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1、房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金2（一），房地产信托投资基金的含义2（二），REITs的分类2（三），我国发展REITs的意义4二，房地产投资信托基金的运作方式及优势5（一），REITs的运作流程5（二），REITs运行阶段5（三），发展REITs的优势6三，越秀REITs案例分析6（一），越秀REITs的成功发行71，越秀集团简介72，越秀REITs成立背景73，越秀REITs的结构94，越秀REITs的全球发售10（二），越秀REITs发行获益分析10（三），越秀REITs运行的启示111，越秀REITs成功的原因112，越秀案例对我国REITs发展的启示12一，概述
2、房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极
3、具特色的一员。尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性
4、投资的REITs存在，例如在香港，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。（二），REITs的分类从不同角度来分析，REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：1，根据组织形式的不同分类说明公司型REITS公司型 REITs 以公司法为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金
5、而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。2，根据投资人能否赎回的不同分类说明封闭式REITs封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份。开放式REITs开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。3，根据基金募集方式的不同分类说明公募REITs公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。公募型基金的投资者对于
6、决策的影响力相对于私募较小，且其受到的法律限制和监管通常较多。私募REITs私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少。4，根据REITs的投资类型不同分类说明权益型REITs权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs抵押型 R
7、EITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。混合型REITs混合型 REITs是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。 （三），我国发展REITs的意义首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散与降低系统性风险，提高金融安全。再次，发展REITs是适应房地产行业自身发展的需要。房地产行业具有周期性，根据房地产周期理论，当房地产行业处于衰退期或者
8、出现相关预期时，市场主体对未来房地产市场预期开始变得悲观，房价预期越来越低，市场需求者开始持观望态度，成交量逐步萎缩，房地产行业销售工作和资金回流压力加大，此时房地产开发企业面临着资金周转上的困境。而与此同时银行往往会逐步收紧对房地产行业的信贷投放，提高贷款门槛，使得很多房地产企业的资金链“雪上加霜”。房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资周期长、规模大，因此房地产行业需要有长期的、稳定的融资渠道作保证，有更为广泛的金融主体的支持，例如发展REITs，对于房地产行业的健康和稳定发展将会起到积极的作用。二，房地产投资信托基金的运作方式及优势（一），REITs的运作流程REITs的操作流程一般可
9、以分为：1、由房地产投资信托公司发行REITs信托产品，投资者在市场上购买该产品，REITs筹集资金。2、REITs将资金交给信托公司管理，信托公司作为资金的托管人，只保证资产的安全，不提供管理方面的信息。3、REITs委托房地产基金管理公司对REITs进行管理，基金管理公司负责做出投资决策，进行市场研究，在有具体交易操作时，将指令发给托管人，由托管人进行资金收付。4、房地产基金管理公司代表REITs购买房地产后，委托专业的物业管理公司进行管理，将扣除管理费用后的所得收益支付给REITs的投资者，管理费用主要包括基金管理公司、信托公司(托管人)、物业管理公司的服务费用。其一般操作流程如图1所示
10、：图1：房地产信托的一般操作流程图（二），REITs运行阶段REITs的运行可分为四个阶段：1、成立阶段：REITs成立，并向特定投资者或公众投资者进行融资，将所得资金交给托管人托管。2、运营阶段：REITs将资金投资于房地产项目或提供房地产贷款，以获取收益。在运营过程中，房地产基金管理公司负责资产的管理，提供投资决策；托管人负责资金的安全；物业管理公司负责购买的物业的管理和收租。在扣除各种费用后，将资金交给REITs。3、利润分配阶段：房地产基金管理公司负责安排分红，将所得红利按REITs的要求发给投资者。,（三），发展REITs的优势从REITs的运作流程和运行阶段可以看出REITs不仅资
11、金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上，管理上及投资策略的制定上都具有优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的
12、还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。三，越秀REITs案例分析虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。成为国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代
13、意义的事件之一。越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)。（一），越秀REITs的成功发行1，越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123HK，简称“越秀投资”)在香港上市。1997年1月，越秀交通有限公司(01052HK)分拆上市。2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司进行资产重组，组成新的越秀集团。2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀
14、REITs(00405HK)在香港上市。2，越秀REITs成立背景（1），越秀集团与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。由于投资于商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从6629亿港元增加到7234亿港元，但其资产负债率由36升至43；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5。与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20以下。面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀
15、投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由广州市城建开发总公司的BVI（GCCD BVI）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。这样，越秀投资就通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100的股权以及GCCD 95的股权。通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值835亿港元的地产项目。重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了35倍。（2），重组后的越秀投资财务及经营状况虽然“越秀投资”仅以六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：1、总资产由19604亿港元
