深圳房地产市场分析暨综合体项目发展策略顾问报告（一）

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1、深圳笋岗片区商业深圳笋岗片区商业项目项目发展策略发展策略 顾问报告顾问报告 （一）（一） 项目研究逻辑框架 基准分析 目标及策略 市场机会 方案比选与确定 财务分析 整体发展思路 分物业定位 客户目标 案例分析需求机会 财务分析 甄选方案 北京三里屯Village 日本难波公园 日本六本木新城 香港MegaBox 日本东京中城 项目研究目录 1报告摘要4 2宏观经济分析253 3市场分析322 3.1 商业 3.2 写字楼 3.3 商务公寓 3.4酒店式公寓 3.5精品酒店 4需求分析548 5案例分析656 1 报告摘要 1.1市场分析 1.2 竞争分析 1.3基准分析 1.4物业体量拟定

2、1.5整体发展战略 1.6各物业定位 1.7方案及财务分析 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 供应： i)19个项目，总建筑面积为168万平方米，年均新增12.66万平方米 ii) 成熟商圈占比：蔡屋围14%；南山中心13%；福田中心10% iii) 深圳优质商业市场形成多个商圈，消费者选择面增大，消费习惯发生变化 iv) 虽然商业随着城市逐步向西发展，但罗湖无论是从整体商业规模（优质商业 55.5万平方米），还是商业形态的多样性（从高端的购物中心到批发市场）， 其作为全市商业中心的地位没有动摇 需求： i)至2012年第四季度，全市优质商业整体入驻率为96% ii) 2007

3、2012年，深圳优质商业入驻面积年均复合增长率为10.3%，年均吸纳 商业面积12.56万平方米，年均新增供应商业面积为12.66万平方米，需求强劲 iii) 2012年第四季度，深圳市优质商业首层平均租金为888元/平方米/月；2007 2012年，首层租金复合增长率为5.7% 1.1 市场分析大型优质商业市场 项项目名称区域开业业年份 建筑面积积（万/ 平方米） 进驻进驻 率（%）主力店 万象城蔡屋围200415.3100LV、GUCCI 金光华广场人民南20041299新南国 海岸城南山中心2007899AEON 市场表现（2007年-2012年） 代表性项目列表 市场表现 现有供应 未

4、来供应 未来预测 发展趋势 供应： i)新增优质商业243.4万平方米，优质商业物业存量将达到411.8万平方米，复合 增长率为20%，年均新增48.7万平方米 ii) 未来优质商业的多数仍来自关内，新增138.9万平方米，占比57.1%；但关 外优质商业的供应加大，新增104.5万平方米，供应约占增供应的42.9% iii) 合计未来全市优质商业存量，关内为284.7万平方米，约占69.1%；关外为 127.1万平方米，约占30.8% 需求： i)项目地处深圳原关内地区，由于深圳经济地理结构的二元性明显，故将项目竞 争范围锁定在关内 ii) 20072012年的历史需求增长率为10.3%，考

5、虑到经济持续发展的活力及促 进消费的宏观大势，仍将项目的常规预测定为10% iii) 按常规预测至2017年，深圳关内优质商业需求面积约225.5万平方米，届 时关内优质商业进驻率约为79.2% 1.1 市场分析大型优质商业市场 市场预测（2013年-2017年） 代表性项目列表 项项目名称区域预计预计 开业业年份 建筑面积积（万/平 方米） 主力店 海雅缤纷 城宝安201315万达IMAX 皇庭广场福田中心20138.8COACH 来福士广场南山201510 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 价格： i)2007-2012年第四季度，深圳关内优质商业首层租金年均复合增长率为6

6、%； 2012年第四季度首层租金达到976元平方米/月； ii) 考虑到20132014年优质商业大量集中供应等情况，未来深圳优质商业首层租 金增长率预计增长放缓，预测为4%； iii) 预计2017年，罗湖区优质商业首层租金为1,188元/月/平方米，本项目首层租 金介于719元/月/平方米至1075月/平方米之间（根据方案不同有所差别） 发展趋势： i)现状供应以中高档定位购物中心为主 ii) 商业供应较为集中，但关内边缘的人口稠密地区缺乏供应，为未来机会 iii) 未来福田和南山中心供应带领关内仍是供应主力，非核心区域商业亦将崛起 iv) 关内优质商业进驻率为79.2%，供需基本平衡，但

7、整体竞争压力加大 v) 罗湖商业向外围已成为发展趋势，未来人口稠密的边缘地区，发展区域副商圈 的机会较大，这位项目迎来了发展的契机 vi) 预计到2017年，罗湖优质商业需求被压抑，本项目商业开发应立足全市，着 重挖掘特色主题，在抓住罗湖机遇的同时，在与全市其他项目竞争时体现独一无 二的项目特色 1.1 市场分析大型优质商业市场 市场预测（2013年-2017年） 1.1 市场分析甲级写字楼市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 市场表现（2007年-2012年） 代表性项目列表 供应： i)全市累计供应量219.7万平方米，共30个项目，年均新增27.3万平方米，累计供应量年

8、复合 增长率30.7% ii)福田中心区供应量最大，占全市75%，其次是罗湖占16%，南山占9% iii) 罗湖区累计供应量50.5万平方米，除2011年新增京基100，无其他新增供应 需求： i)吸纳量：全市年均净吸纳量24.9万平方米，累计吸纳量复合增长率16.1%；罗湖年均净吸纳 量1.8万平方米，累计吸纳量增长率6.4% ii)进驻率：全市进驻率91.1%，罗湖区进驻率81.0% iii) 罗湖区由于近年来新增供应少，累计吸纳量增长平稳、速度较慢 价格： i)租金：全市平均206元/平方米/月，复合增长率9.4%；罗湖平均187元/平方米/月，复合增长 率3.0% ii)售价：全市平均

9、47,800元/平方米，复合增长率18.2%；罗湖平均34,500元/平方米，复合增 长率3.5% iii) 投资回报率：全市水平约5% 项目名称 建筑面积积（平方 米） 租金（元/平方米/ 月） 售价（元/平方米 ） 进驻率（ %） 地王商业大厦138,07517036,00096 华润中心42,000260只租不售98 京基100175,547260只租不售55 1.1 市场分析甲级写字楼市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 供应： i)全市新增供应356.1万平方米；累计供应576.0万平方米，年均供应115.2万平 方米 ii) 罗湖新增供应约53.0万平方米，可预计

10、供应量主要是笋岗清水河3个改造项 目，预计在2015年后供应；累计供应103.5万平方米，年均供应20.7万平方米 需求： i)吸纳量：全市累计吸纳量421.0万平方米，年均吸纳约84.2万平方米，供过于 求；罗湖累计吸纳量85.8万平方米，年均吸纳约17.1万平方米，供过于求 ii) 进驻率：全市进驻率73.0%，罗湖区进驻率83.0% 价格： i)租金：预测2017年，深圳289元/平方米/月，罗湖216元/平方米/月 ii) 售价：预测2017年，深圳5.2万元/平方米，罗湖3.9万元/平方米 市场预测（2013年-2017年） 代表性项目列表 项项目名称区域预计预计 开业业年份 建筑面

11、积积（平方 米） 档次 深业五区项目罗湖201675,000甲级 深业泰富总部基地罗湖2016200,000甲级 城建梅园项目罗湖2017255,113甲级 1.1 市场分析甲级写字楼市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 市场预测（2013年-2017年） 发展趋势 i)深圳甲级写字楼市场未来供应量大，供过于求，市场竞争激烈 ii) 福田仍旧作为供应量最大的区域，未来5年，随着深圳湾金融商务区的兴建， 南山高端写字楼所占比重将持续快速上升 iii) 罗湖优质写字楼未来供应主要在城市改造更新区，近期优质供应主要集中在 笋岗-清水河区域内，笋岗可预见未来供应主要集中在3改造项目，

12、和本项目形成 直接竞争 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 1.1 市场分析商务公寓市场 注*：首层租金水平按建筑面积计算、售价水平按建筑面积计算 项项目名称区域开业业年份 建筑面积积 （平方米） 套数 售价 （元/平方米） 销销售率（% ） 嘉葆润金座福田201139,15691342,00060 世纪汇 都 会轩 福田201141,31063750,00094 田厦国际中 心 南山201254,7211,03243,00027 市场表现（2007年-2012年） 代表性项目列表 供应： i)市场在售供应33.5万平方米，10个项目，福田和南山各有3个项目在售 ii) 年均新增

13、11.7万平方米，年复合增长率14.9%，目前累计销售率72% 需求： i)累计达到62.1万，年均需求10.3万平方米，复合增长率为14.5% ii) 需求量呈现稳步上升的趋势，2012年达到历史最高，约为20.3万平方米 价格： i)售价：毛坯平均32,950元/平方米，年复合增长率7.9% 1.1 市场分析商务公寓市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 供应： i)新增供应预计有130.8万平方米，共11个项目，年均新增约26.2万平方米， 累计总供应达到140.2万平方米 ii) 新增供应最多的区域是福田，占36.7%，90%以上的未来供应位于城市综 合体中 需求： i

14、)预测年均需求量为30.6万平方米，累计需求量达到153.1万平方米，增长率 14%，将出现供不应求的趋势 价格： i)售价：预测2016年市场均价为44,828元/平方米/月，增长率8% ii) 本项目商务公寓2016年入市，届时均价为45,449元/平方米/月 市场预测（2013年-2017年） 代表性项目列表 项目名称区域开业年份 建筑面积 （平方米） 预计预计 售价 （元/平方米） 开发商 东海国际中心二期福田2013181,000 约11万（带装修 ） 东海集 团 深长城商务中心南山201444,280待定长城控股 深业物流中心罗湖201630,000待定 深业集 团 1.1 市场分

15、析商务公寓市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 市场预测（2013年-2017年） 发展趋势： i)未来具备地铁沿线+城市综合体优势的商务公寓体量将大幅增加，产品投资 吸引力增强，优质供应有较大增长 ii) 商住两用物业持续受市场追捧，市场需求量增长保持在较高水平 iii) 受到新“国五条”政策影响，商用物业市场受欢迎，预计市场将会出现供不 应求的状况，市场情况乐观 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 1.1 市场分析酒店式公寓市场 项目名称区域租金（元/平方米/月）房间数（套）出租率（%） 泰格国际公寓南山26023290 皇庭V酒店公寓福田25024580

16、雅诗阁美伦服务公寓南山26019950 市场表现（2007年-2012年） 代表性项目列表 供应： i)累计15.3万平方米，共8个项目，年均新增1.7万平方米，年复合增长率 19.6% ii) 南山区域供应量比重最大，占全市的62%，其次为福田的30% 需求： i)年均净吸纳量1.3万平方米，累计需求量11.3万平方米，复合增长率为 19.8%，总体出租率达77% ii) 客户以常驻深圳办公、项目、培训为目的的企业高级管理人员及外派人员 为主 价格： i)租金：平均249元/平方米/月，年复合增长率2.4% 1.1 市场分析酒店式公寓市场 市场表现 现有供应 未来供应 未来预测 发展趋势 供应： i)新增供应10.5万平方米，共3个项目，年均新增约2.1万平方米 ii) 供应最多的区域是南山，占69%，其余均位于福田区 需求： i)预测累计需求量达到22.8万平方米，平均每年新增2.3万平方米 ii) 全市平均出租率将上升至88%，需求较为旺盛 价格： i)租金：预测2017年为28