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1、泓域咨询MACRO/ 化妆品项目投资合作意向书第一章 项目概述一、项目概况（一）项目名称化妆品项目80后、90后是化妆品主要的目标人群，而且这部分人群基数相对庞大。上世纪80年代是中国的婴儿回声潮时期，尤其是1985年到1990年。而这部分人群目前基本已进入工作，消费潜力正在释放。全球著名化妆品跨国企业日本资生堂在中国提出核心“化妆品人口”概念，即按照以下标准来定义：1）居住在城镇；2）年龄大于20岁的女性；3）年收入不低于30000元人民币。根据调查数据统计，国内的核心“化妆品人口”数量从2005年的2200万人已增长到2010年的1亿人，同时2015年达到2亿人，预计2020年将达到4亿人
2、，远超日本2010年的5600万人核心“化妆品人口”数量。核心“化妆品人口”的成倍增长，必将带来化妆品市场的繁荣景象。（二）项目选址某产业集聚区场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。（三）项目用地规模项目总用地面积53920.28平方米（折合约80.84亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数68.17%，建筑容积率1.26，建设区域绿化覆盖率7.13%，固定资产投资强度177.38万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积53920.28平方米，建筑物基底占地面积36757.45平方米，总建筑面积67939.5
3、5平方米，其中：规划建设主体工程43441.71平方米，项目规划绿化面积4846.59平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计110台（套），设备购置费5438.05万元。（七）节能分析1、项目年用电量614964.23千瓦时，折合75.58吨标准煤。2、项目年总用水量13641.93立方米，折合1.17吨标准煤。3、“化妆品项目投资建设项目”，年用电量614964.23千瓦时，年总用水量13641.93立方米，项目年综合总耗能量（当量值）76.75吨标准煤/年。达产年综合节能量25.58吨标准煤/年，项目总节能率26.64%，能源利用效果良好。（八）环境保护项目符合某产业集聚区发展规划
4、，符合某产业集聚区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。（九）项目总投资及资金构成项目预计总投资17759.24万元，其中：固定资产投资14339.40万元，占项目总投资的80.74%；流动资金3419.84万元，占项目总投资的19.26%。（十）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（十一）项目预期经济效益规划目标预期达产年营业收入28019.00万元，总成本费用21359.47万元，税金及附加325.91万元，利润总额6659.53万元，利税总额7904.00万元，税后净
5、利润4994.65万元，达产年纳税总额2909.35万元；达产年投资利润率37.50%，投资利税率44.51%，投资回报率28.12%，全部投资回收期5.06年，提供就业职位487个。（十二）进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。项目承办单位一定要做好后勤供应和服务保障工作，确保不误前方施工。二、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某产业集聚区及某产业集聚区化妆品行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某产业集聚区化妆品产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx（集团）有限公司为适应国内外市场需求，拟建“化妆品项目”，本期工程项目
6、的建设能够有力促进某产业集聚区经济发展，为社会提供就业职位487个，达产年纳税总额2909.35万元，可以促进某产业集聚区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率37.50%，投资利税率44.51%，全部投资回报率28.12%，全部投资回收期5.06年，固定资产投资回收期5.06年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。在我国国民经济和社会发展中，制造业领域民营企业数量占比已达90%以上，民间投资的比重超过85%，成为推动制造业发展的重要力量。近年来，受多重因素影响，制造业民间投资增速明显放缓，2015年首次低于10%，2016年继续下滑至
7、3.6%。党中央、国务院高度重视民间投资工作，近年来部署出台了一系列有针对性的政策措施并开展了专项督查，民间投资增速企稳回升，今年1-10月，制造业民间投资增长4.1%，高于去年同期1.5个百分点。强化资源环境倒逼机制，着力加强节能减排，大力发展清洁生产和循环经济，打造能源梯度循环利用、资源接续保护、生态环境友好的绿色制造体系。三、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米53920.2880.84亩1.1容积率1.261.2建筑系数68.17%1.3投资强度万元/亩177.381.4基底面积平方米36757.451.5总建筑面积平方米67939.551.6绿化面积平方
8、米4846.59绿化率7.13%2总投资万元17759.242.1固定资产投资万元14339.402.1.1土建工程投资万元5570.112.1.1.1土建工程投资占比万元31.36%2.1.2设备投资万元5438.052.1.2.1设备投资占比30.62%2.1.3其它投资万元3331.242.1.3.1其它投资占比18.76%2.1.4固定资产投资占比80.74%2.2流动资金万元3419.842.2.1流动资金占比19.26%3收入万元28019.004总成本万元21359.475利润总额万元6659.536净利润万元4994.657所得税万元1.268增值税万元918.569税金及附加
9、万元325.9110纳税总额万元2909.3511利税总额万元7904.0012投资利润率37.50%13投资利税率44.51%14投资回报率28.12%15回收期年5.0616设备数量台（套）11017年用电量千瓦时614964.2318年用水量立方米13641.9319总能耗吨标准煤76.7520节能率26.64%21节能量吨标准煤25.5822员工数量人487 第二章 项目承办单位一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx投资公司（二）公司简介公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力的新型一流企业。公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、平等、公平、和谐理念
10、普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。公司经过多年的不懈努力，产品销售网络遍布全国各省、市、自治区；完整的产品系列和精益求精的品质使企业的市场占有率不断提高，除国内市场外，公司还具有强大稳固的国外市场网络；项目承办单位一贯遵循“以质量求生存，以科技求发展，以管理求效率，以服务求信誉”的质量方针，努力生产高质量的产品，以优质的服务奉献社会。优良的品质是公司获得消费者信任、赢得市场竞争的基础，是公司业务可持续发展的保障。公司高度重视产品和服务的质量管理，设立了品管部，有专职质量控制管理人
11、员，主要负责制定公司质量管理目标以及组织公司内部质量管理相关的策划、实施、监督等工作。二、公司经济效益分析上一年度，xxx（集团）有限公司实现营业收入26422.97万元，同比增长29.91%（6083.46万元）。其中，主营业业务化妆品生产及销售收入为22074.55万元，占营业总收入的83.54%。上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入5548.827398.436869.976605.7426422.972主营业务收入4635.666180.875739.385518.6422074.552.1化妆品(A)1529.772039.691894.0018
12、21.157284.602.2化妆品(B)1066.201421.601320.061269.295077.152.3化妆品(C)788.061050.75975.70938.173752.672.4化妆品(D)556.28741.70688.73662.242648.952.5化妆品(E)370.85494.47459.15441.491765.962.6化妆品(F)231.78309.04286.97275.931103.732.7化妆品(.)92.71123.62114.79110.37441.493其他业务收入913.171217.561130.591087.114348.42根据初步
13、统计测算，公司实现利润总额6508.56万元，较去年同期相比增长1260.74万元，增长率24.02%；实现净利润4881.42万元，较去年同期相比增长566.41万元，增长率13.13%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元26422.97完成主营业务收入万元22074.55主营业务收入占比83.54%营业收入增长率（同比）29.91%营业收入增长量（同比）万元6083.46利润总额万元6508.56利润总额增长率24.02%利润总额增长量万元1260.74净利润万元4881.42净利润增长率13.13%净利润增长量万元566.41投资利润率41.25%投资回报率30.94%财务内
14、部收益率20.73%企业总资产万元37339.34流动资产总额占比万元30.31%流动资产总额万元11318.49资产负债率28.02% 第三章 项目建设背景一、项目建设背景1、我国经济正处于增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的转型阶段，经济发展步入新常态。自然资源、劳动力、环境空间等传统优势在减弱，投资边际效益在逐年下降，外来经济压力在增强;经济结构调整、资源环境约束以及经济增速放缓压力在加大。我国经济发展方式从规模速度型向质量效率型转变，经济发展动力从要素投入向科技创新转变。经济发展正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。全面贯彻落实党的十九大精神，坚持以
