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1、 PART 1 第三只眼看巢湖楼市 拆分巢湖，成就大合肥 公务人员省城迁徙 2/3 巢湖市政府拆分前共有49个工作机构，其中，政府工作部门30个，直属机构9个， 部门管理机构1个，双重或垂直管理机构9个。据内部消息，约有三分之二工作人员 迁徙至合肥生活。巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥 。 降价疯潮 谁家领降？ 周边楼盘降价情况 项目名称降价时间降价幅度降价模式 徽商御花园2011年底每平方米优惠500元购房一万抵三万，超值团购立减三万 银屏中心广场2011年底 每平方米优惠800元 左右 每天2套特价房，按揭96折，一次性95折，赠送 一年物业费，家电基金8000元/
2、套。购买复式可 额外免费尊享地下车位2个 碧桂园湖滨城2011年底 叠加带电梯美墅4200元/ 力和裕景2011年底 每平方米优惠900元 左右每周2套特价房 中凯景都豪庭2012年底 每平方米优惠1500- 1800元左右 降价博了多少量？ 周边楼盘降价情况 项目名称降价时间降价幅度降价后销售套数 徽商御花园2011年底每平方米优惠500元 银屏中心广场2011年底每平方米优惠800元左右 碧桂园湖滨城2011年底 力和裕景2011年底每平方米优惠900元左右 中凯景都豪庭2012年底每平方米优惠1500-1800元左右 目前市场状况 平 结论 巢市拆分后市场容量减少是 事实 以价换量并不奏
3、效 各家开发商表现疲软 有人走了，又有人来了 行政人事逐渐明朗，公务员市场启动在即 几大楼盘来访量尚可，市场需求有所提振 价格未有继续下行，销量有所攀升 在新一轮市场高潮来临之前，锁定目标客群，及时引爆 冷眼看后市 PART 2 三把标尺审视“华邦世家 ” 产品去化 营销 各栋产品明细及销售剩余明细 楼栋总套数已售套数未售套数未售面积（） 1#7262101172.37 2#144121232841.41 8#102138913365.09 9#144114303486.15 3#1443211212150.6 10#14458869000.66 合计75040035042016.28 未售产
4、品户型配比 1#2#8#9#3#10#合计 套 数 面积（ ） 套 数 面积 （） 套 数 面积（ ） 套 数 面积（ ） 套 数 面积（ ） 套 数 面积（ ） 套 数 面积（ ） 88 2186.14 49 4371.4 3373299.4887856.97 113 151706.4 23 2616.4 8384322.88 11810 1172. 46716.46 15 1779.7 533 3940.5 326 3084.7 890 10693.8 9 124 5619.51 15 1859.5 1 202479.02 132 101319.3 15 1979.1 3 253298.4
5、3 140 147 83 11963. 5 83 11963.5 1 200以上 6 1401.5 8 61401.58 合计10 1172. 423 2841.4 189 13365. 130 3486.1 5112 12150. 686 9000.6 6350 42016.2 8 华邦世家目前在售房源每套房根据户型不同 优惠6万-10万不等 楼栋原销售价格(元/)现成交价格(元/)降幅 1#、9#、10#5500450020% 2#5500500010% 3#6500550015% 8#650065000% 华邦世家营销推广活动 时间节点活动主题 2011年4月23日ART DECO国际时
6、尚生活体验 2011年4月30日“激情五月 华邦之旅” 2011年6月12日-6月30日“燃情六月特惠周”和“幸运转盘，优惠由您做主”活动 2011年5月24日一期公开认筹 2011年7月10日首届业主联谊即答谢酒会 2011年7月10日-31日华邦世家浪漫一夏，购房三重礼 2011年7月17日“盛夏七月、自制刨冰、激情体验”活动 2011年8月27日二期公开认筹 2011年9月3日、4日“甜蜜蛋挞DIY 我的美味我做主” 2011年9月11日新老业主答谢会 2011年9月23日-25日“大片看不停”文化下乡活动 2011年9月24日产品推介会 2011年10月1日中央景观开发即二期开盘 20
7、12年1月1日-3日元旦特价房 结论 结论 好马未能配好鞍 推广形象未能与高端产品匹配 后市与谁PK ？ 华邦世家VS宏宇雍景弯 结论 华邦世家已经做的很好了 但细节上还可以更加精益求精 贵宾区升级为儿童游乐区 PART 3 解决之道 行销 从“守株待兔”到“主动出击 ” 重点区域挖地三尺 散兵 柘皋 高岭 苏安 高宁 夏阁 居巢区 渠道拓展 学校 DM条幅 展车 楼体楼顶 发光字 楼体巨幔 PART 4 推广系统 做沙丁鱼群里的活力鲶鱼 鲶鱼效应 在有限的客群里做影响力 带头大哥 直面问题 如何解决降价后遗症？ 把劣势转化为优势。 降价的问题不解决， 后面所有努力都将白费！ 危机转化 直接面
8、对，利益诱惑 市场太平淡 华邦世家 大活动引爆巢湖 线上线下双剑合璧 线上高调活动：提升华邦世家品质居住 形象 线下直面问题：装修基金化解老客户， 启动老带新，迅速 去化库存 三大节点活动重启热销潮 6-7月 全家总动员 运动嘉年华 8-9月 最美夫妻相，穿插泳池开放、游泳课教学 11-12月 儿童才艺大赛 三四线城市老百姓喜好什么？ 贪小便宜！ 活动奖项设置 全家总动员 一等奖1名：马尔代夫全家游+10000元购房券 二等奖2名：香港迪斯尼全家游+5000元购房券 三等奖10名：西双版纳全家游+3000元购房券 优秀奖若干：黄山全家游+1000元购房券 最美夫妻相 一等奖1名：雪佛兰卡鲁兹一辆+10000元购房券 二等奖2名：钻戒一枚+5000元购房券 三等奖10名：IPAD3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券 儿童才艺大赛 一等奖1名：品牌钢琴一架+10000元购房券 二等奖2名：5000元奖学金+5000元购房券 三等奖10名：手风情3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券 整合营销的结果？
