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1、2012年7月宁波房地产市场月报 中国房产信息集团宁波市中山东路181号中农信国际商厦16楼A06室电话：0574-87199603目 录2012年7月宁波房地产市场月报1本月导读4易居视点6第一篇背景分析篇10第二篇 市场分析篇15第一章 商品房市场15一、市场综述15二、供求关系分析15三、供应量分析16四、成交量分析17五、成交均价分析17第二章 土地市场18一、本月公告土地分析18二、本月成交土地分析20三、重点地块分析（供应）22第三章 商品住宅市场24一、市场综述24二、供求关系分析25三、供应量分析25四、成交量分析30五、供求对比分析32六、成交均价分析34七、当月成交排行榜3
2、5第四章 办公市场37一、市场综述37二、成交量分析38三、成交均价分析39四、当月成交排行榜39第五章 商业市场41一、市场综述41二、成交量分析42三、成交均价分析43四、当月成交排行榜43第六章 产品分析45一、本月新增项目点评45第七章 营销媒体48一、营销透析48二、媒体分析50三、营销个案分析宁波中心53第三篇 区域数据篇56一、海曙区56二、江东区57三、江北区58四、科技园区59五、鄞州区60六、镇海区61七、北仑区62本月导读央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点
3、，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。详情请见P10商品房市场成交持续回升2012年7月淡季不淡，商品房市场供求双“旺”。新增供应量43.37万方，环比下跌22.69%，同比增加130.32%；商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%； 详情请见P14土地供应继续下挫本月市七区供应量为47.21万方，环比增加41.14万方。土地供应总数11幅，较上月增加8幅。 详情请见P17商品住宅市场成交再创新高商品住宅新增供应面积为33.58万方，环比下跌16.05%，供应套数为2678套，环比减少24.52%；成交面积为41.28
4、万方，环比增长61.69%，成交套数为3356套，环比上涨53.24%。 详情请见P23办公市场有所较少办公市场新增供应5.07万方；成交量为2.4万方，环比增加45.76%；平均成交价格为8497元/，环比降低25.06%；成交金额为2.04亿元，环比增加9.24%。详情请见P36商业市场量跌价涨本月商业新增供应量为21674，环比减少58%，成交量为15214，环比减少19%；成交均价为12926元/，环比减少11%；成交金额为19665.11万元，环比减少28%。详情请见P40楼盘多重优惠促销7月房地产市场成交量继续攀升，逼近调控前的市场成交量，复苏迹象更加明显。本月有6个项目加推和开盘
5、，营销活动也比较频繁。营销活动还是以打折为主，业主联谊及其他CRM活动比例相对上月也有一定降低。由于目前大部分企业库存量较大，打折优惠活动还将成为营销活动的重要手段，在政策的宽松之下，优惠空间或将有限，业主联谊及其他CRM活动也将会相对增多。 详情请见P47易居视点 本月市场形势本月商品房新增供应量43.37万方，环比下跌22.69%，同比增加130.32%；商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%；成交均价为13503元/，环比上涨2.42%；成交金额为62.87亿，环比增长103.46%。商品住宅新增供应面积为33.58万方，环比下跌16.05%，供应套数为2678套，环比减少2
6、4.52%；成交面积为41.28万方，环比增长61.69%，成交套数为3356套，环比上涨53.24%。在信贷政策放宽，供应速度加快，市场持创新高。下半年开局楼市再度升温，商品房与商品住宅成交量“呈井喷式”的上涨。其原因在于6月银行降低贷款利率，连月来的新盘新品供应刺激和吸引了观望客户购房需求。个别楼盘的“以价换量”也是成交上涨的另一个原因。数月来的供求双“旺”的回升走势，已经缓解了企业在资金上的一定压力。受市场回暖影响，部分楼盘已经缩减了优惠尺度，同时媒体广告投放量也有所降低，多以现场活动营销来储备客户维老拓新。也有部分楼盘已经出现“借量调价”的动态，但商品房与商品住宅的成交均价走势仍保持稳
7、定。近4个月来的商品住宅市场成交持续创新，刚需客户已被市场消化多数，改善型需求空间开始逐步放大，为此市场价格仍将有望高度稳定的走势。本月热销楼盘除青林湾外多分布在城市周边区域，鄞州、镇海、北仑较为活跃，热销楼盘多以价格和高性价比广受客户所关注。相对于楼市的火热，土地市场也加紧了追赶的“步伐”，加速推地，供应土地11幅，总占地面积达47.21万方，多为城镇住宅性质的中小型地块，且多分布在鄞州、镇海、北仑等当前楼市畅销板块，以此来试水市场。此前6月供应的3块土地也全部成交，其中鄞州投资创业中心II-3-C地块被万科底价获得。政府加速推地，企业拿地兴趣渐浓，下半土地市场有望挽回“颓势”。本月关注：
8、龙湖滟澜海岸宁波旅游地产的典范作为新型城市的评判标准之一，切近自然、健康环保是滨海地产群的主要标准，在保证生态环境不被破坏前提下，融景于境、居娱合一，融合本地文化元素，塑造人与空间的完美结合，将居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活。而拥有十八年园林艺术积淀的龙湖地产，在北仑春晓板块的滟澜海岸项目，正式沿袭龙湖品牌的精湛品质与园林美学，在得天独厚的地利优势上尽情绽放。数字楼市2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2011年7月至2012年7月宁波市办公用房供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2011年7月-2012年
9、7月宁波市商业用房成交走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构7月商品住宅成交面积排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)银亿海悦花苑镇海37731.32 3167569.59 28561.06青林湾海曙33803.58 27316566.61 56001.06宜家花园鄞州27025.26 23612917.16 34908.96华润中海凯旋门北仑24073.74 18011189.92 26938.32中海雍城世家鄞州22795.20 15015499.30 35330.95理想城鄞州18707.24 14715070.10 28192拉菲庄园镇海
10、15959.14 15711365.79 18138.82保利城镇海14788.86 10710639.85 15735.13印象外滩鄞州13861.92 11117674.61 24500.41金色珑庭鄞州11528.87 12912930.11 14906.96华润中海凯旋门拉菲庄园青林湾银亿海悦花苑保利城宁波市2012年7月商品住宅热销项目与重点土地位置图热销项目金色珑庭理想城宜家花园印象外滩中海雍城世家资料来源：cric中国房产信息集团宁波机构第一篇 背景分析篇央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基
11、准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。点评：央行在此次降息时特意强调：“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。”央行宣布降息，还要专门强调房地产行业贷款政策，这在以往是非常罕见的，这是因为，降息这种利好对楼市调控显然会带来一定的风险。即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求
12、，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好：一方面，贷款利率下降意味着开发商融资成本降低；另一方面，这同时降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。正因为如此，央行在降息的同时专门强调了房地产行业贷款政策。也正是在这样的背景下，“决不能让房价反弹”的高层表态异常关键。当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地
13、步。 住建部：一月两次重申将坚持房地产调控鉴于5月以来地方政府针对房地产政策的微调此起彼伏，住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果。该新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。点评：调控进行到目前的节点，无论是从宏观经济还是从市场成交上来看，确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇，在一定程度上将打击地
14、方政府近期松动政策的积极性，而从6月以来地方政府在政策上的表现来看，此举确实已经起到了一定的威慑作用。敏感时期的中央的表态，则是向市场发出的信号，房地产行业仍在调控的窗口内，楼市回暖能走多远，将和政策密切相关。近期降息将改变部分二手房买卖双方心理预期近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。据抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于二手房市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸北大宁等部分6月成交较为火热的区域，由于受央行降息影响，近日不仅前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户则略有增加，部分在谈客户的入市节奏有所加快。点评：与市场成交回升相对应，板块年内也首次出现了房东跳价的情况，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。
