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1、华中科技大学 硕士学位论文 我国限价房定价机制重构研究 姓名：郭志忠 申请学位级别：硕士 专业：土地资源管理 指导教师：李斌 2010-12-27 I 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 摘摘 要要 随着住房商品化改革进程的加快，我国商品住宅市场迅速形成并发展。与之相 适应，住宅价格转由市场确定并迅速上涨。这固然有利于调配市场资源，但是也造 成了一些社会问题，最突出的是：房价上升的幅度超出了消费者的承受能力，而住 房保障覆盖面又不足，导致市场上出现大量既买不起商品房又达不到保障房购买条 件的“夹心层”消费者。为了解决这些“夹心层”群体
2、的住房需求，维护人民利益 和保持社会和谐，国家及时出台了“限价商品房” （简称“限价房” ）政策，并在各 地推广执行。 但在各地推广执行限价房政策的过程中，限价房定价机制问题成为了执行的难 点和人们争议的焦点。针对这种情况，本文首先对限价房及其定价机制的相关概念 进行了界定，并根据实际情况对其性质及定价目的进行了明确。以此为基础，文章 对组成限价房定价机制的主体、定价方法、定价程序等问题进行了详细分析，运用 信息不对称理论对其已经产生和可能产生的弊端进行了理论论证，并运用北京和广 州等地的数据对文中提到的弊端进行了实证。在对弊端分析的基础上，文章接下来 对限价房定价机制进行了重构，并建立一个符
3、合实际的限价房定价机制。最后，总 结全文并对未来的研究方向进行展望，以利于限价房的长期健康发展。 关键词：关键词：限价房； 定价机制； 重构 ；消费者支付能力 II 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 Abstract Along with the acceleration of the reform of housing commercialization, the commodity housing market has formed and developed rapidly in our country . Correspon
4、dingly, the housing price has been determined by the market and rised rapidly.On one hand , this situation is beneficial to the allocation of the market resources . On the other hand, it also leads to some social problems, the most prominent one is: the increasing extent of the housing price is beyo
5、nd the affordability of consumers, but the coverage of the housing security is inadequate for a long time. These situations result that lots of sandwich class consumers in the market can not afford commercial houses but also cant meet the requirements of the house security.In order to meet the housi
6、ng needs of these sandwich class consumers, maintain the intrest of the people and keep the society harmonious, our country has issued the policy of the price-limit commodity houses (short for price-limit houses ) in time, and has implemented this policy in our country. However, the pricing-mechanis
7、m of the price-limit house has become the difficulty and the focus of controversy in the implementation.For this situation,this article makes clear the concept of the price-limit house and the pricing mechanism of the price-limit house firstly ,then definitudes the nature and the pricing aim of the
8、house.On this basis, the article analyses the main body of the pricing mechanism，the pricing methods, the pricing procedures and other aspects of the mechanism . Then the article uses the theory of asymmetric information to analyse the the potential and generated drawbacks of the current mechanism,
9、and use the data of case in Beijing and Guangzhou to demonstrate the drawbacks.Following the analysis of the drawbacks , the article has reconstructed the pricing-mechanism and established a realistic pricing-mechanism.Finally, the article gets some conclusion and pointes out the prospects for futur
10、e research directions to facilitate the long-term and healthy development of the price-limit houses . Key words: price-limit houses ; pricing-mechanism ; reconstruction ; the affordability of the consumers 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。
11、对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保 密，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
12、 本论文属于 1 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 绪论绪论 1.1 选题背景选题背景 我国自1998年开始实行住房货币化改革， 目的是以住房改革扩大居民住房消费， 提高人民的居住水平，同时拉动相关行业的消费，保持国民经济持续、健康、快速 发展。这场改革极大地调动了开发商和居民的积极性，提高了全国人民的居住水平， 使我国居民的人均住房面积得到了很大提高，城镇人均住房面积从改革前 1997 年底 的 17.8m 2上升到 2008 年的 28m2，人民生活水平得到了较大改善，有效地刺激了居 民消费。但同时这场改革也导致全国房价尤其
13、是一线大城市的房价基本呈现“突飞 猛进”的上涨趋势，住房建设标准朝着大户型、中高档方向发展，引起的最终后果 是广大的消费者由于购买能力不足而不得不望房兴叹或者沦为“房奴” 。这种格局一 方面影响了我国建设和谐社会、构建和谐人居的社会背景；另一方面又使房地产市 场积蓄了较大的风险，使得购房者和房地产商都过度依赖于外部的银行贷款，一旦 某个环节出现问题，就会出现连锁反应，就有可能出现类似美国次贷危机的严重风 险。 正是由于这种状况， 从 2003 年开始我国宁波、 青岛等城市推出 “以房价定地价” 、 “分级限价”的限价房政策；之后建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国 土部、人民银行、税务总
14、局、统计局、银监会等九部委于 2006 年 5 月 24 日针对房 地产市场状况联合出台 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ， 明确提出 “要 保证优先中低价位、中小套型普通商品住房(其中含经济适用住房)和廉租住房的土 地供应，其年度供应量不应低于居住用地供应总量的 70%；在限套型、限房价的基础 上采取竞地价、竞房价的办法供应土地，确定开发建设单位时采用招标方式” 1。由 此， “限套型、限房价”的商品房开始作为房地产领域的一个新生事物成为各方面关 注的焦点之一，并被简称为“限价房” 。同时，为了更好地促进限价房政策的推广， 加大限价房建设的力度，各种相关配套政策也陆续出台：在 200
15、7 年 12 月召开的全 国建设工作会议上，原建设部部长汪光焘强调要着力调整住房供应结构，重点之一 便是明确限价商品房的结构比例、建设规模，并要求要将限价房建设落实到具体地 块和项目上。2008 年 2 月 25 日原建设部公布了关于做好住房建设规划与住房建设 参见国家统计局统计年鉴 2 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 年度计划制定工作的指导意见，其中再次提出要明确限价普通商品住房等的建设 目标、建设项目、住房结构比例、土地供应保障措施等。2009 年 12 月，国家发改委 在召开的中央经济工作会议上明确表示我国将增加中低价位和限
16、价商品房供应，抑 制投机性购房。 由此可见，限价房正日益受到政府的重视，并已在我国的住房保障改革和房地 产宏观调控中发挥越来越重要的作用。从各地限价房实施的实践来看，限价房的供 应确实使一部分急需住房的群众得到了实惠， 并对当地高企的房价起到了一定的 “降 温”作用。 限价房政策在现实实践中虽然取得了一定的进展， 得到了一些好评， 但是其发展 过程却是缓慢而曲折的，主要是由于限价房定位是具有保障性质的商品房，这就决 定了其定价方式既不同于普通商品房又不同于保障性住房，而建设部文件也未明确 规定限价房定价的方式，各地在执行过程中都是原则性规定限价房价格为同类市场 价格的一定比例，实践中也基本上按照这一原则进行操作，所确定的房价是否达到 最初
