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1、泓域咨询MACRO/ 精酿啤酒项目投资合作意向书第一章 项目基本情况一、项目概况（一）项目名称精酿啤酒项目现如今，已有数亿资金涌入了精酿啤酒行业中，具有精酿啤酒概念的小型啤酒厂和啤酒品牌开始受到各大厂家的青睐，逐渐聚合、壮大，成为成市场上的一股重要力量。在“精酿化”趋势下，未来国内精酿啤酒发展有可能出现“井喷”。在国内，精酿啤酒俨然成为高端啤酒的一个代名词。从2017年开始，啤酒迎来全方位的消费升级，在销量稳定的前提下，价格将逐渐上升，迎来质变时代，而质变时代最为突出的是以精酿啤酒为首的众多个性化啤酒品牌。啤酒消费者的变化将是这个风口强有力的后盾。上一代的中青年在消费啤酒时保留着大口喝酒、边吃
2、边喝的消费习惯，对啤酒口味也没有鉴赏力，但对价格敏感。因此以“制作工艺单一、口味单一固化”为特点、均价7元以下的传统工业啤酒，能够占据中国啤酒市场份额80%以上。这样的市场状况一直维持到新一代消费者的出现。当对价格不那么敏感，对品质和品牌更有追求的新一代消费者出现时，这批传统工业啤酒厂商的供给出现了断档。年轻消费者要求啤酒从包装设计到产品口感都必须是多元化的、个性化的。这正好与精酿啤酒所持的相关概念吻合。当代年轻人在消费时会更多地倾向于潮流和个性化酒款，并且这种消费倾向会随着年轻一代消费者对品质要求的提升、对口味要求的多样化等趋势的加强而逐渐拓展至不同年龄层的消费群体，这也为精酿啤酒在国内的长
3、足发展提供了土壤。从目前来看，精酿啤酒更能满足消费者个性化的需求，精酿啤酒不含任何人工添加物且种类丰富，可满足健康化、多样化、个性化消费需求，因酿造工艺复杂适合小规模生产符合消费者追求独特稀缺的消费心理。我国是全球最大的啤酒消费国之一。近几年，国内工业啤酒的销量下滑趋势日趋明显。人口和渠道红利的消失、替代啤酒的其他酒饮，或非酒饮选择的增多导致的竞争的加剧、健康意识的增强、以及“消费升级”都是可能的原因，还有当然还有品牌形象的老化。作为一种舶来品，精酿啤酒一进中国，面对的就是与工业啤酒诞生时完全不同的市场环境。首先，精酿啤酒的市场占有率越来越高。现有的年轻人，饮用白酒的人群越来越少，而进口啤酒在
4、中国的占有率越来越高。其次，消费人群在变化。随着越来越多的中国消费者到国外留学工作，这部分的人群更偏好精酿啤酒。在消费升级的趋势下，中国消费者在追求健康生活方式的同时，也在追求个性化多元化，啤酒慢慢从“喝饱”到“喝好”过渡。最后，渠道的变化。现在的渠道方式发生了变化，从原先的大商超、便利店，慢慢转向线上消费。大众消费水平的提升、电商的崛起、商品体验感的追求等等，无一例外地促进了精酿啤酒在国内的普及。市场转向年轻化，更为精酿啤酒打造消费升级新形象提供了无限的可能。由此可见，精酿啤酒未来发展潜力巨大。在精酿啤酒如此蓬勃发展的背景下，除了新兴精酿啤酒企业外，国内大型的传统啤酒厂也紧跟潮流，积极布局精
5、酿市场。（二）项目选址xx保税区项目属于相关制造行业，投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则的要求。（三）项目用地规模项目总用地面积15574.45平方米（折合约23.35亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数54.39%，建筑容积率1.43，建设区域绿化覆盖率7.30%，固定资产投资强度192.48万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积15574.45平方米，建筑物基底占地面积8470.94平方米，总建筑面积22271.46平方米
6、，其中：规划建设主体工程16186.90平方米，项目规划绿化面积1626.27平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计104台（套），设备购置费1279.62万元。（七）节能分析1、项目年用电量967197.64千瓦时，折合118.87吨标准煤。2、项目年总用水量6063.38立方米，折合0.52吨标准煤。3、“精酿啤酒项目投资建设项目”，年用电量967197.64千瓦时，年总用水量6063.38立方米，项目年综合总耗能量（当量值）119.39吨标准煤/年。达产年综合节能量37.70吨标准煤/年，项目总节能率27.00%，能源利用效果良好。（八）环境保护项目符合xx保税区发展规划，符合x
7、x保税区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。（九）项目总投资及资金构成项目预计总投资5505.24万元，其中：固定资产投资4494.41万元，占项目总投资的81.64%；流动资金1010.83万元，占项目总投资的18.36%。（十）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（十一）项目预期经济效益规划目标预期达产年营业收入9447.00万元，总成本费用7318.39万元，税金及附加97.53万元，利润总额2128.61万元，利税总额2519.74万元，税后净利润1596.46万
8、元，达产年纳税总额923.28万元；达产年投资利润率38.67%，投资利税率45.77%，投资回报率29.00%，全部投资回收期4.95年，提供就业职位144个。（十二）进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。二、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx保税区及xx保税区精酿啤酒行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx保税区精酿啤酒产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“精酿啤酒项
9、目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx保税区经济发展，为社会提供就业职位144个，达产年纳税总额923.28万元，可以促进xx保税区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率38.67%，投资利税率45.77%，全部投资回报率29.00%，全部投资回收期4.95年，固定资产投资回收期4.95年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转变，相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。民营经济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩大投资的重要主体，吸纳劳动力和安置
10、就业的主渠道，体制创新和机制创新的重要推动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。工业经济面临速度、结构和动力的多重转换。我国经济发展进入新常态，正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。增速下降可能带来某些难以预料的挑战，多种要素约束日益趋紧，传统扩张式发展道路越走越窄。必须把创新作为驱动经济发展的新引擎，加快从要素驱动、投资规模驱动发展为主向以创新驱动发展为主的转换。三、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米15574.4523.35亩1.1容积率1.431.2建筑系数54.39%1.3投资强度万元/亩192.481.4基底面积平方米8470.9
11、41.5总建筑面积平方米22271.461.6绿化面积平方米1626.27绿化率7.30%2总投资万元5505.242.1固定资产投资万元4494.412.1.1土建工程投资万元1899.562.1.1.1土建工程投资占比万元34.50%2.1.2设备投资万元1279.622.1.2.1设备投资占比23.24%2.1.3其它投资万元1315.232.1.3.1其它投资占比23.89%2.1.4固定资产投资占比81.64%2.2流动资金万元1010.832.2.1流动资金占比18.36%3收入万元9447.004总成本万元7318.395利润总额万元2128.616净利润万元1596.467所得
12、税万元1.438增值税万元293.609税金及附加万元97.5310纳税总额万元923.2811利税总额万元2519.7412投资利润率38.67%13投资利税率45.77%14投资回报率29.00%15回收期年4.9516设备数量台（套）10417年用电量千瓦时967197.6418年用水量立方米6063.3819总能耗吨标准煤119.3920节能率27.00%21节能量吨标准煤37.7022员工数量人144 第二章 投资单位说明一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx有限公司（二）公司简介公司在发展中始终坚持以创新为源动力，不断投入巨资引入先进研发设备，更新思想观念，依托优秀的人才、完
13、善的信息、现代科技技术等优势，不断加大新产品的研发力度，以实现公司的永续经营和品牌发展。公司秉承以市场的为导向，坚持自主创新、合作共赢。同时，以产业经营为主体，以技术研究和资本经营为两翼，形成“产业+技术+资本”相生互动、良性循环的业务生态效应。公司坚持精益化、规模化、品牌化、国际化的战略，充分发挥渠道优势、技术优势、品牌优势、产品质量优势、规模化生产优势，为客户提供高附加值、高质量的产品。公司将不断改善治理结构，持续提高公司的自主研发能力，积极开拓国内外市场。 二、公司经济效益分析上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入8480.45万元，同比增长30.05%（1959.75万元）。其中，主
14、营业业务精酿啤酒生产及销售收入为6785.29万元，占营业总收入的80.01%。上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入1780.892374.532204.922120.118480.452主营业务收入1424.911899.881764.181696.326785.292.1精酿啤酒(A)470.22626.96582.18559.792239.152.2精酿啤酒(B)327.73436.97405.76390.151560.622.3精酿啤酒(C)242.23322.98299.91288.371153.502.4精酿啤酒(D)170.99227.99211.70203.56814.232.5精酿啤酒(E)113.99151.99141.13135.71542.822.6精酿啤酒(F)71.2594.9988.2184.82339.262.7精酿啤酒(.)28.5038.0035.2833.93135.713其他业务
