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1、市场发展背景概述 1.1经济发展平稳，宏观调控成效渐现 2004 年全国经济发展速度放缓，主要是国家宏观调控政策初见成效，今年全国第三季度经济增长率为 9.1% ，较第二季度的经济增长率 9.6% 发展速度有所放慢，但仍高于普遍预期的 8.9% 的增幅，表明政府部门对于经济降温的相关举措逐步开始取得成效，土地与信贷是这次宏观调控的两个重点。而北京市前三季度 经济 增长速度虽然也有所缓慢，但在经济增长速度上仍然高于全国 9.1% 的增速，较去年同期增长 13% 。 其中，第一产业实现增加值 81.8 亿元， 同比 增长 0.8% ；第二产业实现增加值 1126.1 亿元，同比增长 16.7% ；
2、第三产业实现增加值 1761.6 亿元，同比增长 11.2% 。 1.22004 年-“地产政策法规年” 2004 年全国房地产市场普遍进入了一个政策法规年，不仅仅是因为国家宏观调控力度的加大，更是因为各项直接、间接的宏观调控手段和政策法规陆续出台，在 04 年的房地产市场相应引起了较大的波动，重要的有金融政策、市场规范规定、土地政策等。 A. 金融政策方面：今年较为重要的主要有 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、 商业银行房地产贷款风险管理指引以及央行加息的政策，可谓在房地产市场引起了较大的波澜，特别是对高档公寓、别墅项目的影响较为强烈。 B. 市场规范方面：今年市场规范方面发布了较多
3、的规范、通知、法规，除了规范整个市场朝向良性发展外，对于行业规范也有一些相应的指引，如房地产开盘须有国土使用证，且需先付 40% 的土地出让金；资金到位 25 才能卖期房；土地评估机构要与政府脱钩等。 C. 土地政策方面：今年在市场宏观调控上的一个重头就是土地市场的规范和管理上，一连串的相关法规政策的颁布，在房地产市场引起了相当大的漩涡，让众多的开发商时喜时忧。从 2 月份的土地 4 号令到 3 月底的土地 71 号令， “ 8. 31 大限”从此成为地产界尽人皆知的专有名词。此外还有 4 月 29 日 农用地转建设用地冻半年、 7 月 1 日北京市国土资源局正式挂牌成立等，表明北京地区土地管
4、理市场逐渐规范，正从无序发展向有序发展进步。1.3相关大事件 今年北京可谓是一个多事年，不仅仅是各项政策引起较大的反响，同时也有较多的大事件成为众多购房者津津乐道的话题，如关于总体规划的修编、奥运场馆即将进入集中实施阶段等。 A. 从 11 月 6 日起北京规划展览馆开始公开展示 北京城市总体规划 (2004 年 2020 年 ) 修编成果， 北京城市总体规划（ 2004 年 2020 年）修编成果的定位是 “ 国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市 ” 。 B. 根据 2008 年奥运会比赛设施的调整规划，届时将设立 35 个比赛场馆，其中 30 个安排在北京。这 30 个场馆中，计划新建
5、15 个，改扩建 11 个，采用临时设施 4 个。此外，还要改造 59 个训练场馆及配套建设残奥会专用设施。未来 7 年，北京市住房消费需求约 1 亿平方米。数字产品的消费需求将在 500 亿元左右。 C. 朝阳区为改善 CBD 外围交通，将在东郊修建 52 条道路；而 三条 地铁线年底也将全面开工，其中 地铁 5 号线所有标段已经全部动工，年底另两条重要地铁线路 4 号线和 10 号线的 44 个标段和 46 座车站绝大部分也要进入开工状态。 2房地产市场供应情况分析 2.1历史供应情况 北京地区房地产市场素来是全国房地产市场的关注焦点，除了是因为北京是我国首都、文化中心，市场容量比较大，投
6、资收益较高，教育产业突出外，更是因为相信“天子脚下”的市场发展前景会比较好，特别是前几年北京地区房地产价格飞速上涨，更是吸引了很多的开发商和购房者纷纷进入北京，使得北京的房地产市场几年兴盛不衰。 从北京历史供应情况上来看，历年的供应量是呈现较强的高增长态势的，虽然今年国家宏观调控政策的有效执行使得今年的增长较为缓慢，但是总体的项目供应的增长态势还是较为明显的，特别是“ 8 . 31 ”大限的影响，大量的项目在明后年集中推出，可以预见的是：明后两年的北京地产市场将会逐渐开始形成较为惨烈的竞争格局。 2.1.1供应量变化 从 1997 年北京进入房地产飞速发展阶段以来，北京地区的房地产市场供应总量
7、就呈现出较强的增长态势，特别是 2002 年入世、申奥成功的双重利好消息影响，京城楼市的供应发展便呈现出不可遏制的超级增长态势，大盘的增加、存量项目的再包装上市均不同程度的影响到整个市场的供应总量。 而从各季度市场在售规模的变化情况来看（见图），住宅市场的供应变化较大，而高档公寓、别墅、办公和商服物业的各季度市场供应数据则是相对平稳的。而从历季度不同细分物业所占比重的变化情况来看（见图），办公用地的比重逐年增加，总量也有所增加，普通住宅的比重则是呈现出一定的波动，而高档居住物业的比重则呈现出较为稳定的发展。2.1.2供应结构变化 从北京地区近期关注的焦点来看，除了关于政策的讨论，如土地政策变化
8、、政府宏观调控加强以及央行加息等引导因素外，仍有一部分数量的业内专家、政府官员以及大部分的购房者仍然关注于以下这个北京房地产亘古未变的话题-“房地产泡沫论”，众家关注的焦点部分在于 房地产业贷款增加、房价上涨、房屋空置率高等 升会带来市场负面效应，市场泡沫的增加会带来较大的市场风险，会给整个房地产行业带来“冰封”。 但目前北京房地产市场究竟是否已经进入了泡沫时代？从各种数据显示，目前北京地区房地产市场仍然未进入所谓的“地产泡沫时代”，而是因为目前北京地区房地产市场仅仅呈现出的是较强的地产供应结构失调，并非市场容量已满，而是供应结构有所变化导致市场价格上升、空置率有所变化。 从历年房地产市场细分
9、物业市场的施工变化情况来看，近几年北京房地产市场的施工面积总量及各物业细分市场的施工面积均是逐年上升的，特别是住宅物业的上升幅度是非常大的，呈现非常强的发展态势，商业物业和综合物业发展态势也是较好的。 而对于居住物业细分市场的发展（见图）来说，细分供应中主要以普通住宅供应为主，其中 2003 年的普通住宅市场所占比例为 76.27% ，高档住宅和经济适用住房的比例则分别为 11.10% 和 12.63% 。而从历年的各住宅物业细分市场比重变化情况来看，普通住宅、高档住宅和经济适用住房各自所占比重基本上变化不大，从结构调整的角度来看，今年调整的力度不够大。目前北京地区房地产市场价格持续增长，多是
10、属于结构调整的价格上浮，包括高价位住宅增幅显著，高收益的办公、商业物业市场的发展，自然会抬升整个区域房地产市场的价格，而非所谓的市场泡沫出现，主要仍应注重对于房地产市场结构的调整来引导市场向良性的方向发展，而非过于注重所谓的“市场泡沫论”。2.1.3供应价格变化 北京地区房地产市场价格指数有很多种，其中影响较大的指数主要有国房景气指数、中房指数、伟业指数等，其中国房景气指数、中房指数等均是以全国范围的城市指数为主，具有非常强的宏观指导性，而以伟业指数为首的咨询公司指数则是主要以微观数据为主的市场表现指数，其所表现的意义各有不同，也具有一定的指导意义。 宏观价格指数变化 2004 年 10 月份
11、 “ 国房景气指数 ” 比 9 月微升了 0.04 点。在空置率方面， 10 月末全国商品房空置面积为 9777 万平方米，空置时间在一年以上的商品房面积为 5663 万平方米，所占比重为 57.9% ，比去年同月提高 15.9 个百分点。按用途分，商品住宅空置面积为 5703 万平方米，同比下降 13.2%.1-10 月，全国商品房平均销售价格为 2758 元 / 平方米，同比上涨 11.7% ，增幅比上月回落 1.3 个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为 2566 元 / 平方米，同比上涨 10.2% 。从 10 月份的 “ 国房景气指数 ” 我们可以看到，在全国范围内房价依然保持着较高
12、的增长速度，但增幅已在不断减小。全国房价上涨确实很快，不过与北京相比，仍只能到北京房价的一半。 北京市统计局发布的 1-10 月最新统计数据显示，北京市商品房均价达到了 5072 元 / 平方米，比上年同期提高了 251 元 / 平方米。其中商品住宅均价为 4635 元 / 平方米，比上年同期提高了 76 元 / 平方米。 2004 年 1-3 季度，北京房地产开发完成投资 870.6 亿元，房地产开发景气指数（简称“京房指数”）值为 102.6 ，比 1-2 季度上升 2.8 点，比上年同期下降 1.5 点。 1-9 月全市销售各类商品房 1130.5 万平方米，同比增长 29.2 ，实现销
13、售额 573 亿元，增长 36.6 ；销售商品住宅 1034.3 万平方米，增长 25 ，实现销售额 480.5 亿元，增长 27.3 。商品房平均售价 5068 元平方米，比上年同期上涨 276 元平方米；商品住宅平均售价 4646 元平方米，比上年同期上涨 84 元平方米。 北京地区房地产市场近几年来一直处于一个相对快速的发展阶段，期间虽然也经历了几次较大的结构调整，包括公建类物业的集中放量，商业的异军突起，低密度办公、住宅成为热点，但是随着政府宏观调控力度的增强以及相关土地政策的出台，北京地区房地产市场逐渐开始准备进入结构调整、良性发展的阶段。从近几年北京市房地产价格变化情况来看， 20
14、04 年北京地区房地产整体价格水平开始复苏，虽然中间出现阶段性调整的价格下调，但是基于近期各项政策、事件的影响，如奥运会的即将召开，宏观调控政策、以及相关金融政策的颁布，北京地区房地产市场开始逐渐受到较大“震荡”。在央行“ 121 文件”、国务院“ 18 号令”和土地“ 4 号令”等一系列政策调控的影响下，对于北京楼市新增供应量的影响愈来愈显著，同时随着入世后政策的逐步开放以及 2008 年奥运会等利好消息的支撑，北京地区房地产市场需求量保持稳定增长，市场供需不平衡的问题日益突出，因而导致了北京楼市整体价格的持续上涨。 2004 年 1-3 季度伟业指数显示： 2004 年 1-3 季度北京楼
15、市住宅整体表现出强劲的上升态势，个别指数呈现微降态势，特别是办公物业市场有所下调，表现稳中有降。 2004 年 1-3 季度新综合价格（包括远郊区县住宅样本）为 7159 元 / 平方米，较 2003 年全年上升 4.74 ，保持了较强的上升幅度；综合价格（未包括远郊区县内销住宅）为 8210 元 / 平方米，较 2003 年全年上升了 4.98 。而在各物业类型的综合价格表现上，居住物业的价格基本全部呈现不同幅度的上升态势，而办公物业的价格和租金指数则不同程度的出现下跌迹象，其中居住物业（除别墅项目）综合价格为 6783 元 / 平方米，较 2003 年全年上涨 2.69 ；别墅指数（全市）
16、总体有所上升，其中 2004 年 1-3 季度城近郊区别墅综合价格表现为 11080 元 / 平方米，较 2003 年全年微涨了 0.67 ， 2004 年 1-3 季度远郊区别墅综合价格为 7512 元 / 平方米， 较 2003 年全年增长 4.74 ； 2004 年 1-3 季度办公物业市场表现出疲态，整体市场走势小幅下降，写字楼综合售价为 13414 元 / 平方米，较 2003 年全年有 1.27 的降幅，而写字楼综合租金 2004 年 1-3 季度则为 137 元 / 月*平方米，较 2003 年全年微降了 0.72 。 2.22004 年新增供应情况 根据伟业顾问市场研究中心项目监测数据统计，截止至今年 11 月上旬，全年北京市共
