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1、物业管理承接查验及工作移交物业的承接查验是指物业企业对新接管物业项目的共用部位、共用设备设施进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位和向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。第一节 竣工验收与承接查验的7项工作要点一、竣工验收竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。所谓建筑工程项目的竣工，是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件
2、。工程项目竣工后，建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检查，取得竣工合格的资料、数据和凭证。二、承接查验承接查验是指物业管理企业在接受委托物业管理时，对新物业或原有物业按行业准进行综合检验的过程。它是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。承接查验合格，标志着物业可以实施正常的管理。三、承接查验与竣工验收的区别（一）验收主体不同承接查验的主体是由接受单位移交给物业管理单位；竣工验收的主体时由施工单位移交给接受单位。（二）验收性质不同承接查验是为了主体结构安全与满足使用
3、功能的再检验；竣工验收是为了查验建筑工程项目是否达到规划设计文件和建筑施工安装所规定的要求。（三）验收条件不同承接查验的首要条件时竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用；竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已就位。（四）验收目的不同承接查验是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，接受单位为了使物业取得进军市场的资格，对物业进行质量验收。承接查验与竣工验收的主体、性质和目的虽然各不相同，但是它们的中心环节是质量验收。为了将物业在接收期中出现的问题降低到最低限度，物业管理企业尽可能地参与承接查验，又要站在业主一方，独立形式承接查验的职责。
4、一般来说，竣工验收属于物业管理企业介入，承接查验与竣工验收可以同时进行。四、物业承接查验的程序物业项目的承接查验从内容、要求、基本条件、验收程序都有其特殊性，但是，从物业验收的整体考虑，物业项目的承接查验程序仍然是在通常承接查验程序的基础上的补充。（一） 物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件。 提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）。 提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。 提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款。 出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明。 提供承包商、厂商及供应商的地址、联
5、系电话及联系人资料。 提供必要的专业技术介绍和培训。 提供所有测试、检验和分析报告。 清洁被验收的场地、设备和机房。（二）拒绝验收对以下情况，物业管理企业有权拒绝验收接管物业项目。 严重违反国家有关法规。 未能通过有关政府职能部门的验收。 工地与交付物业不能有效隔离。 机房不能完全独立封闭。 其他可能危及设备正常运作和入住人身安全的物业。（三）缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，物管企业将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商（或业主）建
6、议暂缓验收，待整改完成后重新验收。（四）试运行如果部分设备或整个系统尚末通过最终的验收，但由于业主入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理企业一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业管理企业人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。（五）验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙
7、、备品备件和专用工具，物业正式交由物业管理企业接收管理。（六）保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往一段相当长的过程。在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个物业项目的保修期的起始日期，书面通知物业管理企业，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。五、物业管理承接查验的内容（一）验收项目项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证。物业的竣工资料、设计变更、中间验收、设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转
8、记录等技术检验资料的验收。移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括对讲系统、公共天线系统、煤气管道系统、弱电系统、冷气工程、消防工程、电梯工程、自控工程等。（二） 物业验收的基本要求1、物业预验收验收组分专业系统、依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。验收组依据建筑安装工程质量检验评定标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置并清点数量。在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的验收整改报告退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据
9、报告整改。对预验收的单位设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的技术指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重运转，重运转调试要基本达到规定的要求。 预验收后需形成一份综合性报告报物业管理企业总经理审查。2、物业验收在预验收的验收整改报告落实实施后，验收组进行验证并验收整改报告中记录结果，整改合格后，进行正式验收。对移交单位移交的竣工图、设备出厂合格证、建筑主材合同中间验收的试验报告单、设备的调试记录等进行验收交接记录中记录。物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合：二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合；三是
10、设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合。验收结果记录在设备、设施收交记录上。特殊设备经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效、电梯需有劳动局合格证，消防设备需有市消防局合格证。对楼宇的公共配套设备进行验收，将结果记录在物业验收交接记录中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。3、验收后的工作各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各单项工程验收报告。验收组根据单项工程验收报告，做出综合性验收评定并将验收报告交物管企业总经理。验收要填写竣工工程资料验收记录和物业验收交接记录。物管企业总经理代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接
11、手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理企业签字后方可生效。验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。六、承接查验项目及标准为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋承接查验中交接双方应遵守的事项，特制定房屋承接查验标准。标准主要适用于一般民用建筑的承接查验。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接查验可参照使用。（一）引用标准GBJ7建筑地基基础结构设计规范。GBJ10钢筋混疑土结构设计规范.GBJ11建筑抗震设计规范.GBJ14室外排水设计规范.GBJ16建筑设计防火规范.GBJ45高层民用建筑设计防火规范. GBJ206木
12、结构工程施工及验收规范. GBJ207屋面工程施工及验收规范. GBJ232电气安装工程施工及验收规范. CJB242采暖及卫生工程施工和验收规范.GJB13危险房屋鉴定标准.表51 国家规范一览表序号规范名称规范代码1建筑地基基础结构设计规范GBJ72钢筋混凝土结构设计规范GBJ103建筑抗震设计规范GBJ114建筑排水设计规范GBJ140-905建筑设计防火规范GBJ166高层民用建筑设计防火规范GBJ457火灾自动报警系统施工及验收规范GB50166-928自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-969建筑内部装修设计防火规范GB222-9510气体灭火系统施工及验收规范GB502
13、63-9711民用闭路监视电视系统工程技术规范GBJ206GB50198-9412木结构工程施工及验收规范GBJ20613屋面工程施工及验收规范GBJ20714电气安装工程施工及验收规范GBJ23215采暖及卫生工程施工和验收规范GBJ24216通风与空调工程施工验收规范GB50243-9717制冷设备安装工程施工及验收规范GBJ66-8418给排水水管道工程施工及验收规范GB50268-9719玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-9620房屋接管验收标准ZBP3001-9021地面与楼面工程施工及验收规范GBJ209-8322有线电视系统工程技术规范GB50200-9423电梯安装验收规范GB
14、10060-9324停车场设计防火规范GB50067-9725建筑灭火系统设计规范GBJ140-9026水喷雾灭火系统设计规范GB50219-9527供配电系统设计规范GB50052-9528民用闭路电视系统工程技术规范GB50198-9429危险房屋鉴定标准CJB13(二)新建房屋的承接查验新建房屋的承接查验，是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容，对其质量与使用功能的检验。1、主体结构地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有
15、明显裂缝。木结构应结点牢固，支援系统可靠、无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ206中有关规定。凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。2、屋面各类屋面必须符合GBJ207的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。阳台和三层 上房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密、不渗漏。3、楼地面面层与基层必须黏结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。4、装修钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准
