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1、二级市场 统筹发展中心 1 来自新加坡的来自新加坡的 三大空间的营造者三大空间的营造者 二级市场 统筹发展中心 2 目 录 一、仁恒的企业特征一、仁恒的企业特征 二、仁恒二、仁恒VSVS万科万科 三、仁恒三、仁恒/ /绿城对万科的启发绿城对万科的启发 二级市场 统筹发展中心 3 第一部分第一部分 仁恒的企业特征仁恒的企业特征 二级市场 统筹发展中心 4 n n 来自市场经济发达的新加坡，能够敏锐地解读国家来自市场经济发达的新加坡，能够敏锐地解读国家 宏观区域经济发展政策，善于准确把握区域经济发宏观区域经济发展政策，善于准确把握区域经济发 展周期。在城市的新区或开发区获取了大规模优质展周期。在城
2、市的新区或开发区获取了大规模优质 土地，从而充分分享了区域经济成长和自身品牌成土地，从而充分分享了区域经济成长和自身品牌成 长带来的可观价值空间长带来的可观价值空间 n n 引入新加坡花园城市的居住理念，开发了一系列高引入新加坡花园城市的居住理念，开发了一系列高 容积率、低覆盖率、高品质的国际化生活小区容积率、低覆盖率、高品质的国际化生活小区 n n 国际化背景的知识精英阶层，属于社会的中坚阶层国际化背景的知识精英阶层，属于社会的中坚阶层 ，是万科现有客户的升级版，是万科现有客户的升级版 二级市场 统筹发展中心 5 n n 善待土地，用心建造居住、生活和价值这三大空间善待土地，用心建造居住、生
3、活和价值这三大空间 n n 公司核心管理层均来自新加坡，有明显的家族企业公司核心管理层均来自新加坡，有明显的家族企业 色彩，尚未形成有效的市场化导向的激励机制。色彩，尚未形成有效的市场化导向的激励机制。 n n 土地储备严重不足，制约其持续发展能力土地储备严重不足，制约其持续发展能力 二级市场 统筹发展中心 6 经营业绩 数据来源：企业年报数据来源：企业年报 二级市场 统筹发展中心 7 经营业绩 截至截至20072007年一季度，仁恒土地储备面积已达到年一季度，仁恒土地储备面积已达到258258万万 数据来源：企业年报数据来源：企业年报 二级市场 统筹发展中心 8 经营业绩 年份2004年20
4、05年2006年 销售增长率-39.9%116%22.3% n2004年销售出现负增长，主要是基于以下两个原因： 03年只启动了仁恒河滨花园一个项目，因此04年可以出售的产品较少 ，造成该公司的销售面积从03年的216922平方米下降到04年的180314 平方米。 04年的销售均价也有所下降，从03年的13848元/平方米下降到04年的 9735元/平方米。 n而05年销售利润却大幅度增长，主要原因是： 以仁恒河滨城和仁恒河滨花园占主导的销售面积的大幅度增长。 仁恒河滨花园均价及整体市场房价的上升。 二级市场 统筹发展中心 9 经营业绩 n 毛利率和净利率的不断提高，主要是基于仁恒高端精装修
5、房的产品 定位下，产品的平均售价能够不断增长。 数据来源：企业年报数据来源：企业年报 二级市场 统筹发展中心 10 经营业绩 n 04年仁恒的资产周转率特别小是由于当年的销售收入急剧减少造成的。 数据来源：企业年报数据来源：企业年报 二级市场 统筹发展中心 11 跨地域发展路径 深圳深圳(80(80年代）年代） 珠海珠海 南京（南京（19941994） 上海（上海（19931993） 第一步：改革开放第一步：改革开放 第二步：浦东建设第二步：浦东建设 第三步：西部大开发第三步：西部大开发 第四步：开发环渤海第四步：开发环渤海 第五步：港澳经济一体化第五步：港澳经济一体化 成都（成都（20022
6、002） 天津（天津（20042004） 苏州（苏州（20042004） 贵阳（贵阳（20012001） 二级市场 统筹发展中心 12 分布区域 虽然呈现跨地域发展的格局虽然呈现跨地域发展的格局 但上海、南京目前仍占据主要的地位但上海、南京目前仍占据主要的地位 成都、珠海是未来的发展重点成都、珠海是未来的发展重点 上海 61% 成都 2% 贵阳 3% 南京34% 已完成 180万平方米 上海 34% 南京 19%成都 23% 珠海8% 苏州 16% 在建 130万平方米 天津 18% 上海 19% 珠海 27% 南京36% 土地储备 190万平方米 按城市划分 数据来源：企业年报数据来源：企业
7、年报 二级市场 统筹发展中心 13 分布区域 住宅仍占据绝对主流住宅仍占据绝对主流 但酒店、写字楼等持有型商业物业增长明但酒店、写字楼等持有型商业物业增长明 显，城市综合体是其新的发展方向显，城市综合体是其新的发展方向 和价值提升业务组合和价值提升业务组合 预计到预计到20102010年持有物业面积达年持有物业面积达5050万万 商业 3% 住宅 97% 已完成 180万平方米 公寓 7% 办公楼 5% 商业 4% 住宅84% 办公楼/酒店 6% 商业5% 住宅89% 在建 130万平方米 土地储备 190万平方米 按类型分类 数据来源：企业年报数据来源：企业年报 二级市场 统筹发展中心 14
8、 全国发展，宏观策略布局 以政府的区域宏观发展政策为导向以政府的区域宏观发展政策为导向 来制定公司未来的区域发展战略来制定公司未来的区域发展战略 二级市场 统筹发展中心 15 土地 / 产品 / 客户 土地土地 产品产品 客户客户 新区或者开发区优质土地新区或者开发区优质土地 新加坡式的花园生活社区新加坡式的花园生活社区 国际化背景的知识精英 二级市场 统筹发展中心 16 土地土地 二级市场 统筹发展中心 17 上海仁恒项目分布图 陆家嘴中央商务 区，黄浦江畔 紧邻联洋国际社区 紧邻虹桥开发区和古 北高尚居住区，并且 拥有苏州河景观资源 紧邻外高桥产业园区， 还有地铁6号线，将成 为重要的居住
9、区之一 二级市场 统筹发展中心 18 南京仁恒项目分布图 紧邻紫金山和月 牙湖，是南京新 兴的高尚居住区 花神湖畔，景观资源丰富；随 着江宁的崛起，城南板块也是 目前南京市的重点发展区域 河西新兴商务区 目前南京最热点的 房地产板块之一 二级市场 统筹发展中心 19 其他城市项目分布图 项目区域属性独特自然资源 苏州星岛仁恒工业园区高尚居住区独墅湖水景 成都恒业国际、星园重要的物流中心 成都仁恒广场传统商业中心区地铁上盖物业 贵阳新天商业中心、仁恒别墅区域传统商业中心 天津海河广场传统商业中心区地铁上盖物业 珠海仁恒星园新兴行政和文化中心 仁恒滨海中心新兴开发区的中心地段口岸、海景资源 二级市
10、场 统筹发展中心 20 准确把握区域经济发展周期准确把握区域经济发展周期 抢占城市新兴开发区的发展先机抢占城市新兴开发区的发展先机 二级市场 统筹发展中心 21 产品产品 二级市场 统筹发展中心 22 三大产品系列 1. 城市高层公寓 上海 仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 标杆 南京 梅花山庄 湖畔之星 翠竹园 四季仁恒 2. 别墅 南京 玉兰山庄 苏州 星岛仁恒 3. 城市综合体 珠海、成都、天津 二级市场 统筹发展中心 23 三大产品系列 从01年后开始 涉足商业和综 合性项目的开 发 三甲港别墅项目三甲港别墅项目 河西中心区住宅项目河西中心区住宅项目 高层公寓项目 别墅项目 商业项
11、目 城市综合体 未来开发项目 在开发项目 二级市场 统筹发展中心 24 产品特色 引入新加坡式的引入新加坡式的 花园生活小区居住理念花园生活小区居住理念 营造营造3 3大价值空间：大价值空间： 1.1.居住空间居住空间高品质高品质 2.2.生活空间生活空间国际化国际化 3.3.增值空间增值空间可观可观 二级市场 统筹发展中心 25 高品质的居住空间高品质的居住空间 二级市场 统筹发展中心 26 仁恒滨江园仁恒滨江园大都市的桃花源大都市的桃花源 注释：图片为仁恒滨江园项目注释：图片为仁恒滨江园项目 二级市场 统筹发展中心 27 立面优雅耐看 品质感强 注释：图片为仁恒滨江园项目注释：图片为仁恒滨
12、江园项目 二级市场 统筹发展中心 28 酒店式入户大堂 注释：图片为仁恒滨江园项目注释：图片为仁恒滨江园项目 二级市场 统筹发展中心 29 精装修：国际品牌 不断改善 注释：图片为仁恒滨江园项目注释：图片为仁恒滨江园项目 二级市场 统筹发展中心 30 国际化的生活空间国际化的生活空间 二级市场 统筹发展中心 31 提供室内外运动、社交、餐饮、儿童游乐天地、 娱乐等公共服务，住客毋须再外求 双会所：6000余 户均会所面积：3 一内一外 会所 + 景观 二级市场 统筹发展中心 32 周到细致的物业服务周到细致的物业服务 多元、国际化的社区氛围多元、国际化的社区氛围 温馨的物业服务温馨的物业服务
13、l常规服务：保安、保洁、日常物业维保、24小时热线电话 l人性化服务：外协服务导入、接待服务、安全出行陪护、出租车代叫、行李车、房间钥匙托管、 孩子入学推荐、地下车库电平车服务等等生活细节服务 l增值便民服务设租售部为境外客户提供租售一条龙服务 多元的、国际化的社区文化多元的、国际化的社区文化 l多国籍物业管理人员，推举外籍人士担任成为居委会的成员 l开展丰富的文化活动：中秋文艺晚会、春节联欢活动，业主联谊活动等 l如多国语言接待服务 二级市场 统筹发展中心 33 可观的增值空间可观的增值空间 二级市场 统筹发展中心 34 1998年1999年2000年 2001年 2002年 2003年 2
14、004年 2005年 2006年 一期二期三期 单位：元/平方米 二手房 8 8 年时间增值年时间增值 20000 20000 元元 注释：仁恒滨江园注释：仁恒滨江园 二级市场 统筹发展中心 35 仁恒滨江园仁恒滨江园 仁恒河滨花园仁恒河滨花园 仁恒河滨城仁恒河滨城 规划布局 围合式组团布局 建筑质朴典雅立面 酒店式入口与大堂 人车分离 园林绿化 50绿化率 花园式开放式园林 园林富有层次感 水景丰富 交房标准 尝试全装修并逐步成熟 社区配套 6000余 会所配套完善 集运动休闲健身餐饮 复制、提升 规划布局 半围合行列式布局 典雅清新立面 酒店式大堂/独立迎宾楼设计 彻底人车分离 景观式地下
15、车库 园林绿化 约60超高绿化率 宽景观大道自然河流 开放式公园式生态园林 整齐、简约、与建筑风格和谐 交房标准 全面高端精装修（地暖） 社区配套 近7000平方米水岸会所 高尔夫挥杆练习场 增加SPA水疗馆 、自助烧烤区 提升与创新 产品系列的不断演进 规划布局 围合式组团布局 高品质典雅质朴立面 酒店式大堂/连廊设计 人车分离 园林绿化 约60超高绿化率 开放式公园式坡地式生态园林 如阶梯绿地、阶梯灵动水幕 交房标准 全面推行高品质全装修 社区配套 近6000平方米水岸会所 增加社区超市、阅览室、艺术陈列室 土地属性: 开发区地段 城市繁华中心近河道地段 成熟高级白领国际化社区 “以人/建筑/空间为 源的双生态国际社区 ” “国际化都市大景观河畔社区” “树立新加坡花园式区” 标杆样本 延续布局 连廊设计 改变布局 国际化设计 人车考虑更细节 延续花园式 坡地、水景小品 延续花园式 简约现代化 延续完善配t套 考虑品味生活 延续国际化配t套 考
