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1、包头市商业市场市场青山区域房地产市场 深度研究分析报告,（上）,整体调研说明,本次调研需要解决什么问题,YES or NO的问题 我们是否需要进驻包头市场？ 进驻包头市场是否要选择正翔国际？,HOW的问题 如果进驻包头正翔国际，将在项目中扮演什么样的角色？ 如何才能适应当地市场，凸显自身优势，在与其他商业项目的竞争中赢得先机？,1,2,调研目的：首先对城市整体现状进行了解，包涵经济发展、人口、交通、规划等等，摸清城市发展前景，进而了解包头主力消费人群购物偏好及需求；其中包括餐饮、娱乐、购物等消费细项涉及到消费习惯、品牌认可、消费能力、消费倾向等，为新世界进驻包头提供客观详细的市场数据支持 调研
2、内容：除消费者调研外主要包括宏观市场调研、项目所在区域调研、各大商圈及重点项目分析、消费者调研等等 调研规模：以青山区及昆都仑区为主，覆盖包头五大重点商圈，消费者调研问卷份数为2000份 调研人群：以重点调研区域内的居民、各大商圈的消费者为主 调研方法：问卷调查法、座谈访问法、实地观察法等,整体调研说明,调研目录,宏观市场调研分析,首要问题：包头是个怎样的城市？,城市形象,城市地位,经济发展,人口情况,城市规划及 交通,包头，内蒙古第一大城市,城市地位,宏观市场调研分析,内蒙古自治区人均GDP第一城市,内蒙古自治区最大的工业城市,包头，内蒙古重要资源城市,与呼市、鄂尔多斯共同组成金三角城市群，
3、领跑内蒙内蒙古经济，作为“西部经济区”的核心和引擎，其战略区位优势凸显,呼包鄂金三角城市群核心城市，综合经济实力强劲,金三角城市群的重大意义,宏观市场调研分析,内蒙古自治区11% 的面积,全省28%的人口,全区55%的经济总量,57%的地方财政收入,呼包鄂金三角城市群对内蒙整体发展的带动作用毋庸置疑 目前自治区正抓紧制定和完善呼包鄂一体化规划， 呼包鄂城市群已经列入国家主体功能区规划的重点开发领域,包头在金三角城市群中的优势,宏观市场调研分析,经济发展的 “火车头”,经济总量继续领先，经济圈核心 2011年包头GDP产值3005亿元，超过3000亿大关，经济增长速度远超全国水平，可达到16%,
4、城镇居民收入水平居前 人均可支配收入全内蒙省排名第一达29628元 ，高于呼市与鄂尔多斯两市，仍处于领先位置。未来极有可能突破3万元大关,重点产业优势明显 六大产业基地。 铝业和稀土与呼、鄂两市重点产业相错位，装备制造和钢铁是包头传统的优势产业，煤化工产业与国际、国内市场紧密衔接；电力产业基地的风能电力部分有效避免与呼、鄂两市的煤炭业竞争，同时缓解了呼、包、鄂区域经济的运输压力 包头服务业侧重发展的是呼、鄂两市未列入重点的餐饮业，独树一帜,资源及工业基础雄厚 包头虽然在煤炭、石油等矿产资源的储量方面不如鄂尔多斯市，在交通运输方面不如呼和浩特市 但综合考虑到矿产、水、土地及旅游资源的情况，包头市
5、经济发展的资源与基础环境仍明显优于呼、鄂两市。,包头城市化率已超过80%，进入到高速增长期 城市范围不断扩大，基础设施完善，拉动房地产市场发展，城市配套建设需求急剧增加,包头城市化水平,宏观市场调研分析,包头城市化水平的提高带来了人口的增长和资源利用率的提升， 而城市空间的扩大也对房地产开发和配套商业开发提出了更多需求,包头城市交通,宏观市场调研分析,发挥 “承东启西”的区位优势，为紧密融入京津冀都市圈，带动呼包鄂一体化发展，巩固提升中部经济区核心城市的地位奠定基础,呼包高速公路只需约1.5小时就可以到达呼和浩特。 110国道贯通全市，可以通达呼和浩特、银川等地 包茂高速，起点包头终点茂名，目
6、前部分地段建成通车,运营航线16条，通航城市19个(北京、上海、天津、广州、深圳、西安、南京等） 年旅客吞吐量100万人次以上,全市公路总里程达到6739公里 客运出租车6004辆 未来城市道路等级不断升级,拥有包头站和包头东站两个火车站 呼包鄂三市间也将形成1小时经济圈 未来集包第二双线，将与在建的张集铁路、京张铁路一起形成京包间快速运输通道,包头城市交通,宏观市场调研分析,包头市私人客车年均保有量增速约为25%，说明随着城市经济发展居民生活水平不断提高，促进了消费,（数据来源：包头市交通管理局数据统计）,人口分析,宏观市场调研分析,包头市近几年人口保持缓慢增长态势，年均增长4万人左右 城镇
7、人口占比达到80%，城镇化水平不断提高,人口基数稳定增长，城镇化率的提高推动消费能力提升,（数据来源：包头市历年统计年鉴、2010年第六次人口普查数据）,人口分析,（数据来源：包头市国民经济和社会发展统计公报）,项目位于青山区，毗邻昆区，消费人口基数大， 人口密度最大，可提供充足的消费力,包头市人口主要分布于三个市区昆都仑区、青山区、东河区； 项目所在青山区人口密度最大,宏观市场调研分析,（数据来源：包头市历年统计年鉴）,人口分析,宏观市场调研分析,自2005年至今，青山区保持的稳定的正向人口净增长，区年均净增长人口约为2000人,（数据来源：包头市历年统计年鉴）,人口分析,宏观市场调研分析,
8、人口基数较大，近年人口净增长增幅趋缓，新增人口较少,（数据来源：包头市历年统计年鉴）,第三产业从业人口比重较大，且逐年增势明显， 区域整体平均工资水平较高,宏观市场调研分析,各产业人员分析,2011年GDP超过3000亿元，各年年均增长率超过16%， 远高于全国8%-10%的平均水平 高速增长的社会生产总值为包头商业发展提供有力保障,宏观市场调研分析,宏观经济概况,（数据来源：包头市历年统计年鉴）,社会生产总值,（数据来源：各城市国民经济和社会发展统计公报）,选取包头周边五城市对比分析，位列周边城市第三，内蒙古第二 城市经济发展飞速，位列前茅,宏观市场调研分析,居民收入与支出,（数据来源：包头
9、市国民经济和社会发展统计公报、包头市政府工作报告）,居民收入的高速增长直接带来高消费支出，推动包头零售市场发展,宏观市场调研分析,包头市近年来人均收入稳定增长，城镇居民收入已经接近人均3万元，农牧民收入也突破万元； 社会消费品零售总额增长速度保持在年均16%以上,（数据来源：包头市历年统计年鉴）,社会消费品零售总额,（数据来源：包头市国民经济和社会发展统计公报、包头市政府工作报告）,包头人均收入水平及人均零售额均达到西北主要城市第一，社会商品购买力相当强劲，消费水品高，消费需求大,宏观市场调研分析,多中心： 即以阿尔丁广场区域为核心的行政、商业、商务、金融中心和以建华路东侧区域为核心的商务中心
10、构成城市的两个主中心； 带状组团：通过东西向快速路和组团间联系的主干道系统引导建设昆区青山组团、九原组团、东河组团及西部工业组团、东部工业组团。,城市规划发展方向,宏观市场调研分析,包头市未来发展向东南，本项目区域是必经之地， 承接城市发展带来的红利，具有时代性和必然性,包头市城市总体规划纲要（20062020）,十二五期间，规划建设集包第二线、包满铁路和包鄂城际铁路 到2020年形成以“十”字型高速公路为主骨架，以一级、二级公路为干线，以三级公路为联络线的四通八达的干线公路网 由结构性主干路共同形成包头市“五横八纵”的城市路网骨架，人均道路面积达到15平方米 2015年地铁1号线土建工程建设
11、竣工，其横跨昆都仑区,地铁 1号线,宏观市场调研分析,城市交通规划,包头是西北地区的交通核心位置。交通网路四通发达，高速公路网密集 轨道交通途径正翔国际项目南侧，内外联通出行更加方便便捷,小结,包头是个经济蓬勃发展，居民人口基数增多， 城市建设及居民生活水平均稳步提高的城市 在中国西北经济圈中具有重要战略意义，城市发展空间巨大,宏观市场调研分析,解决问题一,宏观市场调研分析,问题一：新世界是否要进驻包头市？,答案是YES 新世界进驻包头将完成又一重点省市布点，扩大全国市场占有率,内蒙古尚无新世界集团布点,包头为内蒙古经济发展核心区域,辐射大西北，城市影响力大,联动呼市、鄂尔多斯，蝴蝶效应凸显,
12、调研目录,区域市场调研分析,区域重点物业调研范围,区域市场调研分析,以项目为圆心，分别向东西南北方向各延伸1.5-2公里范围进行调研， 北至团结大街、南至友谊大街西至阿尔丁大街、东至劳动路,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,B,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,B,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,B,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区域住宅市场调研,区域市场调研分析,区
13、域住宅市场调研小结,区域市场调研分析,预估周边居民数量 约为16万人,包头素有卖在昆区，住在青山的俗语 因此青山区的住宅面积较大，也能提供充足的消费人群,项目位于青山区，住宅楼盘密集，新增项目较多，且销售情况良好 住宅区档次多样，虽包含老旧小区，但近年新增项目档次逐步提升，购买人群多为高收入者,区域市场调研分析,包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道 钢铁大街两侧，通达性和昭示性较好,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,本案,1,区域市场调研分析,1,2,4,3,区域写字楼市场调研,区域市场
14、调研分析,1,2,4,5,3,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,1,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,1,2,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,1,2,4,3,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,1,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,1,2,区域写字楼市场调研,区域市场调研分析,区域写字楼市场调研,1,区域市场调研分析,区域写字楼市场调研,1,2,4,3,区域市场调研分析,区域写字楼市场调研,1,3,2,区域写字楼调研,区域市场调研分析,包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯甲级写字楼数量较少,项目周边写字楼共计约28个，整体档次与包头
15、市档次分布趋同 高档写字楼数量较少、乙级及商住公寓比例较大,区域写字楼调研,区域市场调研分析,租金水平相近，大部分在1-1.5元/.天之间，钢铁大街沿线租金 水平最高，出租率约为80%左右，以贸易、地产、金融企业为主,钢铁大街两侧依托周边的成熟配套和商务氛围，是包头写字楼主要聚集地，租金价格30-40元/月. 本项目周边写字楼以万达广场为代表，租金价格在30元/月左右,目前在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小面积 在售写字楼中，购买自用客户占较大部分； 自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络公司、学校等,区域写字楼调研,区域市场调研分析,项目周边写字楼客
16、群虽然相对不多，但其内部各类企事业员工收入水平相对较高，也是未来本项目重点辐射人群,区域市场调研分析,区域市场调研分析,本案,1,2,3,区域行政企事业单位,区域市场调研分析,1,2,4,3,区域行政企事业单位,本案,区域市场调研分析,1,2,4,3,区域行政企事业单位,本案,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,2,4,3,5,6,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,2,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,2,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,2,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,4,5,2,3,6,1,7,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,区域市场调研分析,区域行政企事业单位,1,2,3,4,5,6,7,8,区域市场调研分析,该区域为包头市行政核心，项目东侧为包头市政府办公单位集中区，这类的行政事业单位自身拥有庞大的公务消费市场 多个市级一级行政办公单位为项目带来众多的收入稳
