《2019沈阳越秀区域房地产项目分析及星汇云锦南塔项目提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019沈阳越秀区域房地产项目分析及星汇云锦南塔项目提案（83页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、越秀星汇云锦南塔项目提案越秀星汇云锦南塔项目提案 探讨思路 核心策略 如何逆转 营销执行 兵贵神速 综合分析 比分3 作为豪宅产品，竞争力差 同层定价差别大，损失大 A 180平 B 139 C 150 某项目户型150某项目户型154 某项目户型136 130平以上城市户型基本特征： 一、至少3个南向窗户，基本为南客厅、双南卧室，面积越大，对南向的窗户要求越多； 二、南北通透性要求，大面积不通透的户型，接受度差，很难消化。 其次【产品】突破 专注的力量 参考户型 一、面宽29米，决定南向可有8个南窗； 二、基底465平米，3户，平均每户155 ，每户不能分配到3个窗户。基底面积465 29米
2、 本案户型如何合理划分？ 其次【产品】突破 专注的力量 户型建议 一、保证大面积户型南向的窗 户数，保证大面积的竞争力； 二、增加两个北向小户型，豪 宅园区内的小户型，消化比较 容易。 三、面积多种组合 70+70+160+165 70+70+150+175 A B C D 价格，再次突破 再次【价格】突破 价值的力量 区位价值34%品牌价值 16% 产品价值50% 项目 自然 环境 城市 印象 综合 配套 升值 空间 地段 环境 交通 状况 开发 商品 牌 物业 服务 项目 规模 产品 规划 园林 景观 建筑 密度 建筑 外观 产品 面积 段 产品 附加 值 自身 配套 整体 评分 修正 系
3、数 修正 后价 格 裸房价 格 参考 权重 权重 6%4%5%6%9%4%10%6%5%8%4%5%6%8%6%8%100% 万科柏翠 园 100110110110110110130120100120110100110120120110 113.7 1.00160001600010% 保利康桥 110120110110120110120110120120120110110120110100 114 1.00120001200015% 华润奉天 九里 120120110120120110120110120120120120110120120110 117.1 1.08500850035% 河畔公
4、馆 11011011011011011010090100110100110110110100100 105.5 1.009700970010% 银河丽湾 120110110110120110100100100110110110110110110110 109.4 1.0090001300010% 世茂五里河 110120120110120120110100100100100100100110110120 109.6 1.0010000100005% 华润悦府 11012013012013013012011010011090100110110120120 115.2 1.001700017000
5、5% 嘉里中心 110120120110120120110100100100100100100110110120 109.6 0.7012000170005% 中粮隆玺一号 120120110120120110120110120120120120110120120110 117.1 1.0015000150005% 综合加权 113.5 10945 本案 1001001001001001001001001001001001001001001001001009600 根据市场资料，运用权重比较法，本案价格为： 9600元/ 再次【价格】突破 价值的力量 大逆转，务必确保一战成功 在保证定位准确、
6、产品力较强的前提下，讲究价格策略？ 价格策略寻找合适的价格切入点 建立绝对的性价比优势，使价值得到喷发性释放 本 案 操 作 风 险 提 示 宏观市场 竞争牵制 本案属性 价值稀释 传播稀释 未来存在较大不确定性 同类产品上市量大，威胁较大 临二环、临街，产品相对较弱 品牌价值如短时间不能转化为销售 ，则会被稀释 未来各项目可能会加大广告投放， 传播期越长效力越低 风险控制要求 本案必需 快速去化 定位准确 一击必中 价格策略 策略下的价格研讨 正常售价9600元/， 根据策略，为保证绝对优势，产品须要快速入市， 快速销售，所以价格须要低于市场5%， 即9600元/ （1-5%）=9120元/
7、。 定价稳妥技巧 正式开盘前，只释放价格区间。让上下都够得着。 比如10000元/17000元/ 视客户接受程度开盘前最后定价调整 测试价格与客户接受程度的技巧 多次发放代金卷 营销创新，再次突破 “圈子营销”的企图目的 “带所有的朋友来看房 ” 第三部分 营销执行 兵贵神速 推售策略与推广执行 推售策略 1112 蓄客阶段认筹阶段 开盘+加推阶段 910 临时售楼处开放 售楼处、样板间开放开盘 平稳销售阶段 项目节点 加推 推售策略 2#3# 4# 6#5# 2-6#五栋楼共计约可售面积约6.5万平，约400套。 首批推售：2#、3#楼临二环最近，建 议首推，进行团购、内部消化； 其次推售：
8、推出位置相对较好的5#、 6#进行开盘热卖； 再次推售：根据积累的客户量，推出 面积更大的4#楼，补充货源，产品提 升。 时 间6.109.89.99.1010.510.610.7-11.1711.1811.19-12.31 营销 任务分 解 推广蓄客开始认筹推广蓄客开盘二期产品加推加推顺销 1700组400组500组100组300组 首开加推顺销 开盘日期10月6日11月18日 来电客户4000组1000组500组 到访客户2100组600组300组 认购套数210套65套 签约套数160套40套30套 转化率76%61.5% 销售额2亿0.65亿0.35亿 总计销售额3亿 月份到访客户成交
9、套数销售额 6月200组 7月300组 8月300组 9月800组 10月1000组160套2亿 11月300组50套0.65亿 12月100组20套0.35亿 总计3000组230套3亿 总体目标任务分解 目标分解 3亿回款计划，销售约230套，约3.5万平。 到访成交率约为14:1 推广执行 媒体推广 “路上”户外道旗、LED、广告牌 “家里”彩信、电子报、 DM直邮 “工作区域”报广、微博、电梯框架广告、写字间视频 渠道拓展 重点企事业合作 高端消费场所 高端会员俱乐部 信息公示 形象宣传 推广部分 和平及沈河重点区域，电梯框架广告、 写字间视频、DM直邮等全面覆盖 户外路旗+LED+广
10、告牌：青年大街、市府广场等主要交通干道 媒体推广 微博、彩信、电子报等持续投放 短信形式：彩信、翻页电子报 发送人群：项目来访来电客户及下列几种 客户 1、法人代表或股东成员：公司经营在5年以上； 2、高级轿车车主：拥有30万以上轿车的车主； 3、特定储户：银行存款100万以上； 4、重点企业中高层管理人员； 5、特定行业、特定商圈人群：医疗行业，教育行业，贸易行业，百货行业， 金融行业等； 6、高端商务娱乐人群：长期集中在高尔夫球场、娱乐会所消费的商务人士； 7、中心城区老社区业主、高端商场会员。 媒体推广 民间协会组织 高端俱乐部成员 高端消费场所 如：辽宁省青年企业家协会，省市侨联等 如
11、：高尔夫俱乐部、骑乘俱乐部、汽车4S店等 如：五星级酒店、顶级商场、高端餐饮休闲娱乐等 客户主场体验 圈层活动组织 企事业单位合作 渠道拓展 企事业单位合作 赞助企业工会活动 合作目标：银行、盛京医院、东大、领事馆、 房产局等。 活动形式：联合单位工会组织联谊、比赛等活 动，借此宣传项目。 推广：合作企业内刊宣传、活动现场物料发放 、礼品发放。 走出去 请进来 助力媒体活动，实现双赢 渠道拓展 嫁接公益性活动，名利双收 邀请企事业单位到售楼处，举办活 动 合作目标：银行、盛京医院、东大、 领事馆、房产局等。 推广：合作企业内刊宣传、活动现场 物料发放、礼品发放 企事业单位合作 走出去 请进来
12、渠道拓展 1、高端商场_内刊广告/物料陈列/会员邮寄DM 沈阳：卓展购物/万象城/久丽百货等 2、高端休闲娱乐餐饮_零钱袋/物料陈列 洗浴：金碧海洋之星、名都、希尔斯池典、金帝、盛世桃源等； 高端餐饮：潮州城、陶朱公馆、梅龙镇私房菜等。 3、高端俱乐部_零钱袋/物料陈列/会员DM 高尔夫球场：盛京高尔夫、金石滩高尔夫等 骑乘俱乐部：骑士跑马场等 4、五星级酒店_酒店刊物（进客房) 沈阳：万豪、喜来登、凯宾斯基、皇冠假日 5、豪车4S店_物料陈列/客户DM 宾利、奔驰、宝马、保时捷、雷克萨斯等 6、航空渠道_航空杂志（广告/软文） 点位：沈阳、大连、长春、哈尔滨机场出港航班 7、银行VIP客户_
13、 DM/物料捆绑/物料陈列 招行、兴业、浦发等国内银行VIP客户 东亚、汇丰、大华等银行的大客户 高端圈层渠道拓展 活动主题：星汇云锦，龙脉传奇 活动时间：2019.6 活动地点：销售中心 活动对象：主流媒介、地产界名人、越秀忠实客户、项目意向客户（100人） 活动形式：租两辆敞篷豪华观光巴士，用项目VI元素与皇家、龙脉符号相结合装饰观光车，从故宫始发， 一路探寻龙脉动线，车上有资深历史学家讲解，最后至项目销售中心，即龙脉关节之一天坛。并在销 售中心举办满清文化文物艺术展，配以高级冷餐、小型音乐会。 活动目的：越秀两项目均占龙脉一线，与皇家渊源甚远，通过此追溯活动，让越秀与龙脉关系更能让大众
14、所知，提升项目附加值。 活动部分 活动主题：星汇云锦销售中心开放 活动时间：2019.9.9 活动地点：销售中心 活动对象：主流媒介、地产界名人、越秀忠实客户、项目意向客户（100人） 活动形式：1-根据销售中心特点，每一层设置精品互动区，展示销售中心品质、功能。 2-与市内主流媒介、红十字会联合举办捐赠仪式，向市内育幼院捐赠善款。 3-高端红酒品鉴会。 活动目的：项目与品牌展示，慈善捐赠仪式造成事件效应，提升品牌知名度，美誉度。 活动主题：“福满星汇，云锦天成”百名高僧祈福盛典（开盘活动） 活动时间：2019.10 活动地点：销售中心 活动对象：意向客户、主流媒体（400人） 活动形式：在项
15、目销售中心外搭建模拟天坛，开盘前，所有认筹客户集中至此，百名高僧诵经祈福，寓意 项目、客户一切安好。凡参与客户均可得到高僧祈福的纪念品一份。 活动目的：开盘之日举办此活动，让客户坚信项目与龙脉紧密相连，福祉天高，坚定客购买信心。同时造 成事件营销，扩大影响力，知名度。 提振区域信心 打破价格瓶颈 品牌强势落地 拉近心理距离 += 九五团= 龙脉传奇+祈福盛典= 全城联动+千名经纪人大会= 量身定制越秀电商解决方案 线上:品牌整合营销 3种电商操作模式炒人气九五竞拍、专题页展示，全民联动 1 条新闻线树品牌系列龙脉与越秀产品及服务品质专题报道 新浪乐居、百度乐居、微博、Q群（论坛）、EJU购房网 5 平台整合推广 线下：渠道造势实现销售 全城拓客 全城联动 资源拓客 强势CALL客 千名经纪人大会 引爆全民营销 配合密集渠道内宣传 Off on 奠定越秀区域市场地位 优势资源+专题新闻 精准锁定越秀意向客群 百度乐居 首屏 首位 2/3展现区域 百度乐居 品牌专区 百度乐居页面广告 以事件引发越秀微影响 新浪微博 官博维护+微博活动+ 微直播 针对越秀活动等线下活动 进行微博全程直播，并通过微博有奖转发，引发全网民热议 图文并茂，利用微博快速扩散 “九五团” 参与团购，享受折扣9.5折 “九五团”配合“九五大宅”概念，打破价格瓶颈！ Off line CAL
