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1、一、城市概况与社会经济环境1、城市概况1.1、地理位置及人口分布黄石市位于湖北东南，环山面湖临长江之南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武汉市，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。黄石市是在原黄石港和石灰窑两个镇的基础上，于1950年正式建立的省辖市，现辖一市一县五区（大冶市、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区、经济技术开发区），目前全市各区县面积及人口分布情况（2003年统计数据）如下：区域面积（平方公里）人口（万人）黄石港区25.817.75西塞山区112.424.72下陆区3810.95铁山区29.46.73开发区28.26.
2、22大冶市1566.388.23阳新县2782.896.22全市合计4582.9250.821.2、土地资源黄石市国土面积4582.9平方公里，东西长约88.3公里，南北宽约91.6公里。全市耕地和林地资源占全市土地面积的52.09，主要分布在大冶市和阳新县。土地类型面积（公顷）土地类型面积（公顷）耕地112470.41居民点及工矿用地32797.79 林地126269.55交通用地3654.48园地10170.93水利设施用地7101.76牧草地44.83未利用地104770.24水面61005.35土地利用现状的主要特点：一是土地人口负荷量大，人口密度高。黄石市土地总面积占湖北省的2.46
3、，耕地占湖北省的2.31，而人口却占湖北省的4.2，人口密度为543人/平方公里；二是土地类型多样、山多平地少。黄石地处幕阜山地向长江冲积平原延伸的丘陵地带，从地形上看，有丘陵、平原、岗地和低山，以丘陵为主，占总面积4788，其余依次为平原、低山、岗地。1.3、交通通信黄石市地处吴头楚尾，顺江126公里与九江接壤，下通上海，逆江125公里与武汉相连，上达重庆。市区沿江建有大小码头39座，泊位41个，其中两个5000吨级泊位的集装箱外贸码头，可直达港澳，日本和东南亚。铁路距武汉120多公里，可以武九线沟通京广、京九、汉丹等大动脉，并入铁路网。旅客列车可直达武汉、上海、福州等地。境内公路纵横交错，
4、通车里程达554多公里。以长江公路大桥沟通105国道和318国道运输体系，沿武黄高速公路一小时可达省会武汉，成为黄石与鄂、预、皖三省的交通运脉。邮电通讯便利，宁汉渝光纤通信电缆贯穿黄石，程控电话、图文传真把黄石同世界紧密联系在一起。1.4、经济开发区概况黄石市高新技术产业开发区位于黄石市四个城区的几何中心，坐落在风光秀丽的磁湖风景区内，是湖北省和长江沿岸的重点开发区之一。区内条件优越、自然环境优美，是黄石开发区的显著特点。目前开发区是黄石市正在建设的山水园林式新市区，黄石市市委、市政府的未来行政中心将设于此，也是黄石市乃至湖北省高新技术产业发展基地。黄石开发区自1992年成立以来，吸引了大批高
5、等院校和科研所进区进行成果转化，引进了大批国内外知名企业进区投资和一批民营科技企业进区发展，形成了一种以高新技术产业为主和以外商投资为主的发展态势。目前，黄石开发区内正在建设的产业园主要有电子信息产业园、新材料产业园、生物医药产业园、军工科技园、出口加工园和花湖商贸区。建区8年多来，开发区累计投入资金10亿余元，建设了一大批高起点的基础设施，使开发区的投资环境得到了明显改善。区域内一批新的高标准城市道路合纵连横构成完备交通网络，水电通信设施完善，兴建了诸如人民广场、黄石新二中、团城山实验学校、中心血站、团城山医院等的配套服务设施以及一大批的安居工程。2、社会经济环境2.1、经济特征一、国民经济
6、增长逐年提速，工业是经济增长的主体。黄石市地方生产总值由1998年的160亿元增加到2003年的274亿元，按可比价格计算，年均增长10.7；黄石市工业基础雄厚，目前工业体系门类齐全，主要产品享誉全国。2003年，全市规模以上工业企业达到298家，拥有总资产368.3亿元，全部工业增加值占GDP的比重达到47。二、在黄石市经济增长中，内需作用明显增大，外需拉力减弱。2003投资需求对经济增长贡献率为47.8，拉动GDP增长5个百分点；消费需求对经济增长贡献率为46.6，拉动GDP增长4.9个百分点；出口需求对经济增长的贡献率为5.6，比上年下降2.6个百分点，拉动GDP增长0.6个百分点。三、
7、由于投资不足，导致工业项目发展后劲不足。2003年，黄石固定资产投资实现了27.1的大幅增长，投资率为25.3，但是由于基数较小，投资规模仍显不足；另一方面招商引资工作不足，2003年，黄石实际利用外资1.54亿美元，与上年基本持平。2000年2003年的四年间累计利用外资5.8亿美元，只占全社会固定资产投资的20。单位2002年2003年生产总值亿元248274第一产业亿元20.6922.38第二产业亿元131.51145.76第三产业亿元95.8105.86财政收入亿元17.0319.05财政支出亿元16.8715.262.2、居民生活2003年，黄石市人口出生率为7.83，死亡率为3.8
8、6，自然增长率为3.97。年末全市总人口为250.82万人，其中城镇人口为124.41万人，农村人口为126.41万人。按常住人口计算，其城镇化率达到49.6。城乡居民收入逐步增加，但整体收入水平偏低。2003城镇居民人均可支配收入7165元，比上年增加560元，增长8.5；农民人均纯收入2335元，比上年增加105元，增长4.7；在一份沿江13个中等城市经济发展横向比较的资料中，2003年黄石市城乡居民收入排位靠后，均未达到13个沿江中等城市平均水平，只有沿江城市平均水平的95%。 城镇居民消费结构进一步优化，2003年城镇居民恩格尔系数为35.3，比往年均有所下降。但农村居民恩格尔系数上升
9、为47，是2000年以来最高。居住条件有所改善，城镇居民人均居住面积达到20.03平方米，比上年增长8.7;农民居民人均居住面积32.5平方米，增长0.8。单位2002年2003年人均生产总值元994510946人均财政收入元683761人均储蓄存款元38734764人均消费品零售额元36823760城镇居民人均可支配收入元66057165农民人均收入元22302335城镇居民人均居住面积平方米17.8620.03农村人均居住面积平方米32.2432.52.3、城市产业结构黄石市是长江中游重要的工业基地之一，矿产资源丰富，是一个老工矿城市。近几年来政府对经济结构进行战略性调整，对传统工矿产业改
10、造并发展高新技术产业，工业增长较快。2003年规模以上工业总产值达到190.06亿元，其中高新技术产业产值占全市工业总产值比重21.79；在农村进行农业产业化和结构调整，带动区县经济发展势头强劲，农业总产值2003年达到19.02亿元，五年年均增长6.8；同时积极发展旅游、房地产、社区服务等第三产业，三产GDP构成由1998年的10.8:51.0: 38.2调整到8.2: 53.2: 38.6。今年初黄石市政府新一届领导班子举行的记者招待会上，就提出了要进一步强化工业立市的理念。在今后比较长的一段时间内，黄石仍将是一个以第二产业为支柱的工业型城市。这是由其地理资源优势、现有工业基础以及今后发展
11、趋势所决定的。单位2002年2003年生产总值亿元248274第一产业亿元20.6922.38第二产业亿元131.51145.76第三产业亿元95.8105.86GDP构成100100第一产业8.48.2第二产业5353.2第三产业38.638.6GDP指数（上年100）110.3110.5第一产业103.9105.9第二产业111.5111.2第三产业110.1109.93、城市发展规划未来黄石城市地区将由黄石城区和大冶城区两部分组成，总人口规模120万人，其中黄石城区90万人，大冶城区30万人。在城市规划区内，实行统一规划管理，适当调整城区布局，城市发展空间格局将发生巨大变化。逐步形成以以
12、环绕磁湖的团城山、胜阳港、花湖、陈家湾片区组成的主城为核心，罗桥新城、铁山、下陆、西塞、河口为外围组团的结构。将以正在建设中的黄石新火车站所在地罗桥开发区为建设重点，东西向布置铁山、下陆、西塞、河口等相对独立的组团，形成“主城五组团”形态和多核、分散、开敞的大城市发展框架。严格控制城市人口和用地规模，保护耕地，节约用地，合理用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在53.5平方公里以内。到2010年，主城区实际居住人口要控制在74万人以内，建设用地控制在62.9平方公里以内。到2020年，主城区实际居住人口要控制在90万人以内，建设用地控制在80.8平方公里以内
13、。2004年起，黄石市发展侧重于黄荆山新区开发和老城区改造。第一是要抓好黄荆山地区的规划和开发，以道路建设为重点全面推进黄荆山地区的开发。第二是以扮靓磁湖为重点，加快磁湖周边地区的建设和开发。第三是进一步加快道路建设。从黄石市区到大冶城区全长12.6公里的快速干道按计划将到8月份竣工通车，连接大冶市区和黄石市区。二、住宅市场分析1、市场现状分析1.1、楼市发展概况据有关部门统计，2003年全市商品房开发总面积为73.93万平方米，竣工面积为65.08万平方米，商品房销售平均价格为1170元/平方米。2004年拟开工项目62个、用地面积129.67万平方米、建设总规模135.84万平方米、计划完
14、成投资总额约9.86亿元。总体而言，黄石市的房地产市场开发是全面启动的初期阶段。我们将今年一、二季度房地产成交情况与2003年一、二季度房地产成交情况作了一个比较：2004年成交量（起）成交面积（万平）成交额（亿元）2季度1季度增幅（）2季度1季度增幅（）2季度1季度增幅（）合计2870146995.3729.2713.64114.513.631.19204.84商品房102259172.9310.896.3770.802.590.71264.11二手房930429116.7811.984.15188.680.690.31123.80房改房918449104.456.403.12105.130.350.17104.742003年成交量（起）成交面积（万平）成交额（亿元）2季度1季度增幅（）2季度1季度增幅（）2季度1季度增幅（）合计135784061.5530.2117.3374.312.211.7526.71商品房34124141.493.372.3344.680.320.2057.66
