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1、不动产权籍调查 李军海 2016.08.07 目录 一、不动产权籍调查概念 二、不动产权籍调查依据 三、不动产权籍调查方法 四、不动产权籍调查内容与程序 五、界址调查、宗地草图、不动产权籍调查表 六、不动产单元设定与编码 七、不动产单元图和不动产测量报告 一、不动产权籍调查概念 （一）什么是不动产权籍？ 记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册 证、图件和数据的总称。 （二）什么是不动产权籍调查？ 指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量 ，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成数 据、图件、表册等调查资料，为不动产登记
2、、核发证书等提供依据的一项技 术性工作。 一、不动产权籍调查概念 不动产权籍调查是不动产登记的法定程序 是不动产登记的基础工作 权籍调查成果资料经不动产登记后，具有法律效力 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 物权法 不动产登记暂行条例 不动产登记暂行条例实施细则 省厅转发 国土资源部关于做好不动产权 籍调查 工作的通知（浙土资发 201527号） 国土部关于做好不动产权 籍调查 工作的通知（国土资发 201541号） 国土部关于启用不动产 登记簿证样 式（试行）的通知（国土资发 201525号） 省厅关于印发浙江省不动产 登记工作规则 （试行）的通知（浙土资发 201549号
3、 ） 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 物权法 第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动 产界址、面积等必要材料。 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 第三章 登记程序 第十六条 申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料。 不动产登记暂行条例 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 第三章 登记程序 第十五条 不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容 进行查验： (三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否 清楚、界址是否清晰、面积是否准确。 不动产登记暂行条例实施细则 二、不动产权籍调
4、查依据 （一）法律法规规章规定层面 不动产登记簿要求 不动产权证书 要求 国土部关于启用不动产 登记簿证样 式（试行）的通知（国土资发 201525号） 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 不动产权 籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信 息平台建设的重要支撑。 为保证已完成不动产登记职责 和机构整合的地区能够顺利开展不动产 登记工作，确保现有各类不动产权 籍调查工作的平稳过渡，实现日常 不动产权 籍调查的有序运行。 不动产权 籍调查技术方案（试行） 国土部关于做好不动产权 籍调查 工作的通知（国土资发 201541号） 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章
5、规定层面 高度重视不动产权 籍调查工作； 认真组织不动产权 籍调查工作； 严格审查不动产权 籍调查成果； 及时建立不动产权 籍调查数据库； 加强不动产权 籍调查成果安全管理。 省厅转发 国土资源部关于做好不动产权 籍调查 工作的通知（浙土资发 201527号） 二、不动产权籍调查依据 （一）法律法规规章规定层面 第二章 调查与建库 第八条至第十六条 省厅关于印发浙江省不动产 登记工作规则 （试行）的通知（浙土资发 201549号 ） 二、不动产权籍调查依据 （二）技术依据层面 部门门职责职责单单位相关法规规 国土部门地籍调查宗地地籍调查规 程 房产部门房产测量幢、户 房产测量规范 城市测量规范
6、 林业部门林权调查林班、小班 森林资源规划设计调查 技术规程 农业部门 土地承包经营权调 查 承包地块农村土地承包经营权调查规 程 海洋部门海籍调查宗海海籍调查规 范 无居民海岛调查 用岛区块无居民海岛使用测量规范 三、不动产权籍调查方法 不动产单元的设定与编码 不动产权籍调查 不动产测量 四、不动产权籍调查内容与程序 （一）调查内容 （1）宗地调查内容 查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状 况。 针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的 发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适 宜载畜量、草原质量等内容。 四、
7、不动产权籍调查内容与程序 （一）调查内容 （2）宗海调查内容 查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使 用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面 积、构（建）筑物基本信息等内容。 四、不动产权籍调查内容与程序 （一）调查内容 （3）房屋等建筑物、构筑物调查内容 查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情 况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结 构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。 针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建） 筑物名称、构（建）筑物数量
8、或者面积、分摊土地面积等。 四、不动产权籍调查内容与程序 （一）调查内容 （4）森林、林木调查内容 查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、 起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。 四、不动产权籍调查内容与程序 （二）调查程序 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 （1）资料收集、整理和分析 （2）制定调查方案，发放指界通知书 （3）计算测量放样数据 （4）携带不动产权 籍调查资 料协助查询单 到相关部门查询 相关资料和数 据。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成
9、果整理归归 档 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 权属调查应 由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。 具体调查可由调查机构完成： 内容： （2）绘制不动产单 元草图 （3）填写不动产权 籍调查表 对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录 并拍摄照 片。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 （1）核实和调查不动产权属和界址状况 （1）核实和调查不动产权 属和界址状况 新设界址和界址发生变化 界址不发生变化 征收或征用土地；城镇改造拆迁；划拨、出让、转让国有土地
10、使用权 或海域使用权；权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划； 宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；由于各种原因引起的 宗地或宗海分割和合并。 按照房产测量规范调查房屋的权属。 按照农村土地承包经营权调查规 程调查耕地的权属。 按照森林资源规划设计调查 技术规程、林地保护利用规划林地落界技 术规程和地籍调查规 程调查林地的权属。 按照海籍调查规 范调查海域的权属。 按照地籍调查规 程调查土地的权属。 并填写新的不动产权 籍调查表。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 （1）核实和调查不动产权 属和界址状况 新设界址和界
11、址发生变化 界址不发生变化 转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；违法不动产 经处理后的变更；宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建 筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；精确测量 界址点的坐标和不动产单 元的面积；权利人名称、不动产位置名称、不动 产用途等的变更；不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、 街坊、乡镇等边界和名称的变动；权利取得方式、权利性质或权利类型发 生变化。 如不需要到实地核实调查 ，则在复印后的原不动产权 籍调查表内变更部分 加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权 籍调查表，不重新绘制草图。 如需要实地调查，经实地核实
12、调查 后，依不同情形再行处理。 a. 发现不动产权 属状况与相关资料完全一致的，按的规定处理。 b. 发现不动产权 属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权 籍调查表上用 红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权 籍调查表。 c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划 去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权 籍调查 表。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 控制测量-界址测量-宗地（海）图和房产分户图测绘 -面积计算-不动产测 量报告的撰写; 由专业测 量单位完成。 准备备工 作
13、 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 不动产权 籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产 权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权 籍调查表、界址点坐标成果 表、不动产测 量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。 不动产权 籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审 批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的 且符合登记要求的成果，可继续沿用。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 审审核的主要内容 调查程序是否规范； 调查成果是否完整； 调查成果是
14、否有效，包含调查机构是否具有相应资质 、从事调查工作的人 员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等； 调查成果格式是否符合规定要求； 调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系 ； 宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素是否与相邻的界址、地物、地 貌存在空间位置等矛盾。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 审审核的方法（室内外复核） 充分利用已有数据库和相关系统审查 ； 将调查机构提交的成果图件电子数据导入已有权籍空间库，查看是否存在 空间矛盾； 室内无法判定时，可到实地查看； 责成调查机构修改完善，直至成果合
15、格为止。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 以宗地（海）为单位，按照统一成果样式要求，形成不动产单 元调查成果 后，提交纸质成果和电子数据。 调查成果应按统一规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 权籍调查数据库和管理系统建设 建立统一的不动产权 籍调查数据库和管理系统： 以现有的地（海）籍数据 库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权 、林木等各类不 动产登记数据，实现不动产权 籍调查成果一体化管理 及时更新不动产权 籍调查数据库：日常不动产权 籍调查形成的数据成果在 完成审查与登记之后应及时更新入库，并做好数据库的运行和维护工作。 准备备工 作 权权属调调 查查 不动产测动产测 量 成果审查审查 入 库库 成果整理归归 档 五、界址调查、宗地草图、不动产权籍调 查表 （一）界址调查 界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方认可 ，经各有关部门审核后，作为不动产登记的依据。 界址调查是权属调查的核心，也是不动产权籍调查的核心工作。 （1）界址调查的步骤
