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1、常州市房地产市场研究致：常州常惠发展有限公司承蒙贵司信任，在我司提交了“常州红梅居住区项目”营销策划方案竞标报告后再一次给予我司最终竞标之机会。基于我司对项目的深入理解和对常州房地产市场的进一步分析，结合我司多年操盘之经验，现提交有关常州房地产市场与项目整体发展战略进一步细化的分析报告。本报告结合常州房地产市场的特征，针对市场上个性化突出并已成功的案例，初步提出了项目整体发展战略的方向，同时也为下一步产品定位与营销策划圈定了整体框架结构。由于时间关系及一些客观因素的限制，本报告有分析不透彻之处，望贵司提出宝贵意义，我司将在今后的进一步合作中不断深化，进一步拓展思路，为贵司成功开发“常州红梅居住
2、区项目”锦上添花。顺颂商祺！常州房地产市场研究一、常州-快速崛起的房地产热土近年来常州房地产市场飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2003年常州房地产开发销售汇总一览表（2003年111月）区 域全 市市 区类 别商品房住宅办公商业商品房住宅办公商业完成投资200343730730623824755814493
3、726962591222411369111同比28.7112.97267.78110.1132.3416.76274.9597.06施工面积2003565.74435.3121.8680.2487.80366.8621.5173.15同比15.075.1822.1284.0312.881.4222.0881.42新开面积2003289.74213.6911.2249.48244.02173.8611.2244.13同比39.5720.63769.77140.3142.4318.77929.36140.36竣工面积2003148.56116.892.0721.51122.7394.291.921
4、8.94同比0.56-8.41-70.43121.3-3.67-13.47-72.25118.2销售面积2003134.98114.471.4117.11108.1589.21.4116.14同比-8.28-12.0369.0182.22-12.84-19.25-69.01110.7销售额2003295997229233464459437255114191962464456146同比9.883.46-68.9694.416.39-2.27-68.96107.99销售价格200321932003329434742359215232943479同比19.8117.610.156.6922.0621
5、.020.15-1.29空置面积200324.8812.571.348.4120.249.171.347.22同比-54.67-64.49-71.97-18.51-59.39-70.51-71.97-24.562004年一季度常州房地产数据单 位一季度累计累计比去年同期%1.房地产投资亿元20.4102.8%住宅亿元17119%办公亿元3.176.5%商业亿元2.5104.3%2.商品房屋施工面积万平方米494.8652.17% 本年新开工万平方米150.71115.27%住宅万平方米118130.2% 办公万平方米1.7-72.1% 商业万平方米25.4147%3.商品房屋销售面积万平方米4
6、4.0159.11% 销售给个人万平方米41.1549.53%4.商品房销售金额亿元1082.5%销售给个人亿元8.556%5.竣工房屋面积万平方米36.3172.25% 住 宅万平方米34.6370.76%6.空置面积万平方米18.34-55.54% 住 宅万平方米9.35-63.72%1、 基本数据说明了什么？ 开发投资持续增长、结构发生显著变化。近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年
7、以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。 开发投资规模不断增大，开发空间大幅度上升。常州正在建设特大城市，市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里，如何在新的更大的城市空间范围内统筹安排，优化整合城市空间布局和各种基础设施建设，是开发商需要考虑的问题，同时如此大的扩张需要大量的基础设施建设的配合，在实际操作性上有着一定的难度及长久性。2003年常州市住宅实际开工面积213万平方米，竣工面积117万平方米，销售面积114万平方米，从数量上看，供需基本平衡，但这几年，常州市开发项目比较集中在老城区地带，随着
8、特大城市建设的框架拉开，常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。常州市城市总体规划纲要指标要求，2005年市区城市化水平要达到66%，2010年达到70%；居住水平方面，近期人均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85%。这几年市区居民的居住需求会有较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的“新陈代谢”。 供求基本平衡，局部区域市场出现供不应求的局面。常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺，自2002年以来，常州市商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比也在逐年下降，供求总
9、量基本保持平衡。但伴随着特大城市建设步伐的加快，常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大，商品房市场需求量也急剧上升，加上去年商品房竣工面积减少因素的影响，局部区域市场出现了供不应求的局面，同时还带动了空置住宅的消化，使商品房空置面积达到多年来的最低点。 商品房成交价格明显上涨，持续上扬会遇阻力。在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下，商品房的销售价格也一路上涨，从发展趋势看，常州市楼盘品质的提高，土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬；但另一方面，常州市房地产市场发育程度较好，市民的住房需求已在前几年得到一定释放，供需的急剧矛盾已趋缓和，加上特大城市建设，客观上
10、需要拉大城市发展框架，许多开发项目会集中在开发成本较低的城市外围和城郊结合部，这将对平抑房价起到十分积极的作用。今年，由政府直接主持的经济适用房建设也将全面推开，再考虑到二手房市场活跃这一因素，所以预计常州市的房价会在近几年处于比较稳定的时期，持续上扬会有一定阻力。二、2004年市区楼市供应量将有哪些及各自特点？（一） 市中心板块1金色新城西区总建面30万2河景花园后期总建面14万3天禧星园总建面5万4桃林雅景总建面5万5九州广场总建面7万6橡胶厂及周边地块总建面14万7新天地嘉苑总建面18万8西瀛里地块总建面32万9红梅假日广场二期总建面1.5万10泰富世纪大厦总建面6万11康怡五期高层总建
11、面1.5万本区域板块推案量（包括在售个案余量）预计将在70万左右，本区域较为突出的特点在于：其成熟的生活配套，便利的交通，优越的教育环境等。市中心的消费需求总是最旺盛的，随着土地资源的越来越稀缺，其房地产价值也将不断攀升。（二） 新北区板块1富翰苑总建面20万商住项目2太阳城总建面14万3侨光苑总建面5万4富都酒店公寓总建面3万5时代广场总建面13.6万6太湖明珠苑总建面41万7大成苑二期总建面5万8旺角花园总建面5万9高尔夫花园总建面30万（别墅）10星海银街总建面4万11燕山商业步行街总建面16.8万12江苏万方三井地块总建面50万13兴桥小区地块总建面20万14彩虹城一期总建面8万已公开
12、个案后期销售的还有嘉顺花园、怀德名园、蓝色港湾四期、藻江花园二、三期、府琛花园商业和办公、大成苑一期。预计推出量将在125万左右。如此大的推出量充分反映了政策导向的结果，新北区正以优美的生活环境，日益成熟的基础配套，高品质的生活空间及相对较低的价格优势吸引着众多消费者的目光。（三） 城西板块1建筑构件厂地块总建面40万2蓝天小区一期推14万3都市桃园多层3万，别墅5万4勤德家园推出15万5恒鑫大厦旁商办项目总建面2万6蓝天小区华光项目推出量10万7陈渡桥经济房总建面10万8香江华庭总建面38万目前在销售的个案还有阳光绿洲、银河湾二期、秋水云庐花园、紫荆苑。预计推出量约在80万。该区位因其发展较
13、早，大型综合社区较多，从而形成了基础配套较为成熟的生活居住区，此外该区域的消费实力很强，比较青睐于中高档的住宅小区。（四） 城东板块1红梅大厦总建面2万2五角菜场地块总建面3万3常惠项目首推出约5万本区域板块推案量约10万。此片区属于常州较老的、非常集中的成片居住小区，近两年来没有大型的住宅小区出现，存在着一定的市场空白点，该区域的生活服务配套与交通系统有待改善，但因其属于老城区，有区域情结的消费者很多，只是目前市场上没有一个高档的居住区供他们选择。因此对于本项目来说须脱颖而出，先入为主，快速占领市场。（五） 南部湖塘板块1民航机场兰陵项目总建面4万2紫阳花园三期余量共推出3万3清潭在水一方项目总建面7万4丽华三村续建项目总建面3万5新城南都总建70万6拖拉机厂地块总建14万7湖塘纺织产业交易中心总建14万本区域目前在售还有：富甲一方、四季新城五期、丰乐公寓后期。本区域板块推出案量将在120万左右。该区域是在武进市划归常州为区
