2019年房地产行业投资研究分析报告

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1、品牌服装集团管理调查报告 最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由编辑，值得下载拥有 【最新卓越最新卓越管理方案管理方案 您您可可自由编辑自由编辑】 秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告 Allpku 00306 本文件专为客户使用 分发、引用和复制 -即使是节选方式-给第 三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可 机密 Allpku-qlep00306 page 3 2. 西安房地产的发展 前景如何？ 3. 房地产行业的竞争 态势如何？ 6. 秦龙是否拥有进入 房地产行业所需要具 备的能力？ 5. 房地产行业是否具 有吸引力？ 初步建议 1. 中国房地产行业的 发展前景如何？ 4. 业内

2、优秀企业是如 何经营的？ 导读 Allpku-qlep00306 page 4 房地产行业在国民经济中地位显著 历年房地产投资所占固定资产投资的比率 房地产投资占 固定资产投资 的比重从1990 年的56， 逐步上升至 2001年的16.9 ，并趋于稳 定，成为拉动 内需，推动经 济增长的支柱 产业。 资料来源：中国统计年鉴（1990-2001） Allpku-qlep00306 page 5 98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长， 2001年市场总额已达4625亿元 资料来源：中国统计信息网 单位：万平米单位：亿元 Allpku-qlep00306 page 6 从投资类型看，

3、住宅投资在整个房地产投资中占主导地位 住宅、办公楼、商 业缕的投资分别比 重为67.7%、6.0% 和11.2%，而且住 宅的同比增长率最 大，因此住宅开发 明显处于主导地位 。 广州和深圳的著名 开发商主要定位于 住宅市场，而香港 六大地产商则主要 定位于高档办公楼 或写字楼市场 2000年各类房 地产投资比率 资料来源：国家统计局 2000年各类房地 产投资增长比率 Allpku-qlep00306 page 7 从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东 等发达大城市与省份 2002年全国房地产投资分布2001年全国商品房销售额分布 资料来源：国家统计局 Allpku-qlep0

4、0306 page 8 我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展 GDP 单位(亿元)房地产投资额(亿元) 资料来源：国家统计局 1996199620012001年我国年我国GDPGDP与房地产投资增长情况与房地产投资增长情况 Allpku-qlep00306 page 9 “入世” 拉动了房地产业的需求和供给 WTO带来的变化对消费者的影响对开发商的影响 外商扩大在中国的 业务，设立分部或 建设分厂 促进写字楼等商业用房和高档公寓的销 售 ；开发商必须准确地进行市场定位， 物业的档次要高、功能要齐全 国际地产商进入， 在资金、技术、销 售、观念、物业管 理上具有较大的优 势 刺激了消费需

5、求，提高了人 们对住宅的消费品味 供给的增加带来了价格的下 降，从而进一步刺激了消费 物业的品种越来越丰富 房地产行业竞争更加激烈。国外地产商 会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力 的中小公司将遭淘汰 国际服务业进入 （金融、保险、物业 管理） 提供抵押贷款，增强了购房 能力 物业管理的质量提高，增强 人们购房信心 拓宽了地产商的融资渠道； 通过更加优质的金融服务，降低了地产 商的经营风险和财务费用。 关税降低 建安成本的降低使得房产的 价格降低，从而拉动了消费 建筑安装成本下降。关税降低有利于进 口价廉质优的建材、部品，特别是中高 档商品房所需进口材料设备，会直接降 低房屋的建造成本 Allp

6、ku-qlep00306 page 10 住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为 v住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住 房消费的重要手段。 v个人住房公积金存贷利率降低(5年以下由4.14%下调为3.6%，5年以上由 4.59%下调为4.05%）。 v住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80%)。 v住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。 这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提 前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费 ，而是根据收入的变化进行多次置业。

7、 v将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可 以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房 条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等） 也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转 化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出 了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。 v此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据 看，工商银行、建设银行平均不到0.5，因此，商业银行有足够的动力来推 动个人住房贷款的发展。 Allpku-qlep003

8、06 page 11 住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进 了居民住房消费 住房分配货币化推动房地产 行业走向市场化 住房分配货币化改 变了居民住房消费行为 住房分配货币化改 变了开发商的经营行为 住房分配货币化政策将以 前财政和单位买房和建房 的资金转换为住房补贴； 政府与单位只负责发工资 而不再进行实物住房分配 。这是中国住房政策的根 本改变，确保了住房资产 私有化； 从1998年开始，逐步停止 住房实物分配，集团购买 退出市场，市场的选择权 利交给了消费者与投资者 。 失去了单位分房依赖的消 费者开始按自己的能力与 生活意愿自由地在市场中 做出选择； 住房补贴和住房信贷提高

9、 了居民买房的支付能力， 促进了居民住房消费，带 动了大量的民间资本进入 消费领域，促进了经济的 发展； 住房二级市场的逐渐启动 促进了住房市场流通，使 居民能够根据现实的经济 实力和收入预期完成多次 置业，不断提高居住质量 。 房地产开发不再是以长官 意志而是以消费者需求为 前提，开发商开始学会了 尊重消费者的权利，以供 求关系决定价格，不仅仅 为满足居住而是为提高生 活质量创造供给； 房屋也因此开始出现了多 样化和个性化，打破标准 图纸的“火柴盒”和标准生产 工艺的统一色。 Allpku-qlep00306 page 12 税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展 税费政策户籍政策 人才策

10、略：各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户 籍分离的趋势越来越明显 。有些地方（如北京市）规定：找工作 不再需要当地户口。 招商引资：为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给 外来人员以落户方面的优惠。 公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，小城镇常 住户口不再实行计划指标管理。到今年10月1日，全国所有的镇 和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住 所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口 。这无疑加快了城市化的进程。 简化交易手续。房产交易包括8种税费：营业、城建维护、教育附 加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交 纳

11、印花税和契税。 减免空置商品房税费，以加快消化空置房。 降低交易税费，降低了购房成本。120 以内的契税税率为2%， 120 以上房屋，由以前的4%单一税率变为120 以内的2%、 以上的4%两种税率。 有些地方（如上海）规定：购房按揭付款，可免个人所得税。 Allpku-qlep00306 page 13 成长期 与经济体制改 革和对外开放 不断推进相适 应，以住房制 度和土地制度 的商品化改革 为标志，房地 产作为生产要 素开始进入市 场。 稳定期 邓小平南巡讲话 和十四大的召开 ，房地产产业迅 速成为国民经济 的热点产业生产 低潮期 受国家宏观调控 、货币从紧政策 影响，房地产业 转入低

12、潮 复苏期 规范房地产市 场、大力发展 住宅建设 二次发展期 申奥成功、入 世成功扩大了 投资需求，房 地产业将成为 新的增长经济 点 目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间 时间 78 92 94 98 2001 Allpku-qlep00306 page 14 2. 西安房地产的发展 前景如何？ 3. 房地产行业的竞争 态势如何？ 6.秦龙是否拥有进入房 地产行业所需要具备 的能力？ 5. 房地产行业是否具 有吸引力？ 初步建议 1. 中国房地产行业的 发展前景如何？ 4.业内优秀企业是如 何经营的？ 导读 Allpku-qlep00306 page 15 西安房地产市场在

13、陕西省的地位十分重要 2001年陕西省房 地产投资额统计 西安陕西其 他地区 西安陕西其 他地区 西安 陕西其 他地区 2001年陕西省房 地产销售面积统计 2001年陕西省房 地产销售额统计 资料来源：西安市统计年鉴2002 、陕西统计年鉴2002 Allpku-qlep00306 page 16 97年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市 场规模已达60亿元 资料来源：西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴2002、 2002年陕西省国民经济和社会发展统计公报 Allpku-qlep00306 page 17 市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发 展 v按照西安市

14、政府第一号令的规定，从年月日起，西安市将全面 建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让 。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。 v2002年月 日，西安市国土资源和房管局发布了西安市公有住房出售 管理办法、西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法和已购公有住 房上市交易操作流程，给西安市房地产市场带来最大的“利好消息”。市民关 心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。 v2002年月，陕西省地税局、省财政厅联合下发关于进一步贯彻落实个 人购买自用普通住宅减半征收契税的通知，明确界定了普通住宅和高档住宅 契税标准，并规定购买普通住宅减半征收契税，契税由原来总房款的

15、降至 。这无疑又给消费者带来福音，极大刺激人们的住房消费，促进西安 房地产业的发展。 v2002年月份，西安市人民政府为了贯彻落实建设部等七部委关于整顿和 规范房地产市场秩序的通知及省政府的实施意见精神，召开了全市整顿和规 范房地产市场秩序动员大会，各区县政府、各开发区管委会、市建委、市土地 资源和房屋管理局、市规划局、房地产开发企业、中介单位、广告公司等部门 联合出手整顿和规范房地产市场秩序。 Allpku-qlep00306 page 18 房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导 力量推动，其中对地方经济的依赖度更高 地方工商企业 和单位的用房需求 居住性房地产开发 房地产开发投资 地区经济发展状况 居民可支配收入 宏观经济、 GDP增长 消费结构 消费观念 非居住性房地产开发 消费倾向 第二产业和第三产业 的繁荣和发展 国民经济发展速度 Allpku-qlep00306 page 19 西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长 1.5 1.78 2.27 2.5 2.6 2.8 97年以来 西安市的 国内生生 产总值的 年增长率 一直为定 在12% 14之间 。 西安市历年国内生产总值与房地产行业国内生产总值比