富多样，囊括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、商务设施，总规划面积22万米；光谷芯中心将 发展成为南光谷集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心。,建筑面积：81793平方米 销售价格：4000元/平米 物 业 费：1.5元/平米/月 建筑形态：小高（12层）、高层（18
10、层） 产品定位：软件产业、中国服务外包产业、金融后台服务中心 入驻企业：微软技术中心、IBM、EDS、HP、日本ID、台湾群茂科技、安防科技、海天、中国 华为、中地数码、华工达梦、亚芯微电子、东湖软件、通达信、中科创新、北大青 鸟、软通动力、博彦科技、江通动画等众多知名企业,光谷软件园,建筑面积：58万方 物 业 费：1元/平米/月 建筑形态：多层、高层（18层） 销售价格：商铺起价为5000元/平方米，均价为5500元/平方米； 独栋办公楼均价为4000元/平方米。 产品定位：现代制造、光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工、汽车贸易。 配套资源：运动场所、金融网点、5000平方米
11、体育运动馆、员工餐厅、第一广场等全面配套。,卓尔第一企业社区,第一企业社区，该项目传承美国硅谷产业办公规划精髓，倡导独栋办公和生态办公， 致力于为智力密集型企业量身打造，集产业、研发、办公、物流、会展于一体的高级 商务花园。秉承“升级服务就是升级财富”服务理念，与政府共同搭建企业最佳发展平 台。实现国内外市场经济的信息整合、互动，达到国内外企业峰会能动的良好释放效 果，成为优势企业树立形象的第一标志。项目总规划3000余亩，一期400余亩已经建 设完成，吸引国内包括步步高、夏新、中体、耀华玻璃、维京科技、莫奈景观、分众 传媒等100余家知名企业入驻，成为中部地区首个总部基地践行者。,武汉国际企
12、业公园-中部慧谷,建筑面积：116965平方米 销售价格：均价为4500元/平米 物 业 费：2-2.5元/平米/月 建筑形态：多层 产品定位：产品展示、销售、信息交流、综合服务及商务办公 入驻企业：江汉油田、中百仓储、中冶中南局、武汉有色金属投资有限公司、众一投资担 保公司、方正装饰工程公司 、法联实业等多家企业 。先后有200多家企业认 购，入驻行业包括物流、服装、科技、能源和电子等产业。,汇丰企业总部,汇丰企业总部，颠覆传统办公理念，首创“三低一高”办公物业模式-低密度、低容积率、 低楼层，高绿化率，将“以人为本”的理念真正引入办公建筑中，低密度、花园式办公环境。 汇丰企业总部以智能化、
13、低密度、生态型的总部楼群，打造新派企业商务花园的物业模式， 形成集研发、中试、办公、展示、商务于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好 的中枢式运营管氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级 辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。,建筑面积：260000平方米 销售价格：写字楼均价6000元/平米 商务区独栋8000元/平米 物 业 费：商业3元/平方米/月 写字楼8元/平方米/月 建筑形态：高层（16层） 产品定位：区域型CBD，甲级写字楼、高档商业街、高级酒店公寓及五星级酒店 入驻企业：金融银行、电视台报纸、物流运输、机电、商贸、餐饮等行业
14、入驻,武汉沌口东合中心,位于武汉经济开发区，占地163亩，总建面约26万，是集5A写字楼、国际商务区、五星级酒店及会所、 酒店式公寓、经济型酒店、综合服务区于一体的CBD项目。甲级写字楼约15万，国际商务区约2.5万 ，五星级酒店及会所约2.5万，酒店式公寓约4.0万，综合服务区约1.5万，经济型酒店约0.5万。,一期商务区效果图,武汉天润汽车产业园,武汉黄金口科技企业孵化基地,项目整体规模用地面积600亩，一期开发用地面积约350亩。产业基地将依托沌口汽车产业，建 成集高科技企业，汽车电子，光机电一体化，汽车零配件产业孵化，生产和研发的重要基地。 孵化器大楼是黄金口都市工业园的标志性建筑。总
15、用地面积2.37万平米，总建面4万平米， 设计为南、北两幢塔楼，具备研发办公、会务、餐饮、商务等综合服务功能。北楼12层， 南楼20层。大楼单层面积1000平米，可提供40-200平米的办公区间，供入孵企业选择。 销售价格：均价3500元/、租金15-18元/月。 入驻企业：苏泊尔、金牛、百威、黄鹤楼、亚太、佐尔美、福达等品牌企业企业入驻,武汉国际汽车城（拟建）,项目地址：武汉市汉阳区升官渡 占地规模：90亩 建筑面积：16万平米 容积率：2.67 项目进度：前期初步概念方案阶段,沌口工业园项目特点,标准化厂房与基础设施、适合大规模制造项目与企业。,产学研一体化，追求资源整合，对办公环境要求较
16、高，注重集合性与门类细分,产研发一体化，追求资源整合，兼顾写字楼与厂房的优点，生态办公与完善配套,研发中试营销物流一体化，追求资源产业集群化，生态办公与完善配套，开放办公平台追求商务展示性,1991-1995,2000-2002,2002-2007,2007-2010,粗放型,集约型,精细型,工业园地产项目主题高度横向整合与垂直细分,发展历史与趋势,政府推动,市场推动,发展模块细分,开发企业资源,项目产品开发分析,概念提出-园区规划-建筑规划设计-景观规划。 低密度、中低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内 为规划有序的写字楼或少量厂房的有机组合；是提高生活 质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。,硬件层面：工业写字楼+若干内部系统资源配套 包括商务、商业、会议、居住、物流、酒店、教育等,软件层面：政府系列化的相关配套鼓励支持政策与措施,要求功能齐备，发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域 的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使自身变成一个与
