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1、金茂悦项项目营销营销 策略报报告 2018.05 金茂大厦，让上海骄傲 天河金茂府，让广州骄傲 不用制造IP,金茂自己就是IP 周边项边项 目住宅均价（万/ ） 比率 路劲蠡湖院子2.335% 路劲蠡湖院子2.241% 栖庭1.782% 九龙仓时 代上 城 1.7577% 香槟街铂悦府2.148% 周边整体均价2 55% 周边项边项 目住宅均价（万/ ） 比率 秦安道五大院520% 中建悦府4.340% 富豪新开门4.146% 天津雅颂居5.313% 招商津湾天玺520% 周边整体均价4.7 28% 周边项边项 目住宅均价（万/ ） 比率 静安府1118% 静安慕舍7.573% 宝华城市之星1
2、030% 新湖青蓝国际944% 高尚领域1030% 周边整体均价9-10 30-44% 30-50% 2018，金茂邂逅福州奥体 显性课题 ： 非城心的房子 卖出城心的价格 单价直逼二环内，远超同区域项目 隐性课题 ： 奥体金茂的标签 意义 传奇者的精神，总期望被传袭 中心 城区 地 铁铁 5号 线线 （ 在 建 ） 齐齐安 路 东东岭 二环环 三环环 本案 路 福湾路 G70福银银高速 本案 永辉辉超市 三十中学 地块块西侧侧：福湾路 地块块南侧侧：东东岭路 地块东侧块东侧 ：景观观河道 福建医大附属第一医院（在建） 市妇妇幼保健院（在建） 飞凤飞凤 山公园 奥体中心 高盖山公园 国艺艺花鸟
3、鸟市场场 台屿屿小学（在建） 1公里生活配套 地块块北侧侧：机电电工程学校 配套 公园 教育 运动 医院 商超 市场 交通 资资源 飞凤山公园 高盖山公园 台屿小学分校 三十中学 海峡奥体中心 市妇幼保健院 医大附属第一医院 永辉超市 阳光天地 仓山万达 国艺花鸟市场 地铁5号线（在建） 二环 三环 距离 700米 1公里 500米 200米 800米 1.3公里 1.5公里 500米 900米 2.7公里 700米 1公里 1公里 2公里 备备注 1300亩 2700亩 100多年历史 中高级职称的教师占 总数的 59% 第一届全国青年运动 会的主 赛场 三级妇产 医院 三级甲等医院 民生超
4、市巨头 时尚前沿综合体 65万大型综合体 福州最大花鸟市场 预计2021年12月开通 内环快速 50公里城市快速 城市新区板块，改善居多，无法比肩豪宅第一梯队 天生稀贵环 境，文化底蕴深厚，奥体核心崛起在即 板块 金山 城南板块 江滨板块 老仓山板块 奥体板块 福晟钱隆尚品 正祥奥园康都 万科翡翠里 阳光城融侨檀府 禹州金辉里 福晟奥园 融侨阳光城方圆 万科翡翠里凤栖 万科翡翠里溪里 融侨阳光城方圆 阳光城融侨檀府 福晟钱隆尚品 禹洲金辉里 正祥奥园康都 125-140（别别墅） 95/105（复式洋房） 150-179（叠拼） 104-105，125-145，140-180顶顶复（高层层）、
5、200（别别墅） 86、118（复式） 65-78，98，115-127，105-127复式（高层层） 58，91，89-92复式，103复式（高层层） 项项目会所幼儿园商业业配套游泳池休闲闲活动动 万科翡翠里凤凤栖 万科四点半学堂，社区营 地、户外营地等万科特色 教育体系 万科翡翠里溪望 阳光城檀府无边界泳池 学习成长中心四点半学 堂；learningpark； 儿童幼儿园；二、健康运 动中心健身中心；瑜 伽馆；荧光跑道；无 边界泳池；三交流乐享中 心城市会客厅；妈咪 厨房；棋牌室 融侨侨方圆圆 福晟钱钱隆尚品1栋商业体 禹州金辉辉里1.4万商业 社区健身跑道/儿童游乐区 项 目 入 市 项
6、项目 禹洲金辉里 融侨悦江南 阳光城檀府 融侨方圆 万科翡翠里溪望 万科翡翠里凤栖 福晟钱隆尚品 福晟中央美墅 世茂国风长安 正祥奥园康都 建发行政学院地块 在 售 项项 目 待 售 项项 目 2017Q4 2018Q1 2018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q2 存量8.2万、65-78，98，115-127，105-127复式（高层层） 存量12.2万、56-75，84-113，114-133，95复式（高层层） 存量7万、104-105，125-145，140-180顶顶复（高层层）、200（别别墅） 存量3.6万、150
7、-179（叠拼） 存量4.1万95/105（复式） 存量9万、120-140（叠墅） 存量5.2万、86、118（复式） 存量7.8万、91/126（复式）、113-177（联联排） 期存量3.57万125-140（别别墅） 存量2.2万、58，91，89-92复式，103复式（高 层层） 存量8.93万、产产品未规规划 项项目年龄龄段置业类业类型置业业次数家庭结结构职业职业特征关注因素 （排序） 万科翡翠里21-30岁25%自住50% 投资兼自住35% 投资15% 首置15% 首改50% 再改35% 多次10% 单身1% 两口之家29% 两代同堂占30% 三代同堂占40% 以个体户，拆迁户
8、， 万科品牌追随者 1.品牌 2.户品 3.升值潜力 31-40岁40% 41-50岁15% 50岁以上15% 阳光城檀府21-30岁8%自住78% 投资兼自住27% 投资5% 首置8% 首改52% 再改42% 多次8% 单身1% 两口之家19% 两代同堂占32% 三代同堂占48% 以私营企业主，拆 迁户，政府单位为 主 1.性价比 2.升值潜力 3.户品 31-40岁38% 41-50岁42% 50岁以上12% 融侨方圆21-30岁17%自住76% 投资兼自住20% 投资4% 首置23% 首改60% 再改10% 多次7% 单身2% 两口之家19% 两代同堂占45% 三代同堂占34% 以个体户
9、，公司中 高管，融侨品牌追 随者为主 1.品牌 2.产品 3.交通 4.配套 31-40岁37% 41-50岁33% 50岁以上13% 福晟尚品21-30岁10%自住60% 投资兼自住30% 投资10% 首置17% 首改60% 再改6% 多次7% 单身5% 两口之家33% 两代同堂占47% 三代同堂占15% 以个体户，公司中 高管，事业单位 1.地段 2.交通 3.产品 31-40岁40% 41-50岁30% 50岁以上20% 建发发央 玺玺 泰禾金府大院 中海金玺玺公馆馆 首开融侨侨首 融府 香開長龍 在售 待售 鼓楼金茂府 保利天悦 保利乌乌山 九巷 万科九如府 融信双杭城 恒大天璟 注：
10、本案对标对标 全市高价项项目，目前在售项项目均为为40000元/左右的，在售项项目3个，待售项项目8个。 奥体必将步入豪宅时代，金茂悦引擎板块升级 以本案为契机，营销需要解决的问题： 12大科技系统统： 智能家居控制系统、抗霾防PM2.5除尘系统、毛细管网辐射系统、 24小时置换新风系 统、湿度调节系统、循环地源热泵系统、外墙/屋顶/地面保温系 统、高效节能外窗隔热 系统、抗干扰隔音降噪系统、净化水直饮系统、24小时热水 供应系统、同层排水系统 私属于每个家庭的智能管家 为业 主提供更为智能化的便利服务 家庭智能机器人 3D手势势控制灯： 可通过不同手势调 节灯光明暗、开关 智能mini网关：
11、家居智能化的心脏 智能窗帘：可在设定的光线和温度下自动开启窗帘和关闭窗帘 智能恒温器 毛巾烘干机 智能开关 APP控制：智能控制家居场景 卡通身高测测量仪仪亲亲子乐乐园 儿童洗手间间 寄托站角落 宝贝贝寄托站 拥有可以休息、聊天、交换图书 、免费wifi的社 区大客厅、学龄前儿童免费玩耍、全家互动游 戏 的亲子乐园、可爱卡通的身高测量仪兼家庭 合影 区、温馨尺度设计 独特的儿童洗手间等。 实现 医疗机构对社区居民进行远程诊疗 远远程诊诊断：合作医院的专家或医生对基层临床人员提供诊断意见，包括远程影像诊断、远程病理诊断等。 远远程会诊诊：上级医生通过远程会诊系统，直接对基层患者进行会诊，并对基层
12、医生给出会诊意见，如远程视频会诊。 远远程监护监护：利用家用医疗装置采集患者的生命体征信息，并通过网路传输到监护中心，由医护人员对居家患者进行监测和疾病管理的服务， 如远程家庭监护、远程疾病管理等。 远远程教育：合作医院的专家或医生对社区医疗人员进行的继续教育和培训。 金茂U18成长社区 U18成长社区借助同型社区易于交往的优势，鼓励业主之间建立更密切和更广泛的联系，创建各类兴趣爱好的社团，打破社区内邻居之间的 封闭，实现整个生态圈的公约和自我完善，建成一个有温度、有交流、有自治的生态社群。 重庆金茂项目已落地 爱爱心挂钩钩：在挂钩外围设计 了一个圆形保护圈，挂钩不用 时 就可以收回保护圈里，
13、以此降低被挂钩误伤 的可能性。 入户门锁户门锁：有密码、指纹、卡、机械钥匙四种开启方式（选 配）。忘记密码或忘带钥 匙，还可以通过指纹开门。 玄关收纳纳：既要便于换鞋，放置进门 随身物品，同时又有充 分的空间放置当季鞋和过季鞋。4类满载 鞋柜，可满足约150 双鞋的收纳需求。 一键键开关断电电：日常上班或出远门时 ，换好鞋子后，发现 某 处灯或电源未关，也不用麻烦再换鞋折回去，在玄关处一键轻 松切断电源（除冰箱），方便更安全。 无把手玄关柜：柜子设计 成无门把手状态，并做暗槽设计 ， 这是为了防止尖锐的把手对婴 幼儿造成伤害。 吹风风筒的收纳纳：不但可以收纳吹风机，还能防止遇水漏电。 马马桶伴
14、侣侣：可将书、手机、纸巾统统收纳。 漏水口设计设计：在洁柜的漏水口做在了水槽边上，这是为柜体腾出多余空间，如 此一来下水管就可以设计在里侧，下身柜体的空间利用率就提高了。 悬悬挂式柜体：悬挂式柜体设计使得柜体下面能腾出30到40厘米的空间，这个 空间可以放放孩子的浴盆、水桶、小板凳等物件。 电热电热毛巾架：电热毛巾架不仅能够将潮湿毛巾变干，还能有效杀死上面的各种 病菌，同时，对于毛巾的收纳也非常方便。 温暖干燥系统统：在浴室配置干燥系统，不仅配备暖浴快，更有镜柜下方的暖 足 机，从头到脚。 洁洁具可遥控：卫生间采用的是顶级杜拉维特智能洁具，可以根据男女主人不同 习惯，设置水温、水量大小，时间，
15、一键选择 ，且可通过遥控进行控制。 高级风级风暖浴霸：卫生间使用的是高级风暖浴霸，整体除了排风、换气、保暖 之 外，有除湿，除菌，加温的诸多功能，并可遥控。 中式厨房U型布局，收纳空间采用全吊柜设计 ，方便业主 存取餐厨物品，减少人体疲劳感。 双色橱柜拉伸空间间：吊柜和 地柜的颜色不同，深色在下， 浅色在上，形成对比层次感， 可以有拉伸效应，感觉层 高要 比实际 的要高。 现代生活越来越注重室内环境健康，“隔音设计”这个概念似乎被许多楼房设计忽略，室内隔音效果好坏也直接影响生活质量 室内做隔声处理主要是将噪声局限在小范围空间内，或者屏蔽外界噪声不被侵扰，从而提供舒适的声环境 极致4.5米层层高
16、 加长长款车车型也能灵活出入 出入口舒缓缓坡道 保证证跑车车的底盘盘不受刮蹭 加宽宽加大车车位 对车库 的坡度科学度量和设计， 行车道整体加宽，即使大型房车车、 以世界顶级豪宅车位标准，设计长 6米， 宽2.6米，面积积达到近15.6的车车位 奥体之上悦系科技轻奢住区 亮点一： 在售楼处设置透明LED显示屏 以及动画导示牌，用科技的力 量，让大家感知自然的魅力 亮点二： 在售楼处入口铺设“脚踏触屏版”客 户走在上面会根据不发出现不同的图 案。建议用花朵盛开或树木生长作为 踩踏动态图 。 选择与客群更匹配的法拉利作为样 本间元素， 用充满流线的动感线条，彰显F1赛 车场呈现的“上”字对生活带来的 “进取、超越”。 用三
