宁波江北老外滩市调报告教材

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1、宁波老外滩市调报告 -潘海松 版权声明： 本文仅供宁波迪赛地产内部使用，版权归宁波迪赛房地产代理销售有限公司所有，未经宁波迪赛房地产代理销售有限公司书面许可，不 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 本次市调试图解答的几个问题 w 老外滩承载着宁波城市的历史记忆 w 老外滩的项目总体概况 w 老外滩商圈基础数据 w 老外滩经营分析 w 老外滩商业业态分析 w 老外滩典型商家分析 w 老外滩项目运营不佳的原因分析 w 老外滩项目后期运营的几点建议 3 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩 -承载着宁波的城市记忆 唐朝：

2、四大港口 1、泉州港； 2、广州港； 3、明州港(宁波三江口)； 4、扬州港。 宋朝：宁波最早设立了市舶司， 专门管理对外贸易。在清代实行全 面闭关之时，宁波外滩是唯一一个 保留了对外贸易的特殊港口。这种 特殊的港口地位从1644年到1684年 左右，时间长达约40年。 1844年，鸦片战争后，宁波老 外滩成为中国最早的开埠港。沿甬 江展开，江边天主教堂、外国领事 馆、海关、银行、邮政局、轮船码 头一字排开。这里几乎记录了宁波 开埠的整段历史。 20世纪初，这里更发展成为盛 极一时的十里洋场，这里诞生了中 国最早的轮船公司，出现了中国第 一家外资银行无数的宁波人从 这里起航，走向了上海，走向了

3、香 港、走向了全世界，成就了辉煌的“ 宁波帮”。 4 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩项目总体概况 开发商： 宁波城建投资控股有限公司。 “宁波城投”是由宁波人民政府授权设立，负责宁波城市建设、融资和城建国有资产授权经营的国有独资有限责任公司 。 地址：宁波市解放南路208号建设大厦22楼 传真：87191251 邮编：315000 电话：87191088 开业时间：2005年1月1日。 项目地址：座落于宁波市核心区域三江口北岸，东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。 占地面积：48,000余平方米； 总建面积：80，000平方米。 周边楼盘：大时代、同方杰座、外滩花园、海

4、顿公馆、外滩风景 项目规划：城建展览馆、国际酒店、城市公寓、行业会馆、生活天地(特色商业街，本次商业项目市调目标区域) 项目定位：带历史遗存的，宁波最顶级的社交平台，高档次、多元化的商业街区 5 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 四至道路：东临甬江、南依甬江大桥、西接人民路、北界轮船码头。(东西南北界) 四周建筑：住宅-大时代、同方杰座、外滩花园、海顿公馆、外滩风景、茗雅苑、雨辰文星、槐树小区 非住宅-金港大酒店、江花宾馆玛瑙大厦、兴邮大酒店、汽车北站、丰华大酒店、银亿外滩大厦、宁波港客运 站、宁波第三医院、宁波外代大厦 项目地段概述 ：宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独

5、占城市金角，为三江口商圈中北端唯一节点。衔三江之灵气， 收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力。 小结：老外滩项目坐拥宁波三江口黄金地段，商业潜力巨大。 6 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 距G92高速宁波出口7公里车程，行车20分钟； 距G92高速大朱家出口7公里车程，行车20分钟； 距G15高速宁波东出口9.5公里车程，行车22分钟； 小结：老外滩商圈跟外部交通畅通无助，半小时行车圈覆盖宁波三个高速出口及四区大部分地区，交通便利。 老外滩商圈基础数据 7 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 周围地铁出口及步行时间 距规划建设中轨道2号线”桃度路”站800米，步行10分钟； 距规划建设中轨道1

6、号线”天一广场”站800米，步行10分钟； 小结：老外滩商圈15分钟步行圈覆盖宁波两个主要地铁出口，交通便利。 老外滩商圈基础数据 8 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 途经老外滩的公交线路：1、4、8、13、18、19、20、341、380、508、541路，公交路线颇多。 小结：老外滩商圈11条公交线路途经，辐射宁波市区四区，交通便利。 老外滩商圈基础数据 9 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 银行： 交通银行24小时自助银行-52米、中国农业银行宁波市江北支行新江储蓄所-252米、中国农业银行江北支行营业部-260米、宁波银行24小时 自助银行-360米、中国招商银行

7、江北支行-441米、交通银行宁波江北支行-441米、招商银行外滩支行-441米、中国工商银行股份有限公司宁波江 北支行-451米、宁波银行中马支行-603米、中国工商银行宁波市江北支行槐树路分理处-624米、兴业银行江北支行-673米、中国建设银行宁波第 二支行-676米、中国建设银行宁波市分行营业部-676米、中国建设第二支行大庆路储蓄所-740米、中国工商银行槐树路分理处-867米、中国人民 银行宁波市中心支行-962米、深圳发展银行宁波支行-987米 医院：东方专科医院-342米、宁波光明眼病医院-721米、宁波第三医院-971米 购物： 宁波市江北干水产市场-358米 学校： 宁波外事

8、学校-664米 公园广场： 外滩公园-669米、安庆公园-833米 小结：周边商业网点及公共配套完善成熟。 10 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 周边商圈分析 1，天一广场：大型城市综合体， 大型商贸休闲广场； 2，沿和义路商圈：国际一线精品 购物中心； 3，沿中山东路商圈：高端生活配 套商业，较杂较分散； 4，鼓楼商圈、城隍庙商圈：市井 化消费场所； 5，盛园商圈：个性时尚生活街区 ； 6，日湖商圈：婚庆主题商业业态 ； 老外滩：以“建筑、人文、历史”集 合商业经营的历史街区，塑造城 市时尚新生活地标； 小结：从商业项目定位来看，周 边商圈对其不构成直接冲突。 11 宁

9、波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据分析小结 宁波老外滩项目雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，交通便利，辐射整个宁波老三区，区域潜力 巨大！ 老外滩街区已成为众多商家、外国商会的云集之地。充满异国情调的特殊餐厅、国际著名的咖啡连锁、 同步上海的时尚酒吧等，国内外高端品牌汇聚，成为宁波市最具时尚魅力的城市名片。 12 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态组合 休闲娱乐闲娱乐餐饮饮办办公零售商业业配套 数量(家)26221072 u主要的商业业态为：休闲娱乐+特色餐饮。 u业态组合休闲娱乐：餐饮：零售=35%：39%：10%。 u怪相：居然出现10家办公企

10、业，占总量的14%，跟整体的商业氛围格格不入。 u五家关门转租，占总量的7%。 娱乐娱乐 休 闲闲 餐饮饮零售商业业 配 套 办办公 数量 (家 ) 26287210 13 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态规划：“休闲娱乐” 老外滩商业项目中的休闲娱乐业态主要分为：酒吧、咖 啡馆、茶馆和SPA馆，总共26家商家，是老外滩商业业态里 面非常重要的一块内容(占35%)。 酒吧：贝斯酒吧、搭界原创音乐酒吧、老渡船酒吧、我的真 爱酒吧、丽江火堂酒吧、Wonderland酒吧、70音乐酒吧、 shamroek三叶草-爱尔兰酒吧、EASYS调酒师俱乐部、The office b

11、ar 、波体街酒吧。 咖啡：星巴克、Caf Lumiere 、爱.咖啡、意卡菲。 茶馆：善品精舍 、颐和茶楼。 SPA：四季会、甬商养生会所 、丽人水阁、皇子美容美发、 汉方洲顶级足疗 、一茉水镜会所、蒂梵尼。 其他：宏昌源(糕点老铺)、TEST休闲小憩。 小结： u风格多样的格式酒吧迎合了各种性格爱好的年 轻人的社交需求； u高档次的咖啡馆和茶馆营造出了高端商务会谈 的优雅气氛； u各种高档次的SPA会所、足疗会所满足了人们 休闲享受的需要。 -各种休闲娱乐项目充分体现了老外滩的高档 次、多元化的社交平台功能。 14 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态规划：特色餐饮

12、 老外滩商业项目中的特色餐饮业态主要以国外特色餐厅 为主打，总共22家商家，是老外滩商业业态里面所占比重最 大的部分(占39%)。 国外特色餐厅：MEXICAN TAPAS墨西哥风情餐厅、 DaBossi意大利自在餐厅、 TOPIT意大利餐厅 、蕉叶咖喱 屋 、印度小厨 、萨拉伯尔韩国料理 、 ZORBA希腊餐厅 、 斗牛士牛排馆 、 SPICES印度餐厅 、寿鲜亭日本料理 、大 长今 韩国料理。 概念中餐厅：有暇创意中餐、天城府邸、宫园前烧烤 、甬府 壹号 、善水阁素食馆 、外滩48 、百间草堂私人会所 、半 岛御膳 、老O港饭店 其他：幸福飞休闲餐厅、肯德基 、 小结： u风格多样的各式国

13、外餐饮迎合了各种层次在甬 工作生活的外国人士的社交需求； u各种高档次的概念中餐馆成为高端人群各式宴 请的首选之地； -高端的特色餐饮吸纳了宁波各区的中高端人 士前往消费，再次体现了老外滩的高档次、多元 化的社交平台功能。 15 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态规划：不该出现的身影 老外滩作为一个特色商业街，项目定位为带历史遗存的，宁波最顶级的 社交平台，高档次、多元化的商业街区。很难想象，在这样一个特色商业街 内居然会出现几家公司在里面办公的场面，而且某些公司还占据着商业街最 显眼的位置。据调查，这些公司要么是项目的开发商：宁波城建投资控股有 限公司，要么是早前买

14、下商铺的自用房屋，如：英利贸易、启路文具、良思 设计等 这些办公用房的使用破坏了老外滩整体的商业氛围！ 16 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩业态分析 宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段，独占城市金角，为三江口商 圈中北端唯一节点。衔三江之灵气，收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城 市动力。 宁波老外滩目前集中了大、中、小商铺近100家，其中国外特色餐 饮和酒吧在宁波极具特色，迎合了在甬工作生活的外国人士的社交需求 ，同时也提供了宁波中高端人士的宴请、休闲、娱乐一条龙高端享受的 服务，是宁波市中心最具活力、最时尚、最具特色的商业街区，是宁波 最具人文价值的旅游景点。 业态业态 商家 个 数 面

15、积积 (M 2) 面 积积 比 例 (& ) 典型商家 酒吧1140005 三叶草-爱尔兰酒吧、 The office bar、我的 真爱酒吧 咖啡馆馆420002.5星巴克、意卡菲 茶馆馆220002.5 善品精舍 、颐和茶楼 SPA会所7860011 四季会、丽人水阁、汉 方洲顶级足疗 、一茉 水镜会所 国外特色餐厅厅11920011.5 MEXICAN TAPAS墨西 哥风情餐厅、 ZORBA 希腊餐厅、 TOPIT意 大利餐厅 、萨拉伯尔 韩国料理 、寿鲜亭日 本料理 、 概念中国餐厅厅151400017.5 天城府邸、甬府壹号 、外滩48 、百间草堂私人会所 、老O港饭店 。 专卖专卖 店38501 史翠英、唐瑝珠宝行、 SELLAND专卖店 服务务机构18001宁波老外滩景区游客中心 总计总计 544145 0 52剩余38550平米面积(占 48%)为文保房+办公 房+公寓+行业会馆 u商业业态组合情况表 17 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 典型商家：天城府邸(粤菜) -哥吃的不是菜，哥吃的是文化！ 老外滩的天城府邸不像一个纯粹的食府，倒更像一个经典的文化符号。门边余秋雨题写的对联、店堂内悬挂的陈逸飞油画、书柜中典藏的线装名著，无不显示着 ，这是一个不寻常的去处。