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1、物业形态体量()比例 办公 152,00051.01% 商场 52,00017.45% 酒店 37,00012.42% 公寓 57,00019.13% 126 物业简介 地理位置：北京CBD内，国贸桥西北角，北侧紧 邻长安街，东临三环路，地理位置优越 开发商/投资商：中国银泰投资、美林、凯悦酒店 建筑面积：35万 开盘时间：2005年 入住时间：2007年 容积率：8 周边环境：位于CBD核心区，靠近地铁 建筑高度：主楼249.9米，两栋辅楼186米； 建筑特色：主楼采用酒店和公寓两种物业叠加的 方式布局，这种竖向布局的方式适合CBD这个寸 土寸金的区域； 整体定位：首都CBD金十字区域的顶级
2、寓所 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议 香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心 127 写 字 楼 部 分 写 字 楼 部 分 酒店部分 凯悦旗下的最高档的酒店品牌“Park Hyatt”，共有 237套房间 高档公寓 酒店部分 高档公寓 商业部分 柏悦府（Park Hyatt Penthouses）总共1.7万，位于主楼的 35/36层以及50-58层，28套 主要为面积范围在320-550之间的户型 银泰写字楼 柏悦居（ Park Hyatt Residences）规模
3、为3.9万，位于主楼的 7-33层，总共216套 户型主要由140左右的一居室和 240左右的两居室构成 人保大厦 商业裙房，地上三层、地下一层 项目的开发组合是典型的综合商务体模式，集合了商业、商务和居住功能，并且各功能之间相互融合， 形成了完整的消费链。 项目的各功能产品档次相契合，保持各自品质的同时，又可依托其他物业的品牌支持，树立较好的整体 形象。 物业组成 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议 香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期上海金茂大厦上海环球金融中心 商业规模5.2万 商业规划负一至三
4、楼 物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌 专卖店,卡地亚,Giorgio Armani,Dolce 写字楼层高在4m以上，均设置了架空地 板，吊顶后净层高在2.7m-3m之间。 备注：马来西亚国家石油大厦和北京银泰中心为双塔结构，其中马来西亚国家石油大厦在22、41以及观光层设有转换电梯，故其电梯数量较多。 广州双子塔西塔的4至65层为办公层，上海金茂大厦的3至50层为办公层。 建议本项目主要建筑指标： 层高4.2m（以保证在VAV空调及架高地板条件下 2.7m-3m的净高） 建议单层面积2,500（保证各单元的得房率及采 光效果） 避难层需要建筑师从规范角度考虑，但层高可比 标准层稍低，
5、同时考虑到设备高度（在后续测算 中预计3.8m） 164 本项目写字楼将面临较大的市场挑战。 2008年 统计指标 GDP（亿） 第三产业占 比 成都 3,901 47% 上海 13,698 54% 北京 10,488 72% 深圳 7,807 51% 广州 8,216 59% 新增供应 市场存量 2,183,254 1,833,254 名企业的入住有较大吸引 1,550,254 1,301,085 1,113,085 856,645 350,000 险； 256,440 249,169 283,000 大； 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 到一定影响，
6、空置率增加。 因此建议本项目的开发必须注重： 项目的功能性必须更为完善和齐全，单一的写字楼业态和零售业态还需要进行补充和加强； 项目超过300m塔楼部分，建议在配套200亩住宅地标或其他部分增加可售面积，达到资金快 速回笼的目标，并降低项目运营风险。 成都写字楼的发展正处于发展初期，虽然成都 做为西部中心的地位不可动摇，但是GDP总量 的发展以及第三产业与一线发达城市仍有较大 差距； 据不完全统计，成都办公物业的供应量将在5 年内超过200万平方米，对成都市场而言，从 目前的发展判断，供过于求，市场竞争严峻。 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议 总体定位主
7、要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议 165 11 经济指标相关系数 GDP 第三产业产值 第三产业从业人员 人均GDP 固定资产投资 人均可支配收入 房地产投资 外商直接投资 0.990500951 0.992302391 0.982451589 0.991262763 0.983514752 0.996318738 0.966515113 0.927614918 市区人口 总人口 社会消费品零售额 0.88205806 0.966876391 0.995374939 考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来 经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府 已加
8、大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发展。 22 经济指标 GDP 第三产业产值 第三产业从业人员 人均GDP 固定资产投资 人均可支配收入 社会消费品零售额 近年的平均增长率 13.71% 12.62% 6.43% 12.47% 9.26% 12.44% 21.26% 所选用增长率 15.00% 15.00% 10.00% 15.00% 12.00% 16.00% 25.00% 相关性分析 选取11项经济指标中与历年甲级写字楼 吸纳量的相关性最高的进入下一轮分析。 未来经济预测 本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公36
9、0成都精品购物中心最佳开发建议 总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议 166 回归统计 Multiple R0.999463 R Square0.998926 Adjusted R Square 标准误差 观测值 0.996421 0.559598 11 多元回归分析公式：y=a1x1+a2x2+a3x3+anxn+b 未来甲级写字楼累计吸纳量 GDP(-5.2994E-07)-第三产业产值(-1.33984E-07)第三产业从业人员(- 0.0342574)+人均GDP(-6.1792)+人均可支配性收入(0.002262452)+社会消费品零售 额(0.0400023)+固定资
10、产投资(-0.00059413)-13.9972 33 多元回归分析 Coefficients标准误差Upper 95%Lower 95%P-valuet Stat下限 95.0%上限 95.0% Intercept X Variable 1 X Variable 2 X Variable 3 X Variable 4 X Variable 5 X Variable 6 X Variable 7 -13.9972 -5.3E-07 -1.3E-07 -0.03426 -6.1792 0.002262 0.040002 -0.00059 8.037607 6.62E-06 1.06E-07 0.
11、033568 68.59021 0.00245 0.032822 0.013186 -1.74147 -0.08 -1.25922 -1.02053 -0.09009 0.9235 1.218756 -0.04506 -39.5765 -2.2E-05 -4.7E-07 -0.14109 -224.464 -0.00553 -0.06445 -0.04256 11.58203 2.06E-05 2.05E-07 0.072571 212.1055 0.010059 0.144457 0.041371 -39.5765 -2.2E-05 -4.7E-07 -0.14109 -224.464 -0
12、.00553 -0.06445 -0.04256 11.58203 2.06E-05 2.05E-07 0.072571 212.1055 0.010059 0.144457 0.041371 0.179969 0.941278 0.297015 0.382598 0.933895 0.423859 0.310031 0.966894 对所选取对成都市未来甲级写字楼吸纳量可能产生影响的7项经济因素进行回归分析，得出吸纳量与各因素的关系： 本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议 总体定位主要建筑指标面临
13、严峻市场挑战开发规模建议 167 甲级写字楼 吸纳量(万) GDP （万元） 第三产业产值 （万元） 第三产业 从业人员（万人） 人均GDP (亿元) 人均可支 配收入(元) 社会消费品零 售额（亿元） 固定资产投 资（亿元） 年吸纳量 (万) 1.47 1.10 2.98 1.23 3.14 2.04 0.58 3.10 3.15 5.49 7.71 2002 9.9214,887,6388,046,739194.601.45368,971.91709.51702 2003 11.9617,052,732915,669205.701.64549,641.00776.00863 2004 12
14、.5420,310,66310,572,296212.351.930710,394.10880.761,057 2005 15.6423,707,64411,822,111228.282.213911,358.811,005.881,459 1998 1.479,618,8714,951,660162.200.96866,446.44451.19372 1999 2.5810,449,0595,489,641176.131.04467,098.01500.08419 2000 5.5611,567,9296,183,003164.561.14717,649.09554.21476 2001 6
15、.7913,220,5447,132,704186.641.30048,128.39627.52582 2006 18.7927,504,77613,437,366254.722.517112,789.441,155.301,898 2007 24.2933,241,67715,850,488297.543.000614,849.231,357.202,390 200832.0039,009,85718,141,676316.043.487316,942.621,621.852,994 本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测 地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都
16、精品购物中心最佳开发建议 总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议 168 甲级写字楼 吸纳量(万) GDP （万元） 第三产业产值 （万元） 第三产业 从业人员（万人） 人均GDP (亿元) 人均可支 配收入(元) 社会消费品零 售额（亿元） 固定资产投 资（亿元） 年吸纳量 (万) 6.71 7.74 8.88 10.17 11.65 13.34 15.26 17.46 19.96 22.80 26.03 29.69 201377.1578,462,756.2636,489,390.42508.997.0129,858.693,406.449,136.96 201490.4890,232,169
