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1、扬州大学 写字楼投资风险及防范策略分析第一章 写字楼背景分析第一节 写字楼概述及特点“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50年代至80年代），综合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三种类型。在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：1、一般
2、位于经济中心城市现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑规模大，档次高大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。3、功能齐全现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。4、有良好的管理许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管
3、理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。第二节 写字楼投资背景在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到1995年是写字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少，2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产，写字楼租楼租金指数涨幅较大，写
4、字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发已开始见效。而且，现在随着我国加入WTO，各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。2003 年度在中国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐渐增强。在“非典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。2003 年1 至10 月，全国写字楼新开工面积
5、达1,004 万平方米，同比增长8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元/平方米，同比增长12.60%。1 如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天，明天中关村，后天金融街。近年来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的嬗变首先发生在开发理念的改变。世纪年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产
6、巨头的标签。2 以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入中国、进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业面积有了进一步需求。 北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡。随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平据高不下。由于市场积压量大、需求淡静、加之特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。 共识一：价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。 共识二：压力大
7、。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。 共识三：周期长。租的比买的多，回收期太长。 共识四：风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。 随着市场的变化，新推出的写字楼在设计上也出现了新的特点，少了些豪华与张扬，多了些质朴和实用。第三节 写字楼风险背景和风险防范由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在放款方面的把关不严，中国一度出现了房地产热，投资持续加剧，中高档写字楼建筑面积迅速膨胀。随着经济产业的调整，大量重复的企业因为经济效益的不佳不得不关停并转，加上东南亚经济危机的影响，企业经济效益下滑，企业更多的
8、注重运营成本核算，降低企业运营成本，从而对写字楼市场的总体需求减少。另外，由于开发初期的恶性炒作导致地价飚升，写字楼的租赁过程中价格高昂；配套设施不健全；物业管理落后；写字楼智能化程度低，以不能再满足现代化办公条件需要，使写字楼的租赁困难加剧。大多数企业没能客观分析市场需求而盲目兴建高档写字楼，盲目追求豪华装修而不注重功能和周边环境的完善，从而不能做到运销对路。购买对象的相对狭窄，使得写字楼的消化更加困难。3写字楼主要用于商务活动和行政办公，微观方面与其所处的区域的整体状况和楼内设施的现代化办公程序有关，物业管理水平也直接影响其价值定位和收益水准。但动态来看，写字楼的风险还主要来自宏观经济形势
9、，经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特征。投资写字楼要防范主要来自5个方面的风险： 1、地段风险：主要是地段贬值和未来新兴楼盘的涌现对现在写字楼市场定位和市场价值构成的冲击，地段的好坏影响客户的选择。2、功能风险： 现代写字楼要求楼宇有高规格的硬件配置，从空调系统设计到会议系统4+1同声传译的配置，5A智能化管理、宽带数字网、进口原装电梯等，功能不全必然会导致其价格下降和客户的减少。 3、规划风险：房地产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区范围有限，增值的空间更大。是否位于CBD（CBD即Central Business Distric
10、t 的缩写，中文多解释为“中心商务区” ）区域，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。城市建设规划的变更与确立，都将对这一因素产生重大影响。4、空置风险：由于写字楼开发规模偏大、市场需求不足 、价格偏高，使得投资的写字楼入住率不高，租金下降，带来风险。5、商住楼竞争风险：商住楼（是一种集商业、文化、娱乐、办公、餐饮、社交、居住等多种功能为一体的综合性大楼）具有一些写字楼无法比拟的优势。立项为住宅比立项为商业的出让金便宜50%；商住楼和写字楼的按揭政策差别很大，写字楼最多八成20年按揭，而商住楼可以达八成30年按揭；两者技术指标差距很大，比如消防系统，国家规定住宅可以不安装消防系统
11、，但是写字楼一定得有；住宅的电费比写字楼便宜约1/3。第二章 写字楼投资风险的识别第一节 风险概述投资与风险并存,高投资收益率往往伴随着高风险,而且企业投资的成功与否不但直接决定着投资项目的成败,而且还可能决定着整个企业的兴衰与成败。因此,投资风险是企业投资时必须认真考虑的因素。风险识别可定义为“系统地、持续地鉴别、归类和评估建设项目风险重要性的过程”。风险如果不能被识别,它就不能被控制,转移或者管理。因而风险识别是风险分析和采取措施前的一个必须步骤。风险识别是风险管理的首要环节,是风险控制的基础。只有认识风险,才能对其进行控制。风险识别是风险投资家根据获取的大量信息资料及风险投资过程中出现的
12、各种迹象,运用职业判断对风险的种类和大小作出的辨别的过程。其目的是为了增强识别风险的能力,了解风险的性质、原因及后果,为风险评估和风险控制打下良好的基础。本文将风险投资的风险分为政策风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险等风险。各种风险因素由于产生的原因不同,其性质和影响程度也不相同。对于不同行业、不同规模的风险投资项目及同一风险投资项目的不同发展阶段,同一风险因素的影响程度也各不相同。风险投资企业只有充分认识自己所面临的风险类型、各种风险的性质,才能了解将要可能发生的损失。在对风险投资项目具体的识别过程中,风险企业家既需要有卓识远见,敏锐的洞察能力,又需要收集和利用风险企业大量丰富的历
13、史资料,通过客观、系统的对被投资企业的研究开发、生产经营的信息收集和了解,弄清存在的各种风险因素,然后通过对所收集的信息进行科学的整理分析,达到正确地识别风险的种类、性质、范畴及可能造成的损失的目的,以便采取行之有效的措施。第二节 风险识别的方法风险识别主要采用以下一些方法：（1）分解法其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、可以被认识的事物。具体步骤为将一投资项目按类别和层次分成若干个子项目，找出它们各自存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。（2）专家调查法该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通
14、过提出问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出结论。本文在对写字楼投资风险影响因素的识别中即采用了专家调查法，由专家对各风险对投资的影响程度做出判断。（3）财务报表分析法它是以房地产开发企业的会计纪录和财务报表为基础，将每一会计科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。（4）流程图法它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图的分析，揭示投资全过程中的“瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。第三节 写字楼投资过程与风险写字楼投资全过程是指写字楼投资意向的产生到写字楼出租出售、资金回收的整个过程。这是一个动态的
15、过程，一般分为前期决策、投资实施和写字楼经营及管理四大阶段，每个阶段都有着不同的风险特点。一、 项目前期准备阶段写字楼项目开发前期工作阶段的主要目的是为了开工建设做好准备。通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备为开工建设创造必备条件，通过预租、预售来早日落实客户，及早收取资金或销售收入。所以在此阶段投资的风险很大，但是一旦投资成功，所获利润也很高。在开发前期工作阶段投资的主要风险有：（1) 征地工作困难重重。（2) 融资工作进展缓慢，资金缺口较大。（3) 地质情况不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题。（4) 开工条件难以具备，如满意的施工队伍未找到，施工用水、用电等不落实，临时占道不允许等。（5) 预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成很大的缺口。（6) 设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。在写字楼开发的整个过程中，前期决策是投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于写字楼项目投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价写字楼投资项目的可行性要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、
