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1、2019年4月4日 中山市房地产市场总结报告 2019年第一季度 目录 Contens 2 3 5 4 1宏观环境 土地市场 新房市场 潜在供应 营销市场 6后市展望 报告目录 报告导读 宏观 美联储暂停加息，贸易摩擦趋于缓和，但世界经济延续去年下半年以来的疲弱态势；国内货币政 策持续偏松，减税降费持续推进；地方调控不再加码，整体趋于稳定，部分城市对原有政策进行 微调优化；中山层面，积分入学和湾区税收优惠政策重磅实施，三旧改造遍地开花，城市和产业 规划利好不断，交通建设持续深化，全市经济腾飞指日可待 土地 一季度土地供需量处历史地位，市场交投氛围冷清，楼板地价回落；仅西区一宗商住土地成交， 仍
2、难逃底价成交命运，市场冷清氛围蔓延，政府土地出让意愿较低 新房 春节月稀释整体供需量，网签价连续三季度上涨但增长趋势放缓，以稳为主；中山住宅库存8.2万 套，2018年四季度网签提速明显导致2019年一季度去化周期大幅回落， 当前去化周期13个月 营销 临深和规划利好的火炬开发区、三乡和城区的南区新增供应项目较多，新增项目个数处同期区域 高位；一季度去货率普遍较低，新增项目受春假假期影响网签率集中在30%以下 潜在 房企受市场成交冷淡和资金压力较大影响，新开工市场连续三季度下跌；预计第二季度供应172 万，供应提量增速，中心、南部、东部组团供应多 后市 二季度为年中冲刺期，项目推货和营销力度将
3、有所加大，受整体政策环境向好和湾区规划利好， 中山楼市二季度的楼市需求也将相应的有所上扬。价格方面，随着调控趋势维稳及供需齐涨下， 网签价也将稳中带涨 1 宏观环境 经济形势/国际：美联储暂停加息，贸易摩擦趋于缓和，但世界经济延续去年下半年以来的疲弱态势 美联储连续两次议息会议表示放缓加息步伐，有 意在5月放慢缩表速度，并在9月停止缩表 欧央行大幅下调经济和通胀预期，暗示年内不加息 贸易摩擦趋于缓和，中美经贸磋商收获在望 全球货币环境即将转向，不再是紧缩周期，而开 始转而变得平衡；国内将有进一步降低存款准备 金率甚至降息的空间 中美在减少双边贸易失衡、加强知识产权保护、扩 大市场准入等重点领域
4、初步达成共识，将极大提振 两国乃至全球主要经济体投资者和消费者信心 点评：从几大经济体在一季度的表现来看，美国经济韧性仍在，但本轮经济增长已见顶，若未来不降息，经济或会走向下滑 通道，而欧日经济早已先于美国进入下滑通道，经济在短期内都难以转向。全球经济的下行压力仍存在，不过从近期欧美日的 举动来看，全球流动性紧缩态势将有所缓和。 国际形势影响 一季度，企业家信心指数为69.2%，比上季提 高1.4个百分点，比去年同期下降5.1个百分点 经济形势/国内：货币政策持续偏松，减税降费持续推进；股市大热，热潮之后将加速资金流向房地产 股市大热后资金流向 国税总局发文切实 落实减税降费措施 减税降费力度
5、再加大，预计 在2-3季度减税降费政策效果 显现 央行两次降准释放 1.5万亿元流动资金 1月2-3月 央行：继续实施 稳健的货币政策 继续实施稳健货币政策，加强 逆周期调节，促进货币信贷和 社会融资规模合理增长；准备 金率下调还有一定空间 国税总局介绍今年 新一轮减税降费政 策特点及税务部门 具体贯彻落实措施 1月2-3月 下阶段 下阶段 点评：回顾一季度，市场资金面总体较为平稳，多数时间呈现偏松的状态。随着 央行暂停收紧货币政策，中外利差收窄的势头出现反转，人民币保持平稳运行的 有利因素增多，国内经济回暖，带动股市大涨，但股市大热是短暂的“狂欢”，热 潮之后将加速资金流向房地。 一季度中央
6、执行宽财政宽货币政策 加强房地产 金融监管 大力推进棚 改 推进房地产 税立法 稳妥实施房 地产发展长 效机制 政策环境/中央：定调“一城一策，稳字当头”，稳步推进房地产税立法 中央住房 政策导向 继续保持政策连续性和稳定性， 防止大起大落，稳妥实施房地产 市场平稳健康发展长效机制方案 试点 房地产金融是防风险重点领域，2019年房地产金融政策总的方针 不会改变，将继续加强房地产贷款监测 相关部门正在完善法律草案、重要问题的论 证等方面的工作，待条件成熟提请全国人大 常委会初审 商住房库存不足、房价上涨压力较大的地区货币化安置 政策以收紧为主，资金保障方面将加大棚改专项债发行 力度 点评：一季
7、度，地方及全国陆续召开，从中央及地方关于住房政策的表态和实 践来看，一季度政策基调体现为：以稳为主，一城一策，强化城市主体责任，“房住 不炒”的定位没有变。 政策环境/地方：调控不再加码，整体趋于稳定，部分城市对原有政策进行微调优化 城市近期政策微调动作 深圳、天津、无锡、合肥等部分银行微调信贷政策，房贷利率持续下浮 广州、西安、大连、常州、石家 庄、高碑店、襄阳等 结合户籍制度改革、人才引进政策合理保障新 市民购房需求 北京、上海、深圳、东莞等调整二手房交易个税缴纳政策（降低税费） 北京、阜阳、青岛针对性优化限价、摇号等调控方式 海口升级限购、严格商办管理、严格购房资格审核 点评：一季度收紧
8、性政策数量明显减少，各城市根据自身市场运行现状，积极落实主体责任，做到因城施策。从限购、限 售两大主要调控方式看，全国仅海口升级了限购政策，其余城市调控以加强市场监管为主。 收紧性政策 明显减少 全国地级以上城市政策出台数量月度走势 数据来源：优房超瑞城搜 宏观环境/中山层面：积分入学和湾区税收优惠政策重磅实施，三旧改造遍地开花，或助力人口及土地升级 2019年一季度中山重大规划事件汇集 纬度标题简评 楼市 重磅！中山流动人员积分入学新政出台！积分累计30分+居住证+3个 月社保 新政出台，拥有合法房产（住宅）可积100分，将激励更多刚需家庭购置新 房。同时，对在中山就业及从事相关社会活动的流
9、动人口家庭子女入学带来 利好，有望吸引和留住更多外来人口 粤港澳大湾区个人所得税优惠政策来了！中山这些人可享受 减税降费结合境外高端及紧缺人才引进政策共同实施，为中山“引才”加码 ，进一步增强中山的城市吸引力，人口结构的调整有望得到优化，从而带动 楼市需求的增加和调整 中山市出台意见对公租房实施规范管理 有效盘活公租房资源进行，解决全市城镇中等偏下收入住房困难家庭、异地 务工人员及新就业人员的住房问题 土地 中山市农村集体土地征收管理办法征集意见 补偿方案批准后3个月内 兑付征地费用 规范了征地过程中的流程、补偿标准，减少冲突，保障土地的顺利征收和有 效供应 危伟汉到镇区调研时强调推动三旧连片
10、改造 南头镇、黄圃镇、东区、广丰片区、石岐区、西区、火炬开发区、小榄镇纷 纷加紧三旧改造，加快中山城市更新脚步，中山城市形象将得到进一步改善 东区推动辖区各经联社实施“三旧改造” 广丰片区旧改项目选定卓越集团为合作企业 石岐区初定十个旧城改造片区，率先制定相关工作指引 西区加大力度推进旧城改造项目征收工作 火炬区召开盘活利用闲置、空置土地及物业资源专题工作会议 南头、小榄相继公示“三旧”改造（城市更新）专项规划 宏观环境/中山层面：城市和产业规划利好不断，交通建设持续深化，全市经济腾飞指日可待 2019年一季度中山重大规划事件汇集 纬度区域标题简评 交通规划 中山深中通道沉管隧道E23E32管
11、节施工图联合设计获通过深中通道各环节有条不絮的推进、区域客运站等升级改造， 不断完善基建项目的铺设，支撑中山快速融入湾区 小榄镇小榄镇3亿改造新客运站，加快推进小榄车站搬迁和建设工作 城市/产业 规划 中山 今年213个市重点项目计划总投资逾506亿元全市及各镇区大力招商引资，深化各产业发展质与量， 为中山的经济发展注入新动能 陈文锋会见丹麦驻穗总领事安雅一行 立足湾区建设 推动经贸合作 2019年中山投资经贸洽谈会结硕果 41个项目上台签约 大美中山规划论坛举行 对城市未来发展提出建设性的意见和建议 火炬开发区 火炬区出台相关政策，加快对高端装备制造和光电产业发展扶持力度 “中山市军民融合平
12、台”项目签约落户火炬开发区 中山澳门共建粤澳青年创新创业基地 南头镇 南头新增技改项目17个总投资达2.3亿元 南头捧得全国首个“中国家电品牌基地”牌匾 黄圃镇 “搭积木”建物流产业园 位于黄圃镇的万纬中山物流园拟年中交付使用 黄圃镇与广东思柏科技股份有限公司签约 东区华为城市产业云创新中心项目正式签约 东升镇东升镇实施“1+1”计划打造经济强镇 港口镇港口镇招商聚焦四大板块14个项目总投资超56亿 三角镇三角镇“3.28”招商工作进展良好 市级产业平台已揽项目30多个 神湾镇丘树宏率队到神湾镇调研考察 推动神舟航天乐园项目开发建设 五桂山镇中山市沉香学会在五桂山成立 助力我市大健康产业发展
13、西区西区立足三大平台发展新业态，总招引近25亿的项目开启新征程 宏观环境/重大事件：中山流动人员积分入学新政出台，申请积分入学需缴纳社保三个月，文化程度计分“门 槛”提高 优房超瑞城搜点评： 3月15日，中山市流动人员积分入学新政出台，申请积分入学需缴纳三个月社保，积分标准方面，文化程度计分“门槛”提高，房产情况计分降低，从原 来的150分降至100分，另外，附加分计分环节加入人才岗位积分区，如高新技术企业技术人员、环卫工人，公交工作人员等均可积分，这样的调整， 意味着中山越来越重视人才，无论是高学历人才，还是高技术人才，同时，对中山城市建设做出贡献的一线人员也提供福利，鼓励外来人口安居中山
14、事件：3月17日，中山市流动人员积分入学管理规定重磅发布，中山积分入学按新政实施，有效期至2023年12月31日 中山市流动人员积分入学申请三大基本条件 文化程度计分“门 槛”提高 房产情况计分降低 积分入学管理 计分标准 申请积分入学影响 具体表现 宏观环境/重大事件：新版征信试运营，离婚买房行不通，首付变八成 新版征信报告试运行具体时间安排 2018年11月至 2019年4月 2019年5月至 2019年6月 2019年7月起 试运行阶段 查询切换阶段 计划正式运行 征信改版前后对买房人的影响变化对比 类型改版前改版后影响 夫妻双方共同还款仅主贷人体现负债二方征信均体现负债 非主贷人再次买
15、房属于有 房有贷，首付80% 车位贷款，装修贷款 等实质为大额信用卡 分期 征信仅体现信用卡 ，不体现分期金额 二代征信，体现分期时间 和分期金额，更加细化 对于申请房贷，需要更多 流水来抵消负债 征信报告记录近二年 不良信息自中止之日起保 留5年 时间更长，征信有效期内 的不良记录保持更久，对 于申请房贷有影响 个人信息记录较少且完整度差近几年详尽的信息一网打尽个人信息 征信记录信息少量，借贷信息 除借贷信息之外的更广阔 信息纳入征信 征信记录多样化，更多的 个人工作生活记录被采纳 征信内容分类单一 信用卡、贷款两类业务和 为他人贷款担保的总体和 明细情况 分类更清晰合理 征信更新时间长达一
16、个月或更久 要求各机构在采集时点 T+1向征信中心报送数据 想利用银行征信更新缓慢 的时间差，去并发申请贷 款越来越行不通了 事件：新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式 切换。信用审查更严格，夫妻双方买的房子离婚后非主贷人也属于 有房有贷，离婚获得首套房资格彻底行不通，新版征信系统将对个 人及征信记录有梗详尽的记录，内容更加清晰合理，对不良信息的 保存期限，自不良行为或事件终止之日起为5年。 2 土地市场 土地市场/量价走势：一季度土地供需量处历史地位，市场交投氛围冷清，楼板地价回落 数据来源：优房超瑞城搜 1、2019第一季度土地供应占地面积1.41万，环比下滑84%，同比下滑90%，仅1月份供应一宗商住地，市场交投氛围冷淡，政府供地意愿不足，2-3 月无土地供应； 2、 2019第一季度土地成交占地面积1.41万，环比下滑94%，同比下滑92%。受土地供应紧缺影响及房企拿地谨慎态度影响，一季度仅1家本土房企 参与拍地。成交楼面地价3379元/，环比下滑46%，同比下滑43%。 1.
