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1、 1.总论1.1. 房地产项目背景 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面的、系统的市场调查、研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。本文通过对国内宏观经济和西宁市房地产市场发展趋势的分析，以汉庄住宅小区的可行性分析为起点，通过对该住宅小区项目开发的地块位置分析、项目 SWOT 分析、主题定位、产品定位、开发策略以及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、社会和环境效益评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，提供了项目的相关开发策略、项目投资策略等具有现实意义的操作方法。详细分析房地产项目投资开发及决策的
2、特点，以及房地产项目的技术经济指标、土地成本、工程造价指标、经济技术指标、当前房地产行业发展趋势等因素对汉庄住宅小区项目开发的影响。 本文采用相关住宅小区项目建设管理理论基础和实践相结合，着重解决住宅小区项目开发过程中分析策划阶段存在的实际问题，具有一定的代表性和现实意义，同时也具有住宅小区项目开发可行性研究的参考价值，对房地产可行性研究在房地产领域投资决策中的应用进行了有益的探讨。1.2 房地产行业和房地产投资 汉庄住宅小区项目位于西宁市西川南路，属于房地产项目。所以在进行汉庄住宅小区项目可行性研究时，必须考虑到房地产行业的各种特征和特点。 房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活
3、中有着举足轻重的地位。房地产业由房地产的开发、经营、销售和服务等行业组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看成第三产业。实际上它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在房地产项目中，地产是第一性的，而房产是第二性的，从物质层面上看。“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”；从经济层面上看
4、，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称，房价也是地价的折射反映。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地建，地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。因此，房地产作为一种不动产商品，与动产商品具有不同之处。 房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育用房等。地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、供气、供暖、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路交通等。房产和地产是紧密联系不可分割的，房屋必须建在土地上，土地的各项设施又为房屋主
5、体服务，是房屋主体不可缺少的组成部分。房地产投资就是将资金投入到上述房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期在将来获得投资收益。房地产投资的基本目标是追逐高额利润，同时结合房地产业的特点，又有资本安全性、流动性等多重目标，这些都是房地产项目开发时所必须考虑的因素。由于在经营周期内，房地产收益的实现涉及许多不确定性因素，这些因素关系到收益能否实现，因此，房地产投资收益是一种不确定性收益。房地产自身特点决定着房地产投资具有投资资金数量大、合作性强、回收期长、投资风险大、回报率高和操作技巧性强等特征。1.3 房地产项目的特点 工程建设项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为
6、形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程建设项目中的一种类型，作为房地产投资过程的产品，它在一定的时段内对三维空间拥有占有权，由此可以产生的住所和区位利益，即房地产的使用价值。与一般性工程建设项目相比，更具有复杂的特征。主要表现在以下几个方面： (1)区位的独特性。由于房地产具有地区性和不可移动性，所以房地产仅能供应一定区域范围的市场，满足一定区域范围客户的需求。在同一时间内，同一个三维空间内不可能出现两个房地产项目，因而房地产具有单一的独特性。土地是一种自然资源，当在一块土地上开发了房地产项目，则这块土地在一定时段内的使用权就从属于这一房地产
7、商品了。因此，从这个意义上说，房地产项目具有不可复制的特性。 (2)占用资金大，投资周期长。房地产业是一个资金高度密集的产业，涉及面广，规模大，投资额大，一个项目投资动辄数千万、数亿甚至数十亿。并且建设周期较长，一般为 1 年5 年。随着时间的推移，经济、政治、市场环境中的变化较大，这使得房地产项目开发过程中的不确定性因素增加，其投资的风险因素也将增加，而且难以预测。所以一些开发商往往采取分期开发的策略，其目的就是降低投资风险，更好地管理开发过程中的现金流，增加投资决策的弹性。 (3)房地产项目的资金占用量较大。与其他投资项目相比，房地产项目产品的高价值性，使得其生产过程的资金占用量较大，通常
8、情况下企业可使用的资金是有限的，所以企业必须提高资金的使用效率。由于房地产项目具有投资量大的特点，房地产开发商不得不更多的依赖于其融资能力，因此，融资问题往往成为影响房地产项目成败的关键性因素。 (4)房地产项目具有很强的产业关联性。房地产和其他许多国民经济的行业3之间都有着密切的联系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子就是钢材、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，他们都与房地产业密切相关。据统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中。因此房地产的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的
9、比例达到了1：1.7。并且房地产的发展也催生了一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济作出很强的贡献，据统计，当下的中国房地产对国民经济的贡献率为11.5个百分点。 (5)环境关联性很大。房地产项目给其使用者所带来的生活舒适，除来自于自身投入所形成的服务功能以外，还极大地依赖于该地段周边环境所具有的服务功能，例如交通设施、学校、医院、商场等场所，以及房地产项目周边的文化氛围等。因此，一个房地产项目的价值不但取决于开发商的资金投入，还取决于其周边环境的质量。项目不但受环境影响，同时对环境也产生影响。项目的资金投入形成的社会效益，一
10、部分是项目本身的利润回收，另一部分也作为该地区社会积累投入，在其后的很长一段时期体现为该地区其他投入的利润回收。 (6)房地产商品具有消费和投资的双重性质。房地产商品具有使用价值，它可以为其用户带来生活的舒适，满足其居住的需求，是人类不可或缺的消费品。另外，房地产商品又是一种很好的投资品，能够为投资者带来很好的投资回报。与其他商品有所不同的是，房地产商品的价值中包含了房产的价值和地产使用权的价值，房产的价值会在消费过程中不断地消耗，而地产使用权的价值一般会随着城市的发展和繁荣而不断升值，地产使用权的升值特性使房地产商品成为一种广泛的投资品。 (7)价格受利率水平和市场景气程度影响较大，需求弹性
11、较大。由于房地产商品的单位价值较高，开发商在开发过程中的资金投入量较大，而买主在购买房地产商品时需要给付的费用也较高，许多消费者都采用了按揭贷款的方式购买住房，因此，利率水平和景气程度的变化对生产者和消费者都会产生重大影响。 (8)房地产项目的发展受政策的影响较大。政府对土地的开发和使用所作出的规划，会直接影响土地的供应，进而波及房地产项目的开发状况；政府所征收的各项税费，最终将进入到房地产项目的价格里，从而对房地产的销售状况产生影响；政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。1.4可行性研究在房地产项目中的应用 20世纪30年代，美国开发和综合利用田纳西流域时开始应用可行性
12、研究的方法，随着技术、经济和管理科学的发展，这个方法在工业发达国家不断得到充实和完善，到70年代已在经济建设中普遍应用，中国从1982年起，已将可行性研究列为新建、扩建和改造大中型工程项目决策和审批的一个重要程序。可行性研究报告是在有限的市场条件下进行的对未来预期收益的预算，市场的不确定因素导致效益分析的不确定性，实事求是的可行性研究中必须考虑到市场中不可控制的系统性风险给项目带来风险的可能。1.5可行性研究在房地产项目中的应用范围 房地产开发属于不动产投资，由于开发周期长、投入资金巨大，房地产投资往往充满了风险，因此，项目正式开发前规范、科学的市场调查以及在此基础上展开的市场可行性分析研究，
13、对于开发商和投资者来说，无疑是四两拨千斤、有效规避投资风险的必要手段。特别是土地公开拍卖之后，当地政府通过土地供给量可以直接调控房地产市场的供给量从而影响房地产的价格，通过可行性分析研究了解当地政府的土地政策可以为企业避开集中上市的阶段，从而提高开发企业的利润率。对投资开发企业资源的分析能够增加可行性研究报告的实用性，同时也为企业提供更为合适的开发项目，并为企业挑选出合适的开发形式，以增加企业的收益可能性。 我国房地产开发实践证明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性分析研究。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下开发商没有
14、意识到房地产的风险，靠“投机”获取利益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可能性。因此，项目的可行性研究非常重要，主要表现在如下作用： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究中的可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。 (3)可行性研究是项目企业资金筹措和金融机构提供信贷的依据。根据项目可行性分析研究报告的有关数据，不仅开发商可以了
15、解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都做出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性分析研究确定的项目实施方案框架中，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。1.6房地产项目可行性研究包含的内容 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细程可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致
16、的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性分析研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。具体内容如下： (1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本内容，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术指标等。 (2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 (3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、
