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1、细化功能设计，制胜关键挑 战，加快上海国际汽车城的 开发建设 机密 上海国际汽车城发展有限公司 工作汇报 二OO一年十月十四日 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构 不得擅自传阅、引用或复制。 项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成 实际完成工作 提出核心贸易区的初步功 能定位并对其作测试分析 分析国内外优秀案例，展 开一系列头脑风暴与分析 ，确定核心贸易区布局设 计及关键举措 对所需的各项政府政策聚 焦进行细化分析 制定建筑规划设计招标书 分析排序潜在投资者及合 作伙伴 提出商业模式，建立财务 模型，对经济效益进行评 估 草拟招商引资营销方案及 计划 核心贸易区的功
2、能定位及 详细布局设计,包括服务内 容及设施数量 帮助建筑规划设计所顺利 开展详规设计及模型制作 对潜在的投资者，合作伙 伴及关键驻商进行分析排 序，得出优先吸引的对象 清单 对不同商业模式的案例分 析及阐述以及上海国际汽 车城发展有限公司可能的 商业模式及运作机制的分 析 建立财务模型并在不同层 面展开财务分析 分析总结国际汽车市场的 成功经验 拟定汽车城介绍文件 初步拟定汽车城关键驻商 招商引资文件范本 第一阶段： 明确市场需求，制定价值定位 计划中工作 第二阶段： 制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益 第三阶段： 制定招商营销实施方案， 并作初步沟通接触 实际完成工作 设计营
3、销方案及计划 与优先的投资者及合作伙 伴作初步接触与沟通 设计确定汽车城项目管理 组织 制定实施计划 形成针对不同关键驻商的 招商文件及计划 与第一批共23家潜在驻商 进行了首次接触，与其中 的13家进行了第二轮的讨 论，明确其政策财务的需 求 为汽车城发展有限公司设 计了组织架构及人员要求 形成了具体实施计划 计划中工作 2 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 3 今天汇报内容 上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计 上海国际汽车
4、城关键驻商分析以及招商引资初步方案 上海国际汽车城商业模式及财务分析 上海国际汽车城政策分析及要求初探 第三阶段工作成果 4 根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际 汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下 人工湖 研发、管理 、培训区 沪 宁 高 速 曹 安 路 吴 淞 江 顾 河 墨 玉 路 顾 河 城 区 干 道 浦 安 亭 泾 浦 蕴 藻 浜 认证 检测 中心 上海汽车工 业技术中心 绿 化 汽 车 第三方 物 流 服 务 区 新镇公共 活动中心 汽车城公园 消费者 汽车贸 易将主 要沿墨 玉路及 城区干 道展开 工业用 卡车将 沿新开 辟的辅 路连接 同三国 道绕道 行驶 安亭新镇区
5、 经销商 会展中心（ 含博物馆） 经 销 商 经 销 商 二手车 市场 商贸服 务中心 体育馆中心 备用 地 广场 都市 服务中心 N 汽车 体验 园 品牌中心 品牌中心 5 模式一：汽车 城公园 模式三：汽车第 三方物流服务区 模式三：研发、管 理、培训区 安亭新镇区 上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图 将是如下 模式二：汽车贸 易展示及办公区 新镇公共活动中心 体育馆中心 6 在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区 块内的功能定位和布局进行了细化分析 功能区块 1. 汽车贸易展示 区 2. 新镇公共活动 中心（包括办 公） 3. 研发管理培训 区 4. 第三方物流区 5. 汽车
6、城公园 根据不同模式的 关键成功因素 有哪些功能/ 设施是一般情 况下成功所必 需的？ 有哪些额外功 能/设施是在 安亭取得成功 所必需的？ 一般情况下成 功所需要的项 目数量* 18 22 17 6 1 按现有规 划，上海 国际汽车 城要实现 其远景目 标及其功 能，需要 成功实施 90100个 项目 在安亭取得成 功所需要的额 外项目数量* 15 9 6 2 0 总计 33 31 23 8 1 * 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数 资料来源：麦肯锡分析 要回答的问题: 7 建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土 地 占用土地面积 万平方米 汽车贸 易、办 公、展 示区 新镇公
7、 共活动 中心 汽车研 发教育 培训区 汽车第三 方物流区 汽车城 公园 未占用 土地面积 75 12 59 7 458 67 核心贸易 区总土地 面积 238 用于园区内绿 化、道路、广 场及发展备用 资料来源: 麦肯锡分析 220 项目总 共占有 土地面 积 8 1. 汽车贸易展示区的功能定位细化分析 汽车贸易展示区一 般情况所必须具备 的功能/设施 对于在安亭地区获 得成功所需的额外 功能/设施 为汽车消费者提供可选择 的多种品牌 为汽车消费者提供舒适的 购车环境 为汽车参展商提供足够大 的展出场地 为汽车消费者提供购车一 站式服务 为汽车消费者提供一流的 试驾体验 让汽车消费者看车买车
8、时 感受到不同品牌的独特文 化及其魅力 让汽车爱好者随时能看到 有独特内容的汽车展示， 而不用去等汽车展 市场服务需求 经销商3S店 汽车集中贸易市场（轻型客车 、轻型卡车等） 二手车市场 会展中心 购车配套政府机构（车管所， 工商，税务，养路费） 购车配套非政府机构（银行， 保险） 汽车体验园 品牌中心 汽车博物馆 所对应的功能项目 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 9 汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积 总建筑面积 万平方米 经销商 3S店* 汽车集 中贸易 市场* 二手车 市场 会展 中心 一般功 能项目 合计 汽车体 验
9、园* 品牌中 心高档 品牌中 心特种 汽车 博物馆 总占地面积 万平方米 15 1.2 0.8 1 3.5 0.7 1 8.0 2.4 1 8.0 5.5 1 6.0 8 0.5 0.3 2 0.2 0.1 3 2.7 3.2 总建筑面 积将为36 万平方米 总占地面 积将为59 万平方米 数量 单一占地面积 （万平方米） 单一建筑面积 （万平方米） 12 0.7 2.4 5.5 21 3.2 2.4 0.2 1036 0 18 3.5 8 8 38 3.2 4 0.4 859 6 所有功 能项目 合计 商贸服务 中心* 1 3.2 3.2 *经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外3S店 *汽
10、车集中贸易市场可以和二手车市场相结合 *商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构 *汽车体验园参照日本Motegi赛车场 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析 10 汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 就业人数，消费者人流，交易车辆数 675 15 45 1 400* 1 400* 1 200 1 1,100 1 20 8 30 2 10 3 40 数量 每一项目就业人数 400 400 2001,900 20 240 1203,200 预计： 1,100 经销商 3S店 汽车集 中贸易 市场 二手车 市场 会展 中心 一般功 能项目 合计 汽车体 验
11、园 品牌中 心高档 品牌中 心特种 汽车 博物 馆 所有功 能项目 合计 商贸服务 中心* 20 *商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构 *包括市场内经销人员 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析 消费者人流 15,000人/天 年汽车贸易量 80,000 100,000辆 预计到2010年就业人数 人 11 根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区 的详细布局平面图将是如下 050 100250500M 经销商经销商经销商 经销商经销商 广 场 会展中心 （包括博物馆 ） 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌
12、中心 品牌 中心 广场 商贸 中心 二手车市场 （包括轻型客 车卡车市场） 经 销 商 经 销 商 经 销 商 经 销 商 经 销 商 绿化 品牌 中心 品牌 中心 经销 商 经销 商 经销 商 经 销 商 经 销 商 N 汽车体验园 曹 安 路 墨 玉 路 公 园 路 12 经销商 经销商 经销商 经销商 品牌中心 品牌中心 会展中心（包括博物馆） 二手车市场 （包括轻型客车卡车 市场） 商贸服务中心 汽车体验园 汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下 13 2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位 细化分析 公共活动中心（包 括办公）一般情况 所必须具备的功能 /设施 对于在安亭地区获
13、 得成功所需的额外 功能/设施 为消费者（旅游者）及驻 商提供全面的生活服务设 施（住宿、餐饮、购物、 娱乐） 为消费者（旅游者）及驻 商提供充分的基础服务设 施保障（治安、消防、电 信等） 对于有较高消费需求的消 费者（旅游者）提供有针 对性的高质量服务 市场服务需求 酒店（23星） 快餐/中档餐饮设施/酒吧 电影院 大型商场 便利店/药店 超市 警察局/消防站/电信局 加油站 写字楼 酒店（45星） 高档餐饮设施 高档专卖店 高档娱乐城 所对应的功能项目 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 14 新镇公共活动中心（
14、包括办公）的功能定位细化 分析（续） 占用土地面积，建筑面积 总建筑面积 万平方米 酒店* (23星) 酒吧电影院大型 商场* 一般功 能项目 合计 写字 楼* 高档 专卖 店 总占地面积 万平方米 10 0.020 0.015 1 0.45 1.10 总建筑 面积将 为23万 平方米 总占地 面积将 为7万 平方米 数量 单一占地面积（万平方米） 单一建筑面积（万平方米） 6.4 0.2 0.3 0.1 0.60.01 17 5.5 1.123 6 所有功 能项目 合计 警察局/ 消防站/ 电信局 *餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列 资料来源: 文献
15、检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析 3 0.2 1 0.30.2 0.1 10.04 5 1 0.57 2.2 0.5 0.2 便利店/ 药店 加油 站 酒店* (45星) 高档娱 乐城* 1 1.0 5.5 2 1.1 3.0 1 0.04 0.01 3 0.34 0.20 3 0.025 0.020 1 0.5 3.0 1 0.15 0.3 5 0.05 0.04 2 0.5 3.2 0.1 超市 0.1 1 0.080 0.075 15 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化 分析（续） 就业人数 600 2 300 数量 每一项目就业人数 75 100 15 150 1,600
16、600 100 303,900预计到2010年就业人数 人 10 600 3,170 5 15 1 100 1 30 10 10 1 600 2 800 1 10 3 50 3 5 1 600 *酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列 资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析 酒店* (23星) 酒吧电影 院 大型 商场* 一般功 能项目 合计 写字 楼* 高档专 卖店 所有功 能项目 合计 警察局/ 消防站/ 电信局 便利店/ 药店 加油 站 酒店* (45星 ) 高档娱 乐城* 20 超市 1 25 16 根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中 心（包括办公）的详细布局平面图将是如下 050 100250500M 酒店 23星 酒店 23星 电影 院 电信
